Vår 2003 teori nr 3

Om grunnbokshjemmel

Oppgaven er fra den dynamiske tingsretten, hvor oppgitt pensum er:
Kåre Lilleholt: Godtruerverv og kreditorvern , 3. utg (1999)
Tilleggslitteratur:
Mads Henry Andenæs: Konkurs (1999) kap. 13, 14, 18 og 19.
Sjur Brækhus: Omsetningen som rettsteknisk problem. Tinglysning, Institutt for privatretts stensilserie nr. 90, 2. utg (1983).

Stoff av interesse for oppgavens tema finner man særlig i Lilleholt s. 41 – 60, s. 104 – 113, s. 174 – 186, s. 233 – 236. Henvisningene gjelder de steder hvor tredjemannskonfliktene knyttet til rettigheter i fast eiendom er behandlet. Ikke alt er relevant i forhold til oppgavens tema. Relevant stoff finnes også i de mer generelle deler av fremstillingen.

Se ellers Brækhus s. 30 – 77 og s. 95 flg og Andenæs s. 170 – 179.

Oppgaven er hentet fra sentrale deler av pensum. Det er ikke noen ren ”kapitteloppgave”, og oppgaven skulle være godt egnet til å prøve både kandidatenes kunnskaper og deres mer grunnleggende forståelse av stoffet.

Det er ikke noe fasitsvar på hvordan oppgaven bør disponeres. Avgjørende må være om fremstilingen er strukturert og har en logisk fremdrift.

Innledningsvis kan det være naturlig å forklare hva grunnbokshjemmel er og hvem som har grunnbokshjemmel. Herunder bør det sies noe om hva grunnboken er: Et realregister over rettsstiftelser i fast eiendom. Med grunnbokshjemmel må forstås både grunnbokshjemmel til eiendomsretten og grunnbokshjemmel til begrensede rettigheter, jf. tinglysningsloven § 14 tredje ledd og lærebokens terminologi.

I hvilken utstrekning man skal gå inn på legislative hensyn innledningsvis, vil til en viss grad være en smakssak. Ofte viser det seg mest fruktbart å gjøre dette relativt kortfattet innledningsvis, men slik at man bruker de legislative hensyn aktivt ved drøftelsen av de enkelte spørsmål. Sentrale legislative hensyn som kandidatene bør få fram er hensynet til omsetningslivets interesser, herunder om grunnbokens positive og negative troverdighet samt hensynet til notoritet og publisitet. Kandidatene bør helst få fram at registeret ikke bare har faktisk, men også en viss rettslig troverdighet. Hvilken uttelling en fremstilling av legislative hensyn skal gi, vil bl.a. bero på hvor klart kandidaten får fram hvordan tinglysningslovens regler ivaretar de ulike hensyn.

Har man innledningsvis gitt en foreløpig forklaring av hva grunnbokshjemmel er, kan det være naturlig å starte med å gi en oversikt over vilkårene for å få grunnbokshjemmel.

Fremstillingen kan knyttes til de ulike typer vilkår for å få grunnbokshjemmel.
En grovinndeling kan da for eksempel være: 1) Det må være tale om en rettsstiftelse som kan være gjenstand for tinglysning, jf. tingl. § 12; 2) Krav til rettsforgjengerens grunnbokshjemmel, jf. tingl. § 13, jf. § 14; 3) Krav til ubetinget rettserverv, jf. tingl. § 14 andre ledd; 4) Formelle krav, jf. bl.a. tingl. §§ 8 og 17 samt tinglysningsforskriften.
Det er først og fremst pkt 1) som er nærmere omhandlet i hovedlitteraturen,
jf. Lilleholt s. 49 – 50.
En del av de relevante bestemmelsene er i begrenset omfang omtalt i hovedlitteraturen og det skulle ikke være verken nødvendig eller ønskelig at kandidatene går særlig i dybden her. En omfattende behandling vil lett kunne få for mye preg av lovreferat, noe som i seg selv ikke kan gi særlig uttelling. Det er imidlertid et poeng å få fram at reglene om hvordan man får grunnbokshjemmel skal vareta hensynet til grunnbokens faktiske troverdighet.
Uttellingen for denne delen bør bl.a. bero på om kandidaten har gjort et fruktbart forsøk på å systematisere de ulike vilkår og om kandidaten får fram noe av verdi om tolking og begrunnelse.

Noen kandidater vil kanskje gå nærmere inn på tinglysningsmyndighetenes saksbehandling. Slik jeg ser det, vil dette i alle fall ikke være noen sentral del av oppgavens tema. Noen helt korte merknader om hvordan tinglysning skjer kan imidlertid være på sin plass. Herunder er det positivt om kandidatene får fram at dokument som leveres inn til tinglysning er undergitt en viss materiell kontroll.

Det kan være naturlig kort å si noe om hva grunnbokshjemmelen til en eiendom omfatter, jf. tingl. § 15. I den forbindelse (eller senere i besvarelsen) kan man få frem at bestemmelsen i følge forarbeidene ikke er ment som noen materiell legitimasjonsregel.

En sentral del av oppgaven vil være å redegjøre for den rettslige betydningen av å ha eller skaffe seg grunnbokshjemmel.
Det kan være hensiktsmessig å se på betydningen av grunnbokshjemmel i forhold til avtale- og avtalelignende erverv og i forhold til kreditorbeslag.

Avtale- og avtalelignende erverv

Kandidatene bør helst få tydelig fram at grunnbokshjemmel ikke er noe gyldighetsvilkår inter partes. Det vil være en alvorlig feil om kandidatene avdekker misforståelser i så måte.

Grunnbokshjemmelen vil først og fremst ha betydning i forhold til de såkalte tredjemannskonflikter. Kandidatene kan gjerne presentere de to hovedtypene; Dobbeltsuksesjonskonflikten og hjemmelmannskonflikten.

Grunnbokshjemmelen har betydning på ulike måter.
Grunnbokshjemmelen gir avhender legitimasjon og tinglysing av den ervervede rett vil være sikringsakt ved eventuell ekstinksjon. Tinglysing av retten vil også skaffe erververen rettsvern i forhold til senere rettsstiftelser. Kandidatene må vise at disse grunnleggende begrepene er forstått. Ikke alle forfattere bruker terminologien sikringsakt, jf. for så vidt
Lilleholt s. 27 – 28. Avvikende terminologi må derfor aksepteres. I forhold til fast eiendom vil sikringsakt og rettsvernakt for øvrig være sammenfallende.

Hjemmelmannskonflikten, tinglysningsloven § 27

Innehaver av grunnbokshjemmelen er legitimert. Normalt vil den som har grunnbokshjemmel også være den reelle rettighetshaver. Poenget med § 27 er at grunnboken også tillegges positiv rettslig troverdighet. Den aktsomt godtroende erverver som får tinglyst sin rett vil kunne ekstingvere en rekke innsigelser fra reell hjemmelshaver. Det kan ut fra oppgaveteksten være noe usikkert i hvilken utstrekning det skal forventes at kandidaten går i dybden på de enkelte vilkår i tingl. § 27.

En overordnet problemstilling kan være å belyse rekkevidden av grunnbokens positive troverdighet. Hensynet til et realistisk omfang av besvarelsen tilsier at kandidatene må holde fremstillingen på et oversiktsplan. Kandidater som får frem overordnede sammenhenger og grunnleggende hensyn bør honoreres. En klar fremstilling av hovedlinjene er mer interessant enn en detaljpreget besvarelse, som ikke makter å få fram det mer prinsipielle.

Selv om besvarelsen holdes på et oversiktsplan, må det forventes at kandidatene knytter fremstillingen til de vilkårene i loven. Her synes jeg det svikter hos en god del; det blir for mye gjenfortelling av innholdet i bestemmelsen, uten at det knyttes til lovens ordlyd.

Dobbeltsuksesjonskonflikten

Tingl. § 20 gjelder grunnbokens negative troverdighet, at erverver som har fått tinglyst sin rett som hovedregel ikke trenger å respektere rettstiftelser som ikke er tinglyst.
Tinglysing av den ervervede rett vil være sikringsakt i forhold til tidligere rettsstiftelser og rettsvernakt i forhold til senere rettsstiftelser. (med Lilleholts terminologi). De nærmere skjæringspunkter for sikringsakt/rettsvernakt bør klargjøres og her må man sondre mellom de ulike typer rettsstiftelser ervervet kan ”kollidere” med.

Kandidaten bør drøfte grensene for grunnbokens negative troverdighet. Heller ikke her bør forventes høyt detaljnivå.

Kreditorbeslag

I forhold til kreditorbeslag må kandidatene klart få fram at kreditorene ikke kan bygge rett på debitors legitimasjon som innehaver av grunnbokshjemmelen, slik at det avgjørende er om eiendommen reelt sett tilhører skyldneren, jf. dl. § 2-2.

En annen sak er at kreditorene kan ekstingvere utinglyste eller for sent tinglyste rettigheter utledet fra debitor, jf. tingl. § 20 første ledd og § 23. Her kan kandidatene si noe nærmere om hensynet til notoritet og publisitet.

Oppsummering:

Hovedelementer i oppgaven bør være vilkår for å få grunnbokshjemmel og den rettslige betydningen av grunnbokshjemmel. Skulle noen kandidater helt ha utelatt noe om den rettslige betydningen av å ha grunnbokshjemmel vil besvarelsen knapt kunne passere. I denne sammenheng må man legge vekt på at pensumsituasjonen i hovedsak setter fokus på tredjemannskonfliktene.

Mindre dramatisk er det etter mitt syn om kandidatene skriver lite eller intet om hvordan man får grunnbokshjemmel, dersom den rettslige betydningen av å ha grunnbokshjemmel er behandlet på en akseptabel måte.

Den nedre grense for hvilke besvarelser som skal kunne passere vil som vanlig måtte bero på et visst skjønn. En kunnskapsmessig tynn besvarelse, som i tillegg avdekker klare svikt i forståelsen bør ikke passere.
Den laudable besvarelse bør normalt ha med noe om begge de ovennevnte hovedelementer. Når det gjelder vilkårene for å få grunnbokshjemmel, bør imidlertid bedømmelsen skje i lys av at deler av stoffet er helt sparsommelig behandlet i pensum.

En laudabel besvarelse bør ha få, og i alle fall ikke alvorlige, feiltrinn i forhold til de helt sentrale spørsmål. Den laudable besvarelse kjennetegnes også ved at kandidaten viser at grunnleggende hensyn er forstått. For å få laud kan det ikke kreves særlig høyt detaljnivå. Det må være tilstrekelig at kandidaten samlet sett viser god oversikt og forståelse. En noenlunde ryddig og logisk disposisjon bør forventes av den laudable besvarelsen.

Hvor høyt på laudskalaen en god besvarelse skal bedømmes, vil måtte bero bl.a. på selvstendighet og presisjonsnivå. Man må kunne få en ”god laud” uten nødvendigvis å ha gått særlig inn på detaljspørsmål. Kandidater som i en ellers balansert besvarelse, behandler mer avanserte spørsmål bør imidlertid gis uttelling for dette.

Om besvarelsene

Det viser seg at uventet mange kandidater har problemer med sondringen rett/legitimasjon. En god del kandidater synes å sette likhetstegn mellom det å ha grunnbokshjemmel og det å ha eiendomsrett. En slik svikt i forståelsen er i utgangspunktet nokså graverende. Er det enkeltutsagn i besvarelsen som etterlater tvil om forståelsen bør man etter mitt syn utvise en viss velvilje. Besvarelser som gjennomgående viser at sondringen rett/legitimasjon ikke er forstått bør på den annen side knapt kunne passere. I mellomsjiktet har man kandidater som for eksempel innledningsvis synes å sette likhetstegn mellom grunnbokshjemmel og eiendomsrett, men som for så vidt gir en isolert sett akseptabel fremstilling av tingl. § 27. Også her får man helst utvise en viss velvilje. Noen særlig god uttelling kan det uansett ikke bli.

Jeg har rettet totalt 39 besvarelser. Av disse har jeg bedømt ca 15 % (6 stk) til laudabel karakter og ca 25 % (10 stk) til ikke bestått.


Bergen 20.05.2003