| |
DATO: 1996-02-05
SIDETALL: 2
Et eksempel på kommunal husleieøkning.
Til Odelstinget.
Husleiereguleringsloven har et « smutthull » som gjør at leietakere i førkrigsboliger kan bli utsatt for ubegrenset husleieøkning dersom utleieren er stat, fylke eller kommune.
Lovens geografiske virkeområde er redusert slik at lovens bestemmelser om særskilt husleieregulering (Kap. II) bare gjelder for førkrigsboliger med mer enn 2 rom i Oslo, Bergen og Trondheim. Men siden tidlig på 1970-tallet har lovens § 2 gradvis fått en slik utforming at den bare gjelder den private delen av utleiemarkedet i de tre byene. Oslo kommune står f.eks. fritt til å øke leien, uten hinder av de begrensninger som ville gjelde hvis den samme boligen ble leid ut av en privat gårdeier.
Lovens forarbeider tyder ikke på at det har vært lovgivers hensikt å skape en slik forskjellsbehandling mellom de leietakere som leier hos private og de som leier hos staten, en fylkeskommune eller en kommune. Men vi har fått en faktisk todeling av husleiemarkedet i våre tre største byer.
Før 1971 var det bare statens tjenesteboliger som var unntatt fra lovens bestemmelser om høyeste maksimale leie. Unntaket skyldtes at statens tjenesteboliger var dekket av andre stortingsvedtatte bestemmelser. Husleiereguleringskomiteens innstilling av 3. januar 1969 opprettholdt dette og foreslo en lovtekst i § 2 Saklig virkeområde som sa at:
| « loven gjelder ikke for: |
| ... |
| 2. bolig for offentlig tjenestemann når leien beregnes etter bestemmelse gitt av Stortinget ». |
Dette var en henvisning til at slike leieforhold var undergitt egne reguleringsforskrifter som var trukket opp i St.prp.nr.106 (1965-1966). Da lovendringsforslaget ble lagt fram for Stortinget i 1971, foreslo Regjeringen en litt annen ordlyd enn det som Husleiereguleringskomiteen hadde gått inn for. Regjeringen foreslo å utvide unntaket og omtalte dette slik:
| § 2 annet ledd « er endret ved at det generelle unntak som hittil har gjeldt for statens tjenesteboliger utvides til å gjelde i det hele for boliger som staten, fylkeskommune eller kommune leier ut ». |
Begrunnelsen sa imidlertid ingenting som tydet på at det var hensikten å etablere et uregulert leiemarked for boliger som var i offentlig eie. Regjeringen sa ganske enkelt at « fradragsregulativet for statens tjenesteboliger også i stor utstrekning nyttes for kommunale tjenesteboliger ». (Ot.prp.nr.41 (1970-1971), side 2.) Da kommunalkomiteen avga innstilling, sluttet den seg til lovendringen med den begrunnelse at « kommunene i stor utstrekning nytter det statlige fradragsregulativ for sine tjenesteboliger ». (Innst.O.nr.44 (1970-1971))
Begrunnelsen er således at det ut fra lovens formål var unødvendig at kommunale tjenesteboliger skulle omfattes av husleiereguleringslovens bestemmelser. Samtidig ble imidlertid andre kommunale utleieforhold også unntatt, uten at dette er begrunnet verken fra departementets eller kommunalkomiteens side.
Dette har skapt en utilsiktet juridisk situasjon, der staten, en fylkeskommune og en kommune som leier ut førkrigsboliger større enn 2 rom og kjøkken i Oslo, Bergen og Trondheim kan heve husleiene uten hensyn til maksimalleier som gjelder tilsvarende boliger med andre eiere.
Hvis staten, en fylkeskommune eller en kommune som leier ut slike boliger, virkelig utnytter dette juridiske smutthullet og øker husleien etter eget forgodtbefinnende, da står leietakerne uten den beskyttelse de ville hatt i husleiereguleringslovens kap. 2, hvis utleieren var en privatperson eller et privateid selskap.
Et eksempel fra Oslo kan vise hvor grelle utslag dette kan gi. Oslo kommune eier to leiligheter i Bjørn Farmannsgate 6. Leietakerne her har fått oppleve kommunen som utleier på sitt aller verste.
Husleienemnda i Oslo fastsatte i møte 22. april 1986 « høyeste lovlige leie ». For en av dem, M.B, ble denne fastsatt til kr 1.966,- pr. måned. Senere har kommunen kjøpt denne boligen og M.B er blitt kommunal leietaker. Og husleien er blitt økt med de mest underlige begrunnelser, eller helt uten begrunnelse overfor leietaker. Husleien nådde et foreløpig toppnivå med kr 9.375 pr. måned i 1995. Det vil si at leien på mindre enn 9 år er økt til nær det femdobbelte av lovlig maksimalleie i 1986. Dette var bare mulig fordi Oslo kommune har utnyttet smutthullet i husleiereguleringslovens § 2.
M.B er minstepensjonist og hadde ingen mulighet til å betale denne leia. Kommunens ledelse fikk i januar 1996 med politiets hjelp kastet henne ut og satte henne på gata.
For M.B har den voldsomme husleieøkningen kommet i tillegg til at hun har blitt fratatt andre rettigheter som leietaker. Da eiendommen ble solgt til nye eiere i 1984, ga disse nye eierne falske opplysninger om leieforholdene til kommunen. Dermed oppnådde de at det ikke ble iverksatt beboerundersøkelse og leietakerne fikk dermed ikke anledning til å overta gården gjennom bruk av kommunal forkjøpsrett.
Konflikten mellom de opprinnelige beboerne og spekulantgruppen som kjøpte, har i de etterfølgende år tatt mange former. Det er her ingen grunn til å gå særlig mye inn på dette. De opprinnelige leietakerne har bl.a. tapt en sak for Oslo byrett pga. foreldelse, men retten sier bl.a. at den:
| « har forståelse for at saksøkerne føler seg urettferdig behandlet i denne sak, og kan slutte seg til fylkesmannens uttalelse i vedtaket av januar 1991 om at det kan virke lite rimelig at personer som har gitt misvisende opplysninger til kommunen, vinner rett ved en slik handlemåte. Dette kan imidlertid ikke få betydning for rettens anvendelse av foreldelsesreglene ». (Dom i Oslo byrett 10. februar 1995.) |
Kommunen har i årene etter at de misvisende opplysningene ble akseptert, påført seg selv store utgifter ved økonomiske avtaler med de som i 1984 klarte å omgå loven om kommunal forkjøpsrett. For to leiligheter (seksjon 2 og 3) har kommunen betalt kr 916.546. Dette beløpet ble betalt til « sameierne » lenge før bystyret vedtok at kommunen skulle kjøpe seksjonene. I tillegg viser et internt notat fra Oslo kommunes boligbedrift datert 13. oktober 1992 at kommunen hadde betalt ut kr 1.124.228 til sameiet for « oppussing ». De to opprinnelige beboerne i de to seksjonene kommenterer dette slik:
| « Når vi vet at pengene ikke har kommet kommunens egne seksjoner særlig til del, har millionene enten gått til « sameiet » eller til oppussing av « sameiernes » egne seksjoner. « Sameiet » betalte i sin tid 1.550.000 kroner for gården. I tillegg har de solgt en seksjon for 900.000 kroner. Bl.a. ved hjelp av kommunens velvillige utbetalinger kan det altså slås fast at « sameiet » i realiteten ikke har hatt ett øre utlegg på kjøpet av Bjørn Farmannsgt. 6 - de har tvert imot tjent penger ». (Brev til ordfører Ann-Marit Sæbønes av 7.3.95 fra de opprinnelige beboerne i Bjørn Farmannsgt. 6.) |
Den kommunale behandlingen av saken er et av de svarteste kapitlene i Oslo kommunes boligforvaltning i det siste tiåret. Fylkesmann Kåre Willoch har stilt spørsmålstegn ved kommunens konklusjon i saken,
| « men disse (spørsmålstegnene) vil være utfra moralske/politiske vurderinger som ligger utenfor § 60 (i kommunestyreloven) » (Notat fra Fylkesmannens kontor, januar 1991). |
Poenget i forhold til husleiereguleringsloven er at kommunen har bragt seg selv i et økonomisk uføre. Etterpå benytter så kommunen dette smutthullet i husleiereguleringsloven til å dytte kostnadene over på leietaker, som i ethvert henseende er offer og uskyldig tredjepart i den saken som har versert mellom kommunens ledelse og den spekulantgruppen som omgikk loven ved å gi falske opplysninger.
Uten dette smutthullet i husleiereguleringsloven ville boligkonflikten i Bjørn Farmannsgt. 6 fått et annet forløp. Hvis kommunen hadde vært underlagt de samme begrensninger som gjelder for private gårdeiere, så hadde leietaker Maggy Bredal sluppet den voldsomme husleieøkningen som til slutt endte med at hun ved hjelp av politiinnsats ble satt på gata i januar 1996.
Dette tilsier at smutthullet i husleiereguleringsloven må tettes.
På bakgrunn av dette fremmes følgende
I lov av 7. juli 1967 nr. 13 om
husleieregulering m.v. for boliger gjøres følgende endringer:
§ 2 andre ledd skal lyde:
Loven gjelder ikke for utleie som ledd
i drift av hotell, pensjonat eller annet herberge.
Denne lov trer i kraft straks.