|
Praktikum vår 2005
SENSORVEILEDNING
Praktikum
3. avdeling– Cand jur – Våren 2005
Del I
Tvisten Peder Ås – Lars Holm
1. Er avtalen om kjøp av ”Åsebu” ugyldig?
Lars Holm mener avtalen er ugyldig fordi Peder fikk feilaktige opplysninger om hvorfor han ville selge eiendommen.
Etter mitt skjønn vil det være naturlig å ta utgangspunkt i avt § 33 og foreta en ”klassisk” ugyldighetsdrøftelse ut fra vilkårene i denne. Alternativt avt § 30, men terskel for svik er nok noe høyere. Noen bruker også avtl § 36.
§ 33. Selv om en viljeserklæring ellers maatte ansees for gyldig, binder den ikke den, som har avgit den, hvis det paa grund av omstændigheter, som forelaa, da den anden part fik kundskap om erklæringen, og som det maa antages, at han kjendte til, vilde stride mot redelighet eller god tro, om han gjorde erklæringen gjældende.
Prospektet er helt klart en del av avtalen og opplysninger i dette kan danne grunnlag for ansvar. Videre bør det foretas en identifisering mellom megler og selger. De opplysninger selger gir til megler må han forstå vil bli formidlet videre til potensielle kjøpere.
Spørsmålet blir om det ”vilde stride mot redelighet eller god tro” at Peder bygger på et løfte han vet Lars har avgitt ut i fra bevist uriktige opplysninger om Peders helse. Selger får kjennskap til at budet er avgitt på feilaktige forutsetninger, og tier om dette. Ved kjøp og salg av eiendom er det etter mitt skjønn tillatt å bruke ”store ord” om eiendommen, men måten denne avtale kommer i stand på vil etter mitt skjønn kunne rammes av avt § 33. Det sentrale er at kandidatene får frem en balansert drøftelse og bruker de momenter som finnes i oppgaveteksten.
Foreligger ugyldig avtale skal kjøper tilbakeføre kjøpesummen. Det neste spørsmålet som må drøftes er da om kjøper må tilbakeføre NOK 2,9 eller NOK 3,5 millioner. Sistnevnte beløp er en prisvurdering som Lars hadde fått innhentet fra megler.
Ved ugyldighet skal partene stilles som om avtale aldri kom i stand. Det betyr at mottatte ytelser skal tilbakeføres. Prisøkningen som har funnet sted gjør det mindre lønnsomt for kjøper å kreve kjøpesummen tilbake. Motsatt ville det være hvor markedet nedover. Enkelte kand. vil antakelig komme inn på situasjonen i den såkalte ”Blårevdommen”, men jeg kan ikke se at denne er aktuell i vår sak. Det foreligger etter min vurdering ikke hjemmel for å kreve mer enn kjøpesummen tilbake dersom avtalen kjennes ugyldig.
2. Medfører erklæring om ugyldighet at Lars (kjøper) ikke senere kan velge å kreve prisavslag?
Peder Ås anfører at Lars ikke kan kreve prisavslag etter at han er blitt kjent med ugyldighetsinnsigelsen. I tillegg mener Peder at han kan hindre prisavslag ved å tilby tilbakeføring av kjøpesummen, dog uten å erkjenne ansvar.
Den vanlige lære er at et tilbud ikke kan trekkes tilbake etter at adressaten er blitt kjent med innholdet, jfr avt § 7. Et rettslig krav kan etter mitt skjønn ikke likestilles med et ”tilbud” som fremsettes etter avtalelovens regler. Et rettslig krav kan ikke likestilles med et løfte om å yte noe til medkontrahenten.
Peder kan heller ikke frata Lars muligheten til å fremme et krav om prisavslag ved å tilby tilbakebetaling av kjøpesum. Dersom Lars umiddelbart etter fremsettelsen av ugyldighetsinnsigelsen ubetinget erkjente ansvar for tilbakebetaling av Peders krav kunne dette sees på som en egen avtale om oppgjør. Dette synes ikke være tilfellet her hvor Peder krever mer enn bare kjøpesummen tilbake.
Det sentrale er at kandidatene viser forståelse for at mangelfulle opplysninger undertiden kan medføre enten ugyldig avtale eller mislighold. Rettsvirkningene er dog forskjellig. Kandidatene bør vise at de forstår forholdet mellom ugyldighet og mislighold.
3. Mangelsansvar
Drøftelsen forutsetter at Lars kan fastholde avtalen og i stedet for ugyldighet kreve misligholdsbeføyelser. I dette tilfellet i form av prisavslag.
Peder (selger) erkjenner det faktiske grunnlag for mangelsansvar. Det skal således ikke drøftes om problemene ved bad og el-anlegg utgjør en kjøpsrettslig mangel.
Videre bør kandidatene slå fast at det ikke er noe vilkår om økonomisk tap for å kunne kreve prisavslag. Det avgjørende er om manglene representerer et verdiminus. Etter avhendingslovens § 4-12 annet ledd fastsettes dette verdiminus i mangel av andre holdepunkter lik utbedringskostnadene som ble estimert til NOK 150 000 for begge forhold.
Det som skal drøftes videre er betydningen av ”som han er” forbeholdet, jfr avhl § 3-9.
§ 3-9. Eigedom selt « som han er » e.l.
Endå om eigedomen er selt « som han er » eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.
Etter min vurdering dekker forbeholdet ansvar for mangler ved el-anlegg og fuktskader. Det betyr at selger i utgangspunktet er ansvarsfri. Det foreligger ikke opplysninger som tilsier at disse mangler rammes av avhl § 3-7 eller § 3-8. Oppgaven legger ikke opp til noen inngående drøftelsene av bestemmelsene.
Når det gjelder snøskredfaren er det på det rene at Peder før avtalen kom i stand ikke hadde noen kjennskap til den rettslige betydning av denne. Det var før avtalen kom i stand heller ikke truffet noe vedtak i kommunen om byggeforbud. Det kan således ikke medføre noen mangelsansvar etter avhl § 4-18.
Videre bør kandidatene også drøfte om skredfaren uavhengig av det etterfølgende vedtak om byggeforbud utgjør en mangel etter avhl § 3-1. Mangelsvurderingen vil her bero på en noe friere vurdering ut fra om kjøper hadde grunn til å regne med å få en eiendom med de problemer som senere ble avdekket, jfr ”prinsippet om alminnelig god vare” samt avhl § 3-2 første ledd.
Sentrale momenter er her at Lars sier han var kjent i området og at snøskredfaren ikke bekymret han. Dette gjør at bestemmelsen i avhl § 3-10 om kjente mangler kan bli aktuell.
§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking
(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.
Videre bør betydningen at mangelen ville bli utbedret innen 2012 drøftes. Etter avhl § 4-10 skal rettinga skal skje ”innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande”. Kjøpers anførsel om utbedring innen 2012 kan derfor vanskelig føre frem. Mangelen er ikke utbedret før skredsikringer er bygget. Et vedtak om dette er neppe nok.
Til slutt bør kandidatene komme inn på regelen i avhl § 3-9 siste ledd.
Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles
Her bør det understrekes at det er manglende samlet sett som får betydning. Hver for seg kan det argumenteres at de ikke utgjør en vesentlig del, men samlet sett er det tale om mangler for i alt NOK 900 000 av en kjøpesum på NOK 2 900 000. Dette utgjør 31 % av kjøpesummen og må anses som ”vesentlig” i forhold til avhl § 3-9. Spørsmålet blir noe vanskeligere om snøskredfaren ikke medtas. Da foreligger mangler for 150 000 av en kjøpesum på 2 900 000 som utgjør 5,1 % av kjøpesummen. Hvorvidt dette fører frem beror på en helhetlig vurdering av hele kjøpssituasjonen og ikke bare en ”terskel-verdi” i prosent.
Konklusjonen er ikke det sentrale, men om kandidatene viser forståelse i relativt grunnleggende kontraktsrettslige regler, herunder mangelslæren i kjøpsretten.
Del II
Peder Ås – Lars Holm
Peder krever erstatning av Lars fordi byggeforbudet medfører dyrere finansiering.
Kjøpers dyrere finansiering er etter mitt skjønn å betrakte som et indirekte tap etter avhl § 7-1 annet ledd. Det er ikke ”vanntette skott” mellom de forskjellige alternativ i bokstad a til d, og det er etter mitt skjønn underordnet hvilket alternativ kandidatene bygger tapet på. Derimot er annet ledd uttømmende hvilket betyr at dersom tapet ikke kan hjemles i litra a) til d) her er det å regne som et direkte tap.
Poenget er i alle fall at indirekte tap krever et mer kvalifisert ansvarsgrunnlag i form av skyld, jfr. avhl § 4-14 annet ledd.
Videre legger oppgaven opp til en drøftelse av grunnsetningen om adekvans som kommer til uttrykk i avhl § 7-1, første ledd, annet punktum. Denne begrensning gjelder for alle typer tap.
Spørsmålet blir om rentetapet er en for fjern og avledet følge til at den nyter erstatningsrettslig vern. Det kan argumenteres godt for begge løsninger. Noen kandidater bringer inn betydningen av verdistigningen og det er forsvarlig.
Del III
Peder Ås – Lars Holm
Peder krever tilbakeført NOK 150 000 fra Lars Holm.
Lars Holm hadde på tidspunktet for mottakelsen av pengene gjort gjeldende et stort krav mot Peder. Peder Ås på sin side mente ikke å foreta noe deloppgjør til Lars Holm, men skulle i stedet overføre pengene til sin sønn ”Lars Ås”.
Tilbakeholdsrett:
Rett til å beholde pengene på dette grunnlag fordrer at tilbakeholder har lovlig atkomst til den ytelse som holdes tilbake. Avhendingsloven hjemler ikke tilbakeholdsrett i dette tilfellet. Spørsmålet må avgjøres ut fra den såkalte legale tilbakeholdsrett. Etter mitt skjønn foreligger det ikke saklig sammenheng mellom besittelsen av pengene og kravet mot Peder. Vilkårene er derfor ikke oppfylt.
Condictio indebiti (oppgjørskorreksjon):
Spørsmålet er om de ulovfestede regler om oppgjørskorreksjon kan anvendes på tilfellet. Hovedregelen er at ”det ikke er noen hovedregel” og at avgjørelsen må bero på en totalvurdering av de momenter som domstolene tidligere har bygget på. Oppgjørshensynet må avveies mot korreksjonshensynet. God tro ikke avgjørende, men et sentralt moment sammen med beløpets størrelse og hvor fort krav om tilbakeføring fremsettes.
Motregning:
Peder Ås krever feiloverføringen tilbake fra Lars Holm. Sistnevnte krever kjøpesummen tilbake fra Peder Ås. Vilkåret om forfallstid, gjensidighet og komputabilitet synes oppfylt.
Spørsmålet er om det foreligger andre hensyn som hindrer tvungen motretning. Eksempelvis hensynet til isolert oppgjør, omtvistet krav, kontanthensynet osv. Læren om konnekse krav kan utvide motregningsretten. Konneksitet er ikke et spørsmål om enten eller, men man taler i stedet om ”grader av konneksitet”. Skuffende få kandidater ser at retten til tvungen motregning ikke er absolutt selv om grunnvilkårene foreligger.
Bedømmelsen:
De 10 besvarelsene jeg har rettet fordelte seg slik:
1 A
1 B/C
1 C
4 D
1 E
2 F
Det kan hende jeg har vært for kritisk til en del av D kandidatene, men det er mye rart som serveres. Gjennomgående dårlige kunnskaper i grunnleggende kontraktsrett i del I. De fleste synes å ha fått noe til i del III. Del II faller vanskelig ut for de svakere kandidatene. Heldigvis fant jeg et lyspunkt i bunken som tross alt viser at oppgaven på ingen måte kan sies å ha vært for vanskelig.
Tromsø, 13. mai 2005
Bjørn H. Wikasteen
|
