| |
Vedtak I fremmes av Arbeiderpartiet,
Fremskrittspartiet og Sosialistisk Venstreparti. Vedtak II fremmes av hele
komiteen.
Komiteen har ellers ingen merknader,
viser til dokumentet og rår Stortinget til å gjøre slikt
Stortinget trekker tilbake Forsvarsdepartementets fullmakt til å avhende fast eiendom ut av offentlig eie, jf. Stortingets vedtak XI 2. desember 2004 under behandlingen av B.innst.S.nr.7 (2004-2005).
Fullmaktene gis Kongen i statsråd.
mill. kroner.
Andre aktører skal - så langt vi er gjort kjent med - ha bydd relativt
store beløp for området. Vi antar at det reglementet som skal følges ved salg
av forsvarseiendommer også her har blitt fulgt, men kan ikke uten videre se at
det er tilfelle.
Kontroll- og konstitusjonskomiteen vil be statsråden om en første
orientering om saken.
Vedlegg 2. Brev fra Forsvarsdepartementet v/statsråden til kontroll- og
konstitusjonskomiteen, datert 22. november 2004
Det har vært en avgjørende målsetting for utleier ved avtaleinngåelsen å sørge for at leietaker driver « flyrelatert virksomhet » på det leide areal, uten at virksomheten begrenses til dette, jf. LILAS-avtalen punkt 6.2:
| « Formålet med denne avtalen er at leietaker etter en rimelig oppstartingsperiode, maks 5 år, skal drive flyrelatert virksomhet på det leide areal, uten at virksomheten begrenses til dette. Dersom leietaker ikke overholder dette formål, har utleier rett til å fri seg fra avtaleforholdet. » |
Videre fremgår det av avtalen at
leietaker påtar seg det hele og fulle ansvar i forhold til drift av
flyplassanlegget, og at leietaker skal stå som konsesjonshaver, og skal være
ansvarshavende.26
| 26 | LILAS-avtalen
punkt 8.2 |
4.2.5 Vedlikeholdsplikt og andre sentrale forpliktelser for utleier
Det er fastsatt at utleier er ansvarlig for ytre vedlikehold, herunder fellesareal, mens leietaker er ansvarlig for indre vedlikehold i de leide lokaler.27 Utleiere vedlikeholdsplikt er for øvrig presisert på følgende måte:
| «Utleier forplikter seg til å vedlikeholde objektene nevnt underpunkt 2.3. Videre forplikter utleier seg til å holde flyplassen i flyoperativ stand, herunder rullebane-, innflygnings- og taxebanebelysning. Denne forpliktelsen omfatter ikke større utbedringsarbeider eller nødvendige utbedringer som følger av pålegg av offentlige myndigheter. »28 |
Det fremgår videre at utleiers ansvar
for drift og vedlikehold i henhold til disse bestemmelser er begrenset oppad
til kr 1,5 millioner pr. år.29 Det fremgår ikke om et eventuelt uutnyttet
« restbeløp » kan overføres og benyttes i påfølgende år.
| 27 | LILAS-avtalen punkt 7.1 |
| 28 | LILAS-avtalen punkt 7.4 |
| 29 | LILAS-avtalen
punkt 7.5 |
4.2.6 Særlig om kiøpsopsjon og forkjøpsrett
LILAS-avtalen inneholder for det
første en bestemmelse om opsjon på kjøp av det leide arealet etter utløpet
av leieperioden, men også en bestemmelse om forkjøpsrett for leietaker
dersom Staten skulle avhende hele eiendommen.
4.2.6.1 Leietakers kjøpsopsjon ved utløpet av leieperioden
Dersom leieavtalen etter utløp av 10-årsperioden ikke forlenges, er leietaker gitt rett, men ikke plikt, til å kjøpe bestemte områder under ett med alle påstående bygninger og faste strukturer til kr 10 millioner:30
| «Dersom leieavtalen etter 10 år ikke forlenges i samsvar med punkt 5.1, har leietaker rett til å kjøpe følgende områder, under ett, med alle påstående bygninger/faste strukturer, til en pris på NOK 10 millioner [...] » |
Følgende er fastsatt for det tilfellet at denne retten gjøres gjeldende:
| « Dersom denne forkjøpsretten gjøres gjeldende, overdrar utleier alle eierbeføyelser over områdene nevnt i punkt 1-3. I tillegg overtar leietakeren andel av utgiftene til dreninger av fjernvann fra Lista flystasjon til sjøen. Andelen av dreneringsutgiftene beregnes etter forholdet mellom arealet som utleier overtar og det samlede areal som utgjør Lista flystasjon. » |
Partene har vært enige om å endre første setning i denne bestemmelsen på følgende måte:
| « Dersom
denne forkjøpsretten gjøres gjeldende, overtar leietaker alle eierbeføyelser
over områdene nevnt i punkt 1-3.<""s>31 |
| 30 | LILAS-avtalen punkt 13.1 |
| 31 | Usignert
møtereferat fra orienteringsmøte om felles forståelse av leieavtale 31. oktober
1996 |
4.2.6.2 Leietakers forkjøpsrett ved leietakers avhendelse av flyplassen
I tillegg inneholder leieavtalen en bestemmelse som gir leietaker forkjøpsrett til hele Lista flystasjon:
| « Dersom Forsvaret avhender hele området Lista flystasjon under ett (samlet) har leietaker forkjøpsrett til pris NOK 25 millioner. »32 |
Avtalen inneholder ikke bestemmelser
om de nærmere betingelser for slik forkjøpsrett, for eksempel om det må
foreligge bindende avtale om salg for at forkjøpsretten utløses, frist for å
gjøre forkjøpsretten gjeldende og bortfall av forkjøpsretten ved eventuelt
slik overdragelse.
| 32 | LILAS-avtalen punkt 13.6 |
4.3.1 Innledning
Etter inngåelsen av LILAS-avtalen i
1996, kan LILAS' virksomhet deles inn i fire hovedgrupper. Vi vil nedenfor
kort redegjøre nærmere for denne virksomheten.
4.3.2 Rutegående flytrafikk
Etter at LILAS-avtalen ble inngått,
foregikk fortsatt sivil flytrafikk i noen år. Braathens hadde regelmessige
flygninger, og Air Stord startet med ruteflygninger. I tillegg ble
flyplassen brukt av et mindre flyselskap som transporterte laks til Japan.33
Det viste seg imidlertid at det ikke var økonomisk grunnlag for
flyselskapene å opprettholde disse flygningene. All rutegående trafikk
opphørte fra og med 1. november 1999.34
| 33 | Brev av 11. mai 2000 fra FBTSV til FBTS |
| 34 | Brev
fra FBTSV til FD av 26. april 2000 (internt dokument) |
4.3.3 Planleggingen av « hub »-virksomhet og mulig kjøp av flyplassen
LILAS' uttalte plan med Lista flystasjon, både ved avtaleinngåelsen og i perioden frem til flyplassen ble solgt, var å etablere en base for internasjonal flyfrakt fra andre verdensdeler for videre distribusjon til Europa, en såkalt « hub ».35 Vi har forstått det slik at selskapet gjennom årene fikk utarbeidet rapporter og vurderinger vedrørende konseptet, herunder rapporter fra Agderforskning og Maritek.36 Maritek skal ha antydet at et « hub »-konsept ville kreve investeringer i størrelsesorden kr 2.000.000 til kr 4.000.000.37 Prosjektet kom imidlertid aldri lengre enn til planleggingsstadiet.
I brev til FD i januar 2000 tilbyr LILAS Staten å terminere leieavtalen, mot at Staten holder selskapet og eierne av LILAS økonomisk skadesløse.38 Det kan ikke ses at det forelå grunnlag for økonomisk kompensasjon fra Statens side, hvoretter heving på disse vilkår var uaktuelt for Staten.
LILAS ga også i perioder uttrykk for at selskapet ønsket å kjøpe hele Lista flystasjon. Vi har redegjort nærmere for dette i punkt 9.1 og 9.2.
Signalene fra LILAS var svært
sprikende, og ingen av dem bidro til å oppfylle de grunnleggende
målsetninger for etablering av næringsvirksomhet og senere salg av
flyplassen.
| 35 | FBTSV Nyhetsbrev august 1999 og brev fra FBTSV til FD av 26. april 2000 (internt dokument) |
| 36 | Brev fra LILAS til FD av 14. januar 2000 |
| 37 | «Lista Weekly News» datert 7. desember 2001 fra Leiv Berge |
| 38 | Brev
fra LILAS til FD av 14. januar 2000 |
4.3.4 LILAS' fremleieavtaler
LILAS har inngått fremleieavtaler for
en vesentlig del av de leieobjekter som fremgår i LILAS-avtalen. Pr.
februar 2003 utgjorde samlede leieinntekter til LILAS kr 622.750.39 FB var
som nevnt berettiget til å motta 15 % av disse fremleieinntekter.40
| 39 | Sluttrapport for Lista-prosjektet utarbeidet av Christer Hjort 4. februar 2003 |
| 40 | Kjøpekontrakten
punkt 3.3 |
4.3.5 Vedlikeholdsarbeider
I tillegg utførte LILAS enkelte vedlikeholdsarbeider på eiendommen, noe selskapet var forpliktet til i henhold til leieavtalen. Vi finner det ikke nødvendig å redegjøre nærmere for disse arbeidene.
Etter at Lista flystasjon ble nedlagt, drev FB utleievirksomhet av øvrige lokaler på flyplassen i et begrenset omfang. Det fremgår av Verditakst AS' takst fra juni 2002 at faktiske leieinntekter på dette tidspunktet var kr 357.297.
Som et ledd i arbeidet med etterbruken av Lista flystasjon, avhendet FB deler av eiendommen til ulike aktører.
FB avhendet arealer til henholdsvis Bernhard Hansen Renovasjon, Lista Autoteknikk og Trond Tønnesen Transport.41 Bak de to sistnevnte selskapene sto tidligere ansatte på flyplassen. Salgene skjedde i perioden frem til 2001. Vi vet ikke hvilke deler av flyplassen som ble solgt, men det er ikke nødvendig for oss å ha slik kunnskap i denne sammenheng. I august 2001 besluttet FB at det ikke skulle avhendes flere enkeltstående eiendommer.42
Bakgrunnen for denne beslutningen var at FB, etter å ha arbeidet med etterbruken av Lista flystasjon i en årrekke, hadde gjort den erfaring at det var et svært vanskelig marked for denne type eiendommer, og at det derfor ville være gunstigere å forsøke å avhende eiendommen under ett. Se nærmere om dette i punkt 7.6.3.
Vi har ikke funnet det nødvendig å
kartlegge prisingen og andre betingelser rundt disse avhendingene av mindre
enkeltstående arealer.
| 41 | Notat fra Rønnaug Knudsen til Vidar Alden Olsen i Skifte Eiendom datert 15. juli 2004 |
| 42 | Møtereferat for FBT av 28. august 2001 |
I perioden fra Lista flystasjon ble nedlagt og frem til avhendelsen høsten 2002 ble det nedlagt et omfattende arbeid fra FTs side.
Som det fremgår av redegjørelsen ovenfor, var FBs første skritt etter at Stortinget hadde gitt sine føringer, å inngå leieavtalen med LILAS. Formålet med avtaleinngåelsen var at en aktiv lokal aktør skulle utvikle flyrelatert virksomhet på eiendommen og legge forholdene til rette for vekst i det lokale næringslivet. Forholdet til LILAS og Farsund kommune ble imidlertid etter hvert anstrengt, og partene greide ikke å komme til noe resultat hva gjaldt den fremtidige bruken av flyplassen, til tross for tett kontakt og regelmessige forhandlinger mellom partene.4344
Da det også etter hvert viste seg at LILAS ikke oppfylte sine avtalefestede forpliktelser og den forventede næringsutviklingen på eiendommen uteble, måtte FB begynne å utrede andre muligheter for etterbruken av flyplassen.
Vi vil i dette punkt 7 redegjøre
nærmere for de salgsforberedende tiltak som FB gjennomførte for å oppfylle
Stortingsvedtaket.
| 43 | « Lista Weekly News » datert 7. desember 2001 fra Leiv Berge |
| 44 | Brev av 26. april 2000 fra FBTSV til FD «Oppdatering av fremdriftsplan» |
FB benyttet en del ressurser på
vedlikehold, oppgradering og ettersyn av flyplassen. I perioden l. juli
1996 til l. desember 2003 beløp kostnadene seg til ca. kr 42.500.000.
Arbeidet inkludert bl.a. gjennomgang og utbedring av dreneringsanleggene,
installasjon av nye innflygningslys og markedsføringsutgifter.45 Vi finner
det ikke nødvendig å redegjøre i detalj for disse arbeidene.
| 45 | Sluttrapport for salg av Lista flystasjon punkt 17, fra januar 2003, revidert august 2003, utarbeidet av Skifte Eiendom |
I oktober 1998 ga FB Andreas S Stray AS (« Stray ») i oppdrag å utarbeide en takst for Lista flystasjon.46 Stray utarbeidet deretter to takster. Den opprinnelige hadde en verditakst på grunnarealer på kr 200.700.000 og en verditakst på bygninger på kr 36.300.000.47 Den etterfølgende, basert på endrede forutsetninger, hadde en samlet verditakst på kr 65.400.000.
Stray-takstene ble avgitt i februar 1999, det vil si mer enn tre år før Kjøpekontrakten ble inngått.
Utgangspunkt for takseringene var en situasjonsbeskrivelse, der blant annet sivil lufttrafikk med daglig flyforbindelse til Oslo og Stavanger og frakt av fisk til Japan inngikk som vesentlige elementer. Videre ble det tatt utgangspunkt i at det på området over en 10-15 års periode ville bli etablert 300-500 flyplassrelaterte arbeidsplasser og 3.000-5.000 næringslivsrelaterte arbeidsplasser. Stray-taksten tok således utgangspunkt i en situasjonsbeskrivelse som ikke var overensstemmende med de faktiske forhold, verken da taksten ble utarbeidet eller på overdragelsestidspunktet.
Den første taksten ble avgitt for enkeltparseller, og forutsatte at eiendommene ble skilt ut og solgt som egne eiendommer med tilknytning til kommunalt vann- og avløpsanlegg, samt adkomst fra offentlig vei. Det fremgår ikke at LILAS-avtalen som en vesentlig heftelse på eiendommen ble tatt i betraktning ved verdivurderingen. Stray-taksten tok heller ikke utgangspunkt i leieinntekter, og det er uklart hva som har vært det konkrete grunnlag for verdsettelsen av de enkelte parseller.
I den siste taksten falt forutsetningen om at eiendommene ble skilt ut og tilknyttet vann/avløp og offentlig vei bort. De øvrige forutsetningene besto. Det fremgår ikke at verdivurderingen forutsatte samlet salg, hvilket var en forutsetning på salgstidspunktet.
De involverte partene synes å være enige om at Stray-taksten ikke kunne legges til grunn for forhandlingene av kommunens overtakelse av Lista Flypark. Denne enigheten forelå umiddelbart etter at taksten var avgitt.48
Etter vår vurdering gir Stray-taksten
ingen veiledning for eiendommens verdi på salgstidspunktet.
| 46 | Brev fra FBTSV til Andreas S. Stray AS datert 29. oktober 1998 |
| 47 | Vi kan ikke se at dette tallet fremgår av takstdokumenter vi har mottatt, men tallet er påført med håndskrift i et av de mottatte dokumenter |
| 48 | Referat fra møte 10. februar 1999 mellom Farsund kommune, LILAS/LAD, FBT og FD, der det fremkommer at «et omforent takstgrunnlag er helt vesentlig og partene må finne frem til dette» |
Lista flystasjon ble aldri utlyst samlet, verken i Norsk Lysingsblad, lokale aviser eller riksdekkende aviser. Deler av flyplassen ble imidlertid annonsert for salg i ulike lokale aviser i 2000.
Det ble for det første rykket inn en annonse om «Treningssenter for salg» i 2000, men vi har ikke fått brakt på det rene hvilke aviser denne annonsen ble trykket i.49 Samme år ble annonsen om « Etablering på Lista » nykket i Farsund Avis og Fædrelandsvennen.50 Her fremgår at « det er betydelige arealer og flere bygninger som kan benyttes for etablering av virksomhet på tidligere Lista flystasjon. » Den tredje annonsen opplyste om « Overnattingsetablissement (kurs- og konferansesenter) til salgs », og ble trykket i Stavanger Aftenblad, Farsund avis, Fædrelandsvennen og muligens også i Dagens Næringsliv.51 Det var en viss respons på annonsen om overnattingsetablissementet52, men FB fikk ikke den prisen de ønsket for eiendommen.53
Ingen av de tre utlysningene førte til
noe salg, noe som underbygget FBs oppfatning av at markedet er svært
vanskelig for denne typen eiendom.
| 49 | Notat fra Rønnaug Knudsen til Vidar Alden Olsen i Skifte Eiendom av 15. juli 2004 |
| 50 | Håndskrevet kommentar på kopi av annonsen |
| 51 | Notat fra Rønnaug Knudsen til Vidar Alden Olsen i Skifte Eiendom av 15. juli 2004 |
| 52 | Notat fra Rønnaug Knudsen til Vidar Alden Olsen i Skifte Eiendom av 15. juli 2004 |
| 53 | E-post fra Leiv Berge til ordfører Ove Rullestad, med kopi til bl.a. Cecilia Bruszt. E-posten er udatert, men det fremgår av sammenhengen at den må være sendt etter Lista-konferansen og før 13. september 2001 |
På vårparten 2001 fikk FB kjennskap til Christer Hjort, som hadde ledet et prosjekt vedrørende omstillingen av den militære flyplassen på Söderhamn i Sverige. Denne omstillingen ble karakterisert som vellykket. FB tok på denne bakgrunn kontakt med Christer Hjort. I mai 2001 ble det avholdt et møte mellom FB og Christer Hjort i Söderhamn, hvor FB fikk et innblikk i hvordan salgsprosessen var blitt håndtert i Sverige. Christer Hjort ble også invitert til å holde et foredrag på Lista-konferansen om avhendingen av Söderhamn, se nærmere om Lista-konferansen i punkt 7.6 nedenfor.
Etter Lista-konferansen ble Christer Hjort engasjert av FB i den videre prosess. Engasjementet vedvarte fra 22. oktober 2001 til 1. april 2002. Hans mandat var:
| « Christer Hjort er av Forsvarets bygningstjeneste engasjert i arbeidet med å utarbeide en plan for omstilling av tidligere Lista flystasjon samt å delta/lede gjennomføringen av planen. |
| Planen skal definere et prosjekt som ivaretar fremdriften av utviklingsarbeid og som beskriver de ulike interesser og muligheter på veien mot endelig avhending av Forsvarets eiendom. Christer Hjort skal være Forsvarets bygningstjenestes kontaktledd mot Farsund kommune, Farsund Næringsselskap, LILAS og andre aktuelle aktører i denne sammenheng. » 54 |
Christer Hjort var deretter aktiv i
prosessen med utviklingsarbeidet frem til kontraktsforhandlingene med Lista
Flypark startet opp, se nærmere punkt 10 nedenfor.
| 54 | Brev av 12. november 2001 fra FBTSV til Christer Hjort |
7.6.1 Bakgrunn og formål
22. februar 2001 ble det ansatt ny distriktssjef i eiendomsseksjonen i FBTSV. Samarbeidsklimaet mellom FB på den ene siden og kommunen og LILAS på den andre siden hadde ikke utviklet seg i ønsket retning, hvoretter det ble utvist stort engasjement for å bedre denne situasjonen. På denne bakgrunn ble det også besluttet at Staten skulle avvente med å eventuelt heve LILAS-avtalen, til tross for at Staten og FB var av den oppfatning at avtalen var mislighold fra LILAS side.55 Leieavtalen ga Staten en rett til å heve dersom LILAS ikke innen fem år drev med flyrelatert virksomhet, noe LILAS ikke gjorde pr. 2001.
Den 16.-17. august 2001 ble Lista-konferansen « Fra forsvar til næringsutvikling » arrangert. Arrangementet var et samarbeid mellom Farsund kommune, Vest-Agder fylkeskommune, Lista Næringsselskap AS, LILAS, FBTSV og FBTH.56 Invitasjonen til konferansen ble sendt til mellom 7.000 og 8.000 potensielle interessenter. Konferansen hadde ca. 180 deltakere.
Skifte Eiendom har i et internt notat presentert målsetningen for konferansen slik:57
| - | Konferansen skulle markere en ny og nødvendig start for samarbeidet mellom FBT, kommunen og lokalt næringsliv i arbeidet med en vellykket omstilling av tidligere Lista flystasjon. |
| - | Konferansen skulle gjøre Lista og Farsund synlige på Norgeskartet. |
| - | Konferansen skulle synliggjøre potensialet for næringsutvikling på Lista. |
| - | Konferansen
skulle avdekke og klargjøre problemstillinger knyttet til omstilling av Forsvarets
eiendommer i sin alminnelighet. |
| 55 | «Lista Weekly News» fra 7. desember 2001 fra Leiv Berge |
| 56 | Internt notat fra Leiv (Berge) uten adressat, datert 13. juni 2001 |
| 57 | Internt
notat fra Leiv (Berge) uten adressat, datert 13. juni 2001 |
7.6.2 Nærmere om innholdet på konferansen
Innholdsmessig fokuserte konferansen
på Lista flystasjons potensielle muligheter for en styrking av
lokalsamfunnet og det lokale næringslivet i forbindelse med nedleggelsen av
Forsvarets aktivitet. Det ble holdt en rekke innlegg fra sentrale personer
i det lokale og sentrale politiske miljø, FB og næringslivet. Christer
Hjort foredro om « Söderhamn - en skandinavisk suksesshistorie ».
7.6.3 Resultat
Det er vanskelig å konkludere konkret med hva resultatet av Lista-konferansen ble, utover at Lista-prosjektet ble markedsført overfor en rekke potensielle interessenter.
Vårt inntrykk er at forholdet til Farsund kommune ble bedret gjennom planleggingen og avholdelsen av konferansen. Forholdet til LILAS forble imidlertid like anstrengt som tidligere.
FB besluttet i august 2001 at det ikke
skulle avhendes flere enkeltstående eiendommer.58 Bakgrunnen for denne
beslutningen var som tidligere nevnt at FB, etter å ha arbeidet med
etterbruken av Lista flystasjon i en årrekke, hadde erfart at det var et
svært vanskelig marked for denne type eiendommer, og at det derfor ville
være gunstigere å forsøke å avhende eiendommen under ett. Dersom Staten i
stedet avhendet separate bygninger og deler av eiendommen, ville man trolig
kun få solgt de attraktive delene, og dermed bli sittende igjen med en
resteiendom som ville være svært vanskelig å få solgt og dermed være til
hinder for en tilfredsstillende totalløsning i tråd med Stortingets
rammeforutsetninger.
| 58 | Møtereferat for FBT av 28. august 2001 |
Som et ledd i avhendingsprosessen etter Lista-konferansen, innhentet FB flere takster og rapporter for å kartlegge tilstanden på eiendommen, herunder en brannteknisk rapport, en rapport om opprenskning av forurenset grunn og en tilstandrapport om dreneringsanlegget. I tillegg ble det innhentet til to nye verditakster fra OPAK og Verditakst AS.
Vi skal nedenfor gi en oversikt over de faktiske forhold som er relevante for å vurdere eiendommens verdi på salgstidspunktet. Den nærmere drøftelse hva gjelder verdsettelsen av eiendommen på salgstidspunktet foretas nedenfor i punkt 12.5.
Oppdraget til OPAK ble gitt i brev 13. mai 2002, befaring ble foretatt 21. mai 2002, og taksten ble avgitt 29. mai 2002. Det var avtalt at det skulle utføres en foreløpig verdivurdering. Denne ble gitt på følgende grunnlag og forutsetninger:
| - | At eier er positiv til salg av eiendommen. |
| - | At eiendommen kan markedsføres fritt for salg over en normal tidsperiode. |
| - | At en ser bort fra kjøpere som er villig til å by unormalt høyt på grunn av «spesielle interesser». |
| - | At opplysninger gitt av oppdragsgiver, skriftlig og muntlig og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte. |
| - | OPAK har ikke oppmålt bebyggelsen, kontrollert fundamentering eller kontrollert asbest. |
| - | OPAK har ikke fått fremlagt ferdigattest, eller kontrollert om det foreligger brannpåbud, offentlige påbud, eller om dagens bruk er tillatt. |
| - | OPAK har ikke kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen. |
| - | All opprydding av mulig forurensning i grunnen er selgers ansvar. |
OPAK konkluderte med en skjønnsmessig
markedsvurdering av eiendommen basert på følgende tre alternativer:
| 1. | Eiendommens verdi basert på dagens antatte markedsverdier og med lokalene ledige for markedet. | |
| Kapitalisert verdi netto leieinntekter | kr 26.500.000 | |
| Tomtepotensial | kr 10.000.000 | |
| Sum | kr 36.500.000 | |
| Fradrag for vedlikeholdsutgifter til flybanen frem til 2000 | kr 5.000.000 | |
| Sum markedsverdi | kr 31.500.000 | |
| Salgsverdi avrundet | kr 32.000.000 | |
| 2. | LILAS benytter sin forkjøprett for flyplassområdet: | |
| Kapitalisert verdi netto leieinntekter | kr 18.600.000 | |
| Forkjøpsavtale LILAS | kr 10.000.000 | |
| Tomtepotensial | kr 5.000.000 | |
| Sum markedsverdi | kr 33.600.000 | |
| Salgsverdi avrundet | kr 34.000.000 | |
| 3. | LILAS benytter sin forkjøpsrett for hele området: | |
| Salgsverdi | kr 25.000.000 |
I beregningene av markedsleie har OPAK
lagt til grunn for kontor/forlegningsbrakker kr 250 per m pr. år, og for
lager/verksteder kr 75-50 pr.m2 pr. år. Det er benyttet en netto
kapitaliseringsrente på 12 %. Basert på dette ble netto årlige
leieinntekter basert på antatt markedsleie beregnet til kr 3.170.000.
8.2.2 Kommentarer til OPAK-taksten
Denne verdivurderingen er ikke en endelig verditakst, men en foreløpig og forenklet verdivurdering. Dette i seg selv innebærer at verdivurderingen ikke er like grundig fundert som en takst.
OPAK har ikke tatt høyde for de nødvendige vedlikeholdsarbeider, herunder branntekniske utbedringer som fremgår av kostnadsanalyse utarbeidet av TekØk.59
Alternativ 1 forutsetter at lokalene er ledige for markedet og antatt markedsverdi legges til grunn. Det tas derfor ikke høyde for de faktisk inngåtte leieavtalene og særlig LILAS-avtalen i dette alternativet. I alternativ 2 er det kun tatt hensyn til LILAS' opsjonsavtale, hvoretter LILAS kunne erverve leiet areal for kr 10.000.000.
Når det gjelder leieprisene, har OPAK lagt til grunn ca. kr 250 pr.m2 for kontor/forlegningsbrakker, og ca. kr 75-50 pr.m2 for lager/verksteder. Det faktiske leienivå i 2002 var vesentlig lavere, dvs. ca. kr 120 pr.m2 for kontor/forlegning, og ca. kr 45 pr.m2 for lager/hangar.60
På denne bakgrunn finner vi at OPAKs
verdivurdering ikke kan legges til grunn som indikasjon på eiendommens
faktiske markedsverdi.
| 59 | Rapport avgitt 24. januar 2002 |
| 60 | Notat
fra Verditakst AS datert 28. mai 2002 |
8.2.3 Gjennomgang av Verditakst-taksten
Verditakst AS bekreftet oppdraget i brev 6. mai 2002, befaring ble avholdt 23. mai 2002 og takst ble avgitt 7. juni 2002. Mandatet lød som følger:
| « [...] å foreta en verditaksering av ovennevnte eiendom. Eiendommen skal vurderes med markedsverdi som samlet eiendom. »61 |
| Verditaksten er avgitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: |
| - | Eier stiller seg positiv til salg av eiendommen. |
| - | Eiendommen kan fritt markedsføres for salg, over en normal tidsperiode. |
| - | En ser bort fra kjøpere som er villig til å by unormalt høyt på grunn av «spesielle interesser». |
| - | Opplysninger gitt av oppdragsgiver, skriftlig og muntlig, og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte. |
| - | Verditakst AS har ikke innhentet økonomiske data om den enkelte leietaker eller vurdert leietakers soliditet. |
| - | Verditakst AS har ikke oppmålt bebyggelsen, kontrollert fundamentering, eller kontrollert hvorvidt det er asbest i bygningene. |
| - | Verditakst AS har ikke fått fremlagt ferdigattest, eller kontrollert om det foreligger brannpåbud, offentlige påbud, eller om dagens bruk er tillatt. |
| - | Verditakst AS har ikke kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen. |
| - | Eiendommen er fullverdiforsikret. |
Det er videre lagt til grunn at bygningens tekniske installasjoner er delvis oppgraderte og må delvis anses som utrangerte, samt at det elektriske fordelingsnettet og vann- og kloakknettet er delvis eiet av hjemmelshaver. Ved befaring og skjønnsmessig vurdering ble det ikke avdekket noen potensielle forurensninger ved eiendommen. Verditakst har vært kjent med leieforholdene, herunder LILAS-avtalen.
Som markedsleie ble lagt til grunn kr 200 pr.m2 for kontor/kaserner og kr 75 pr.m2 for lager/hangarer. Basert på dette ble årlig brutto markedsleie satt til kr 3.437.500. Netto leieinntekter etter fradrag for antatt leiesvikt med 12 %, samt driftskostnader basert på kr 80 pr.m2 pr. år, ble satt til kr 1.000.000.
Salgsverdien fremkommer på følgende
måte:
| Kapitalisert verdi netto leieinntekter | kr | 6.500.000 |
| Verdi av tomtearealet | kr | 4.150.000 |
| Sum | kr | 10.650.000 |
| Sum salgsverdi avrundet | kr | 11.000.000 |
| 61 | Verditakst
utarbeidet av Verditakst AS datert juni 2002 |
8.2.4 Kommentarer til Verditakst-taksten
Ved verdivurderingen er eiendommen vurdert med markedsleie, det vil si hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med ledige lokaler. Verditakst har derfor ikke hensyntatt de faktiske begrensninger de eksisterende leieavtaler innebærer, og da særskilt LILAS-avtalen. Totale årlige brutto leieinntekter på det tidspunkt taksten ble avgitt, var kr 357.297. I taksten er det lagt til grunn at årlig brutto markedsleie utgjør kr 3.437.500.
Det er ved vurderingen av bygningsmassens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand ikke gjort fradrag i markedsverdien som en følge av feil og mangler knyttet til de branntekniske anlegg som fremgår av kostnadsanalyse utarbeidet av TekØk.62 I taksten fremgår det følgende:
| « Den vedlikeholdsmessige tilstand er kun skjønnsmessig vurdert, og det er ikke foretatt vedlikeholdsinspeksjon av eiendommen. Det anbefales at man foretar en tilstandsvurdering av bygningsmassen f or å kartlegge dens tilstand av eventuelle feil og mangler. » |
Denne taksten gir således ikke et
fullstendig korrekt bilde av eiendommens verdi fordi enkelte vesentlige
faktiske forhold ikke er hensyntatt.
| 62 | Rapport
avgitt 24. januar 2002 |
8.2.5 Samlet vurdering av takstene
De avgitte takstene viser store avvik i verdivurderingene. Dette avviket er i seg selv en sterk indikasjon på manglende markedsmessige referansepunkter for verdsettelse av Lista flystasjon.
Takstene er basert på nærmere angitte forutsetninger. I takstene er det ikke foretatt en vurdering av alle relevante forhold ved eiendommen. Dette medfører at takstenes verdivurderinger er dekkende for en eventuell reell markedsverdi. En henvisning til takstene er derfor ikke tilstrekkelig til å slå fast at partenes prising av salgsgjenstanden avviker fra reell markedsverdi.
En gjennomgang av regnskapstall for perioden 1996-2001 viser at de løpende kostnader til drift og vedlikehold er vesentlig høyere enn leieinntektene. Inntektene til overnatting er noe høyere enn utgiftene, slik at virksomheten knyttet til overnatting isolert sett går med overskudd.
Ved vurderingen av salgsgjenstanden på salgstidspunktet, er det særlig grunn til å legge vekt på budsjettet for 2002, som viser totale vedlikeholds- og driftsutgifter på kr 9.848.000. De budsjetterte leieinntektene/andre inntekter var kr 325.000. Dette gir en budsjettert negativ differanse på kr 9.523.000. Tallene indikerer at en kjøper må påregne store løpende utgifter, samtidig som det aktuelle inntektspotensialet er svært lavt.
I budsjettet for 2002 legges til grunn at Lista-prosjektet får tilført kr 8.335.000 i tiltaksmidler og kr 3.348.000 i drifts- og vedlikeholdsmidler, totalt kr 11.683.000 i tilskudd. I tillegg er det budsjettert med kr 5.000.000 for tiltak vedrørende dreneringsanlegget og oljedeponi. Dette viser at Lista-prosjektet krevde betydelige overføringer for 2002.
Resultatregnskapet for Lista Flypark
bekrefter at driftskostnadene er høyere enn driftsinntektene. Vi hitsetter
følgende nøkkeltall:63
| Driftsinntekter | kr 2.515.874, hvorav |
| Leieinntekter | kr 689.652, og |
| Ovemattingsinntekter | kr 1.165.210 |
| Driftskostnader | kr 5.052.470, hvorav |
| Andre driftskostnader64 | kr 4.491.548 |
Driftsresultatet for perioden l.
desember 2002 til 31. desember 2002 er således negativt med kr 2.536.596.
| 63 | Resultatregnskap for perioden 1. desember 2002 til 31. desember 2003 med noter |
| 64 | Spesifikasjon av dette mangler i resultatregnskapets noter, antar at dette gjelder drifts- og vedlikeholdskostnader |
FB har foretatt en statusvurdering av dreneringsanlegget.65 Det fremgår av denne rapporten at «gjennom skjønn og jordskifter er Forsvaret som eier pålagt å frakte fremmedvann som hovedregel fra gjerdegrense til gjerdegrense», og at «for den delen av dreneringssystemet som munner utpå Bausje gjelder også en del forpliktelser til å ta imot og frakte videre dreneringsvann ut til havet i Forsvarets anlegg ». Forsvarets plikt er også omtalt i Gjennomføringsdirektivet, jf. foran punkt 3.7 om dette.
Det fremgår videre at dreneringsanlegget omfatter i alt fire hovedkanaler (A, B, C og D), samt andre deler av dreneringssystemet som i hovedsak består i dreneringsanlegget for banesystemet på flyplassanlegget.
Vanse Graveentreprenør AS har utarbeidet tilstandsrapport datert juni 2002 for dreneringsanlegg/kummer på Lista Fly og Næringspark. Denne rapporten omfatter bare dreneringsanlegget for banesystemet på flyplassanlegget.66 Oppdraget gikk ut på inspeksjon og kontroll av 71 nærmere definerte kummer.
For de fire hovedkanalene er det også utarbeidet tilstandsrapporter av henholdsvis juni 2000, september 2000, juni 2002 og juni 2000. Også disse rapportene ble utarbeidet av Vanse Graveentreprenør.
Det er ikke foretatt noen vurdering av kostnadene til slike utbedringsarbeider. FBs egen konklusjon i statusvurderingen pr. 22. juli 2002 er som følger:
| « Dreneringsanlegget som er i lukket system og som frakter fremmedvann gjennom flyplassområdet er kontrollert, tilstandsrapporter utarbeidet og en del utbedringer er utført. Andre deler av den lukkede del av anlegget er punktvis kontrollert. Teknisk tilstand er tilfredsstillende og vil kunne være funksjonelt i tiden fremover. De undersøkelser som er utført gir en beskrivelse av tilstanden på dreneringssystemet for Lista flystasjon som Forsvaret ble pålagt å utføre etter Stortingets vedtak om nedleggelse av Lista flystasjon. » |
Vi har fått opplyst at FB sørget for
den nødvendige utbedring av dreneringsanleggene i løpet av 2002 og at
kostnadene til dette utgjorde ca. kr 500.000.67 Ansvaret for
dreneringsanlegget ble overført til Lista Flypark i løpet av 2002, og det
ligger ikke noen ytterligere forpliktelse på Forsvaret i den forbindelse.
| 65 | FBs statusvurdering datert 22. juli 2002. Rapporten synes å være laget til internt bruk. |
| 66 | FBs statusvurderiug datert 22. juli 2002 punkt 3.0 |
| 67 | Telefonsamtale mellom advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og FB 29. juli 2004 |
Den branntekniske rapporten er avgitt 24. januar 2002 av TekØk AS. Befaring ble avholdt i november 2001,68 Mandatet for rapporten var å « vurdere ulike løsninger for å oppnå tilfredsstillende brannsikkerhet ».
De totale kostnader for å oppnå
tilfredsstillende brannsikkerhetsløsninger er satt til kr 18.100.032
inklusiv merverdiavgift og kr 14.596.800 eksklusiv merverdiavgift.69 Vi
legger til grunn beløpet eksklusiv merverdiavgift, ettersom det må antas at
Lista Flypark får fradrag for merverdiavgiften.
| 68 | Telefaxer fra FBTSV til LILAS datert 6. og 8. november 2001, samt telefax fra FBTSV til Flykjøkkenet AS datert 6. november 2001 |
| 69 | Dette fremgår av et enkelt dokument Vi har mottatt kopi av en del enkeltrapporter som inngikk i denne vurderingen. Disse gjelder (kostnader til anbefalte løsninger i parentes): Mannskapskjøkken (kr 527.000), Befalsmesse (kr 900.000), Skolebygg (kr 540.000), Sorteringsanlegg Fretex (kr 1.700.000), Lager/kontor Fretex (645.000), Lager/verksted bildeler/aluminium (kr 800.000/1.940.000), Hangar for fly (kr 1.789.000/1.871.000). Summen av dette utgjør kr 6.901.000/8.123.000. Vi har således ikke sett noe fullstendig underlagsmateriale som underbygger beløpet på kr 18.100.032. |
Promitek AS utarbeidet i juni 2002 en tiltaksplan for opprydding av forurenset grunn på Lista flystasjon. Før tiltakene kan påbegynnes, må tiltaksplanen oversendes kommunen og fylket for uttalelse.70 Promitek har gitt et kostnadsoverslag over tiltakene som fremkommer i planen på kr 1.200.000 til 1.700.000.71 Dette overslaget er foreløpig og er ikke en detaljert gjennomgang av de enkelte poster. Det foreligger et konkurransegrunnlag/tilbudsbeskrivelse for opprydning av forurenset grunn på Lista flystasjon. Vi kjenner ikke til om tilbud er innhentet og om arbeidet er utført.
I Kjøpekontrakten er det henvist til
en rapport avgitt av Multiconsult datert 6. februar 2002.72 Det fremgår av
Kjøpekontrakten at FB har ansvaret for å utbedre de seks miljøtiltak som
fremgår av denne rapporten.
| 70 | Brev fra Promitek til FB datert 19. juli 2001 |
| 71 | E-post fra Vidar Ellefsen/Promitek til Egil Danielsen/FB datert 16. juni 2002 |
| 72 | Kjøpekontrakten punkt 17 |
I Landsverneplanen for Forsvaret forslås en rekke bygninger og banedekket vernet. Vernet omfatter:
| - | Bygninger og områdets hovedstruktur med veier, flystriper, indre taksebanering vest med splinthangarer og rester av banedekke i betong |
| - | 3 hangarer |
| - | Luftvernsimulator |
| - | Messebygg |
FB har i brev gitt uttrykk for at vern innebærer en innskrenkning av eiers råderett:
| « Vern innebærer en innskrenkning av eiers råderett over bygningen, anlegget eller området, men betyr imidlertid ikke at det ikke finnes muligheter til å tilpasse bygningene til ny bruk « 73 |
FB har overfor kjøper gitt uttrykk for følgende hva gjelder vernet:
| « Vern er ikke til hinder for utnyttelse og bruk av bygninger og areal til de formål som fremgår av kommunedelplan. Imidlertid vil spørsmål om nybygg eller endringer innenfor et verneområde måtte skje i dialog med antikvarisk myndighet. »74 |
Vi har fått opplyst at kjøper under
forhandlingene anså dette vernet som svært negativt for eiendommens
tilstand, og fremsatte krav om kr 7.000.000 i kompensasjon for dette.
Kravet ble imidlertid ikke akseptert.75
| 73 | Brev fra FB til Eiendomsforvaltning datert 6. juni 2002 |
| 74 | Brev fra FBTSV til Interconsult datert 3. juni 2002 |
| 75 | Telefonsamtale melleom Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og FB 29. juli 2004 |
Området som betegnes som Slevedalsvannet er et stort sivområde og omfatter det klausulbelagte området for ammunisjonslageret.76
DN har gjort gjeldende at Slevedalsvannet er et unikt våtmarksområde med vernverdier av internasjonal karakter, og har derfor bedt om vederlagsfri forvaltningsoverføring av den delen av Lista flystasjon som er foreslått vernet.77
Fylkesmannen har gitt uttrykk for at DN får overta Slevedalsvannet med naturlig tilliggende arealer til fremtidig bruk og forvaltning.78 Det ble senere muntlig avklart mellom direktoratet og FB at dette området ville bli ivaretatt i kommuneplanen, slik at direktoratet frafalt sitt krav, jf. også punkt 10.2.4.
Vi har fått opplyst at områdevernet
for Slevedalsvannet ikke ble vurdert av Lista Flypark som en negativ
heftelse på eiendommen og at det ble ikke fremsatt kompensasjonskrav for
dette. Dette skyldes at området vanskelig kan utnyttes på noen annen måte,
slik at områdevern i seg selv ikke innebærer noen verdireduksjon av
eiendommen.
| 76 | Internt dokument FBTSV datert 26. april 2002 «Oppdatering fremdriftsplan» |
| 77 | Brev fra DN til FB datert 14. juni 2002, jf. også referat fra møte mellom FBTSV og Fylkesmannens miljøvernavdeling 28. november 2001 |
| 78 | Referat fra møte mellom FBTSV og Fylkesmannens miljøvernavdeling 28. november 2001 |
Allerede i 1997 tok Farsund kommune initiativ til forhandlinger om mulighet for kjøp av flyplassen.79 Forhandlingene strandet senere på grunn av uenighet om hvilken takst som skulle legges til grunn for kjøpesummen (Stray-taksten).
Våren 1998 tok LILAS direkte kontakt med FB, med anmodning om å få kjøpe flyplassen.80 FB og LILAS innledet deretter forhandlinger, men partene kom ikke til enighet.
I oktober 1998 ble LILAS og Farsund kommune enige å være samarbeidspartnere om videre fremdrift og strategi overfor sentrale myndigheter med sikte på overtakelse av eiendommen.81 LILAS og kommunen var videre enige om å arbeide med å få i stand møte med FD i løpet av november 1998, hvor også FB skulle være tilstede. I februar 1999 ble det holdt et slikt møte i FD mellom Farsund kommune, LILAS og FB, der næringsutvikling og eiendomsoverdragelse ble diskutert.82 I møtet ble det enighet om at partene skulle fortsette forhandlingene om kjøp av eiendommen. Disse forhandlingene førte frem.
LILAS tilbød deretter i januar 2000
Staten å heve leieavtalen, mot at selskapet og dets eiere ble holdt
økonomisk skadesløse.83 Staten aksepterte ikke forslaget. I mars 2000
presiserte LILAS i et brev til FB at de var interessert i kjøp/leie, og at
de derfor ønsket å bli underrettet i god tid dersom FB ønsket å leie
ut/selge. Våren 2000 henvendte LILAS og Farsund kommune seg igjen direkte
til departementet med anmodning om å få kjøpe flyplassen, men fikk til svar
at FB hadde departementets fulle tillit i avhendingssaken og ble oppfordret
til å gjenoppta samarbeidet med FB.85 Forhandlingene førte heller ikke denne
gang frem. a> Som overnevnte viser erfarte FB vekslende og sprikende
signaler fra LILAS og Farsund kommune, noe som preget arbeidet med å
imøtekomme Stortingets rammeforutsetninger.
| 79 | Internt notat av 28. mars 2001 fra juridisk seksjon i [FB] til eiendomsavdelingen i [FB] |
| 80 | Brev av 11. mai 2000 fra FBTSV til FBTH |
| 81 | Brev av 21. desember 2001 fra Farsund kommune til FBTSV, vedlagt konklusjonen fra møtet mellom Farsund kommune den 20. oktober 1998, datert dagen etter |
| 82 | Brev fra FD til Farsund kommune, LILAS og FBT av februar 1999 (datoen er tildekket) |
| 83 | Brev av 14. januar 2000 fra LILAS til FD |
| 84 | Brev av 10. mars 2000 fra LILAS til FBT |
| 85 | Brev av 30. mars 2000 fra FD til FBT |
Ved tiltredelse av ny regionssjef i FBTSV i februar 2001, ønsket FB i lys av det anstrengte forhandlingsklimaet vis-à-vis LILAS og kommunen, å tilrettelegge forholdene for en ny dialog mellom partene. LILAS og kommunen ble invitert med på planleggingen og gjennomføringen av Lista-konferansen som fant sted i august 2001.
Etter Lista-konferansen ble Christer Hjort engasjert på prosjektbasis for å bistå med omstillingen av Lista flystasjon. Etter Hjorts syn var det særlig to utfordringer knyttet til Lista.86 For det første finnes det ikke noe marked for avhending av militære flyplasser. For det andre fremstod LILAS-avtalen som en hindring for en fremtidig utvikling og salg av arealet.
Christer Hjort var av den oppfatning at det var av avgjørende betydning at det ble utarbeidet en forretningsidé, og dette ble en viktig målsetning for hans arbeid.87
Christer Hjort anså Farsund kommune og LILAS som naturlige interessenter, og tok kort tid etter Lista-konferansen kontakt med disse to for å etablere ny kontakt. Kommunen var positiv til dialog, mens LILAS fortsatt var avvisende og avventende. Det ble deretter etablert en samarbeidsgruppe, bestående av FB, Farsund kommune, Farsund Næringsselskap AS og LILAS, hvor LILAS i begynnelsen kun deltok som observatør. Det fremstår som LILAS innledningsvis var motvillig til et slikt samarbeid. LILAS hadde fremdeles i behold sin visjon om å gjøre Lista flystasjon om til en « hub » for internasjonal flyfrakt.88
Prosjektgruppens arbeid omfattet utarbeidelse av arbeidsplan, nytt budsjett, samt å definere grunnforutsetningene og problemområdene for Lista-prosjektet.89 Sentrale problemområder var LILAS-avtalen og de øvrige utleieavtalene.
Det ble satt som en overordnet målsetning å selge eiendommen innen l. januar 2003.90 Begrunnelsen for dette var at FB hadde store løpende utgifter og tapte penger på Lista flystasjon.91
Når det gjaldt selve forretningsideen kom arbeidsgruppen frem til at Farsund kommune burde kjøpe flyplassen med overtakelse 1. oktober 2002. Foretningsideen var tredelt; en flystripe, en « hub » og en næringspark. En slik tredeling forutsatte at leieavtalen med LILAS ble reforhandlet.
I løpet av denne prosessen ble flere mulige interessenter kontaktet uten hell, herunder Christer Eriksson og Ulf Nilsson i desember 2001.92 Christer Eriksson jobbet i Hallstöm & Nissens Fastighets AB, som er ett av de største selskapene innenfor eiendomsutvikling i Sverige. Han hadde tidligere hatt en sentral posisjon i omstillingen av Söderhamn. FBT ønsket å benytte hans betydelige kontaktnett for å komme i kontakt med potensielle kjøpere. Ulf Nilsson var tidligere ansatt som prosjektleder i PEAB i Söderhamn og ble senere leder for Vasallen AB, som er et selskap med ansvar for omstilling og eiendomsutvikling av Forsvarsmaktens eiendom. Christer Eriksson og Ulf Nilsson konkluderte med at det ikke ville finnes noen kjøper som var interessert i å overta eller satse på annen måte så lenge leieavtalen med LILAS løp. Det ble derfor etter hvert klart for arbeidsgruppen at flyplassen måtte selges til lokalt forankrede interessenter.
På denne bakgrunn konkluderte arbeidsgruppen med at flyplassen burde avhendes til Farsund kommune.93
Farsund formannskap fattet i møte 5. februar 2002 følgende vedtak:
| 1. | Farsund formannskap vedtar at det tas opp forhandlinger med FB med tanke på kommunal overtakelse av det samlede areal og bygninger ved Lista Fly- og Næringspark. |
| 2. | Rådmann, ordfører og varaordfører gis fullmakt til å fremforhandle en avtale med dette som mål. |
| 3. | Det legges til grunn at LILAS-avtalen og andre inngåtte avtaler med FB overføres til kommunen. |
| 4. | Det legges til grunn at en eventuell avtale skal være økonomisk for delaktig for kommunen. « 94 |
På bakgrunn av arbeidsgruppens konklusjon presenterte Christer Hjort den nye prosjektbeskrivelsen for FD i møte 15. februar 2002.95 FD stilte seg positiv til at Farsund kommune, LILAS og Farsund Næringspark AS var blitt enige om at kommunen skulle kjøpe hele anlegget.96
Forhandlingene med Farsund kommune strandet imidlertid allerede før de kom i gang. I et brev fra 13. mars 2002 forutsatte kommunen at:
| « Før det igangsettes forhandlinger må de økonomiske konsekvensene (mulige utgifter og inntekter) ved en kommunal overtakelse være klarlagt, slik at det er grunnlag for å vurdere om overtakelsen vil være økonomisk fordelaktig f or kommunen (jfr. formannskapets vedtak). »97 |
Kommunen presiserte i samme brev at:
| « For å gjennomføre en forsvarlig forhandlingsprosess er kommunen avhengig av at et beløp i denne størrelsesorden [kr 500.000] blir stilt til disposisjon for kommunen. » |
Både Christer Hjort, Farsund
Næringspark AS og FB reagerte på utspillet fra kommunen. Dette resulterte i
at kommunen trakk brevet fra 13. mars 2003 tilbake i et møte i
samarbeidsgruppen den 19. mars 2002, mot at prosjektgruppen skulle
gjennomføre konsekvensutredning og utviklingsalternativer, mens FB skulle
stille til rådighet midler til forhandlings- og juridisk kompetanse.98 Selv
om kommunen senere trakk tilbake kravet om økonomisk støtte, resulterte
utspillet i at forholdet mellom partene ble så dårlig at forhandlingene
aldri kom i gang.
| 86 | Opplysninger i møte mellom Christer Hjort og Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA den 14. juli 2004 |
| 87 | « Slutrapport Listaprosjektet » utarbeidet av Christer Hjort, datert 4. februar 2003 |
| 88 | Brev av 14. november 2001 fra LILAS til FBTSV |
| 89 | «Slutrapport Listaprosjektet» utarbeidet av Christer Hjort, datert 4. februar 2003 |
| 90 | «Slutrapport Listaprosjektet» utarbeidet av Christer Hjort, datert 4. februar 2003 |
| 91 | Opplysninger i møte mellom Christer Hjort og Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA den 14. juli 2004 |
| 92 | «Lista Weekly News» fra 7. desember 2001 fra Leiv Berge |
| 93 | «Slutrapport Listaprosjektet» utarbeidet av Christer Hjort, datert 4. februar 2003 |
| 94 | Telefaks av 18. februar 2002 fra Farsund kommune til FB |
| 95 | «Föredragning Listaprosjektet», utarbeidet av Christer Hjort til bruk i FD, datert 15. februar 2002 |
| 96 | Innkalling til møte i prosjektgruppen for Lista Fly- og næringspark, datert 7. mars 2002 |
| 97 | Brev av 13. mars 2002 fra Farsund kommune til FB |
| 98 | Referat fra møte i prosjektgruppen for Lista Fly- og næringspark den 19. mars 2002 |
10.1.1 Initiativ fra Intervest Eiendom AS og Interconsult Prosjektutvikling AS
Den faktiske situasjonen i slutten av
mars 2002 var at alle forsøk på å oppfylle Stortingets forutsetninger og
avhending av Lista flystasjon hadde strandet. Næringssjefen i Farsund
kommune tok på dette tidspunkt kontakt med FB og introduserte selskapene
Intervest Eiendom AS og Interconsult Prosjektutvikling AS som potensielle
kjøpere av flyplassen. FB anså selskapene som interessante potensielle
eiere både i forhold til kapital og kompetanse, og innledet forhandlinger
med disse. Forhandlingene strakk seg over 6 måneder og endelig
Kjøpekontrakt ble undertegnet den 12. september 2002. Lista Flypark AS er
formell kjøper.
10.1.2 Nærmere om kjøper
Lista Flypark ble stiftet 3. desember 2002 og har en aksjekapital på kr 100.000.99 Selskapets formål er bl.a. kjøp, salg og utleie av fast eiendom, og deltakelse i flyrelatert virksomhet.
Selskapet eies av Intervest Eiendom AS
(40 %), Alexander Hanssen (5 %), Ørnulf Wang Sandaas (2,5 %), Kjell
Rommetveit (2,5 %) og Interconsult Prosjektutvikling AS (50 %).100
| 99 | Vi er ikke kjent med hvorfor FB valgte å inngå avtalen med et selskap under stiftelse, i stedet for Intervest Eiendom AS og Interconsult Prosjektutvikling AS som det hadde forhandlet med. |
| 100 | Sluttrapport for salg av Lista flystasjon utarbeidet av Skifte Eiendom, fra januar 2003, revidert august 2003 |
10.2.1 Takst fra OPAK og Verditakst AS
I forbindelse med at FB innledet
forhandlinger med Intervest Eiendom AS og Interconsult Prosjektutvikling AS
våren 2002, ble det besluttet å innhente ny takst på eiendommen. Det er
redegjort nærmere for takstene i punkt 8.2.
10.2.2 FBs forvaltning av eiendommen i 2002
Etter at Christer Hjort ble engasjert og prosjektgruppen startet sitt arbeid, satte FB i gang med å innhente en rekke utredninger vedrørende eiendommens status og standard. Det er redegjort nærmere for dette i punkt 8.5 til 8.9.
I tillegg fortsatte FB med sine
vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider på flyplassen. FB bekostet bl.a.
installering av innflygingslysanlegg til en pris av kr 800.000, eksklusiv
moms. Bakgrunnen for denne investeringen var at Luftfartstilsynet hadde
satt dette som vilkår for at LILAS skulle få beholde konsesjonen.101
| 101 | Brev
av 18. januar 2002 fra FB til LILAS (brevet er unntatt offentlighet) og brev
av 20. desember 2001 fra Luftfartstilsynet til LILAS |
10.2.3 Forholdet til LILAS som forkiøpsberettiget
Etter at FB hadde innledet forhandlingene med Intervest Eiendom AS og Interconsult Prosjektutvikling AS, ble det avholdt et møte mellom FB og LILAS den 4. april 2002. I dette møtet overleverte FB et brev til LILAS, hvor det heter:
| « Forsvarsbygg er nå i dialog om salg av hele Lista flystasjon til en utenforstående part. I denne forbindelse ønskes avklart Lista Lufthavn AS sine intensjoner vedrørende bruken av forkjøpsretten. |
| I henhold til leieavtalens punkt 13.6 tilbys Lista Lufthavn AS (LILAS) å kjøpe hele Lista flystasjon under ett (samlet) til en pris på NOK 25 millioner. Forsvarsbygg ber om en skriftlig avklaring til dette innen 1. mai 2002. » 102 |
LILAS ga i møtet klart uttrykk for at
selskapet ikke var interessert i å kjøpe Lista flystasjon.
nf>102 Brev av
2. april 2002 fra FB til LILAS
10.2.4 Forholdet til offentlige myndigheter
Den 31. mai 2002 sendte FB brev vedrørende forhåndsklarering av statlig behov for bygninger/eiendommer i Farsund kommune/Lista flystasjon til 16 departementer, fylkesmannen i Vest-Agder og Statsbygg.103 FD og DN mottok kopi. Svarfrist var 15. juni 2002.
Kun DN ga respons på henvendelsen. DN ba om « vederlagsfri forvaltningsoverføring av den delen av Lista flystasjon som er foreslått vernet ». Det ble senere muntlig avklart mellom direktoratet og FB at dette området ville bli ivaretatt i kommuneplanen, slik at direktoratet frafalt sitt krav. Vi har mottatt informasjon fra FB om at DN i ettertid av avhendingen endret oppfating, og ønsket området overført til seg. Forslag om fredning av området er i dag ute på høring.
FB har videre hatt en løpende kontakt
med Riksantikvaren under hele avhendingsprosessen. Det ble foretatt en
gjennomgang av hele eiendommen og en rekke bygninger ble deretter vernet.
| 103 | Brev
av 31. mai 2002 fra FB Eiendomsforvaltning til 16 departementer, Fylkesmannen
i Vest-Agder og Statsbygg |
10.2.5 Nærmere om forhandlingene med kjøper
Vi har fått lite informasjon om selve forhandlingene med kjøper, idet vi ikke har oppnådd kontakt med prosjektleder som ledet forhandlingene på vegne av FB. Vi har heller ikke fått tilgang til den e-post korrespondanse som trolig var mellom kjøper og selger i forbindelse med fastsettingen av vederlaget. Det ble ikke utarbeidet referat fra forhandlingsmøtene mellom partene. Vi har derfor lite informasjon om hvorledes salgsvederlaget ble beregnet.
Vi har imidlertid sett e-post korrespondanse mellom FB og Interconsult AS fra høsten 2003, hvor FB ber om en redegjørelse for hvordan kompensasjonsbeløpet på kr 3.500.000, som gjelder de tekniske installasjoner, ble beregnet.105 Denne redegjørelsen ble altså gitt ca. ett år etter avtaleinngåelsen. Det fremgår av redegjørelsen:
| « Den tekniske installasjonen, både den utvendige infrastruktur samt de byggrelaterte installasjonene var dårlig dokumentert og så langt det var mulig å kontrollere i en dårlig forfatning. I noen av byggene var sivilt bruk ikke mulig uten omfattende investeringer. Dokumentasjon av de tekniske installasjoner var også påkrevet. Vi fastslo videre at det måtte gjøres en del utredninger/vurderinger med tilhørende vedlikehold/påkostning over tid for å sikre at objektene kunne brukes sivilt. » |
Oversikten over tekniske installasjonene som var med i beregningen hadde et samlet beløp på kr 4.850.000.
Hva gjelder beregningen av kompensasjonsbeløpet for infrastruktur på kr 5.500.000, skal denne dekke kostnadene for tilknytning av vann og avløp for de deler av eiendommen som ikke hadde slik tilknytning.106
Kompensasjon for LILAS-avtalen ble beregnet utfra den årlige vedlikeholdsforpliktelsen på kr 1.500.000. For den gjenværende leietid utgjorde dette til sammen kr 6.000.000.107 Dette ble senere nedjustert til kr 5.375.000 på grunn av utsatt overtakelsestidspunkt fastsatt til 9. desember 2002.108
Kjøpesummen ble videre redusert basert
på kostnadsanalysen fra TekØk, jf. punkt 8.6, med kr 7.500.000.
Kostnadsanalysen fastsatte samlede kostnadene til brannsikringsutbedringene
til ca. kr 14.600.000, eksklusiv merverdiavgift. Partene har således delt
disse kostnadene med en halvpart på hver.
| 104 | Brev av 14. juni 2002 fra DN til FB Avhendingsprosjektet |
| 105 | E-post fra Interconsult/Jørn Svendsby til Skifte/Cecilia Bruszt datert 4. september 2003 og 24. september 2003. Redegjørelsen ble foranlediget av spørsmål fra media om saken til Skifte |
| 106 | FB i møte med Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA 9. juli 2004 |
| 107 | FB i møte med Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA 9. juli 2004 |
| 108 | Telefonsamtale mellom Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og FB 29. juli 2004 |
10.3.1 Salesobiektet
Det ble inngått avtale mellom Staten v/FD v/FB som selger og Lista Flypark (under stiftelse) som kjøper («Kjøpekontrakten»). Avtalen er datert 12. september 2001. Eiendommen er i avtalen beskrevet som « Lista Flyplass intakt med alle funksjoner i sin helhet ». Overdragelsen omfattet:
| - | Markområde i henhold til situasjonskart. |
| - | Bygninger og anlegg i henhold til situasjonskart. |
| - | Inventar
og løsøre |
10.3.2 Overtakelse
I henhold til avtalen overtar kjøperen
eiendommens innredning og utrustning senest to måneder etter inngått
avtale.109 Overtagelse av eiendommen ble noe utsatt og faktisk overtagelse
skjedde 9. desember 2002.110
| 109 | Kjøpekontrakten punkt 2 |
| 110 | Telefonsamtale
melleom Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og FB 29. desember 2002 |
10.3.3 Kjøpers forpliktelser i henhold til Kjøpekontrakten
Følgende forpliktelser hviler på kjøper i forbindelse med overdragelsen:
| - | Forpliktelse til å ivareta eksisterende investeringer og utnytte disse for sivilt formål111 |
| - | Utbygging av infrastruktur112 (mot kompensasjon kr 5.500.000) |
| - | Overtagelse av eksisterende leverandøravtaler113 |
| - | Overtagelse av eksisterende leieavtaler, herunder LILAS-avtalen114 (mot kompensasjon kr 5.375.000) |
| - | Forsvaret gis leierett og veirett i ubegrenset tid til ammunisjonslageret til kostpris115 |
| - | Kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen116, herunder brannsikringsutbedringer og dreneringsanlegget |
| - | Utredning/utbedring av tekniske installasjoner117 (mot kompensasjon kr 3.500.000) |
| - | Ansettelse av Forsvarsbyggs personal118 |
| - | Vern/fredning
i henhold til Landsverneplanen119 |
| 111 | Kjøpekontrakten punkt 7 |
| 112 | Kjøpekontrakten punkt 9, jf. vedlegg 7.1 punkt 10 fremgår at «Selger forplikter seg til å bidra til utbygging av ny infrastruktur [...]«, mens i vedlegg 7 fremkommer det at «Kjøper forplikter seg her til utbygging av ny infrastruktur.» Samlet må dette forstås slik at det er kjøper som er forpliktet til å foreta slik utbygging, mens selger er forpliktet til å kompensere dette med kr 5.500.000 |
| 113 | Kjøpekontrakten punkt 10, første punkt, jf. vedlegg 8. Det forelå ingen slike leverandøravtaler, og det sees derfor bort fra denne bestemmelsen i den videre drøftelsen av salgsgjenstandens verdi på salgstidspunktet |
| 114 | Kjøpekontrakten punkt 11 og 12, jf. vedlegg 10 og 11 |
| 115 | Kjøpekontrakten punkt 15, jf. vedlegg 12 |
| 116 | Kjøpekontrakten punkt 16 |
| 117 | Kjøpekontrakten punkt 20 |
| 118 | Kjøpekontrakten punkt 21 |
| 119 | Fremgår
implisitt i Kjøpekontrakten punkt 23 |
10.3.4 Selgers forpliktelser i henhold til Kjøpekontrakten
Selger har påtatt seg følgende forpliktelser i Kjøpekontrakten:
| - | Utredning og utbedring av dreneringsanleggene120 |
| - | Tekniske installasjoner som er nødvendige for omstilling fra militært til sivilt bruk121 |
| - | Miljøtiltak i henhold til miljørapport utarbeidet av Multiconsult122 |
| - | Etterbehandlingsarbeider relatert til helse og miljø, jf. punkt 18123 |
| - | Arbeid
for at vernet på Lista overføres til andre objekter (bygningsvern).124
|
| 120 | Kjøpekontrakten punkt 8, jf. vedlegg 6 |
| 121 | Kjøpekontrakten punkt 10, annet punktum, jf. vedlegg 9 |
| 122 | Kjøpekontrakten punkt 17 |
| 123 | Kjøpekontrakten punkt 18 |
| 124 | Kjøpekontrakten
punkt 24 |
10.3.5 Vederlaget, herunder særlig ettervederlag og fradrags- og kompensasionsposter
Kjøpesummen er satt til kr 3,5 millioner.125 Kjøpesummen er fastsatt ved at man har tatt utgangspunkt i takst fra Verditakst AS, der markedsverdi ble satt til kr 11 millioner. Fra dette det ble det gjort fradrag med kr 7,5 millioner for kostnader som refererer seg til branntekniske utbedringer.
Det ble avtalt følgende kompensasjoner fra selger til kjøper i forbindelse med Kjøpekontrakten:
| - | Kompensasjon for LILAS-avtalen kr 5.375.000 |
| - | Kompensasjon for infrastruktur kr 5.500.000 |
| - | Kompensasjon for tekniske anlegg kr 3.500.000 |
Etter motregning av kjøpesummen på kr 3.500.000 ble resterende del av kompensasjonsbeløpene på kr 10.875.000 utbetalt ved overtagelsen i desember 2002. Det ble ikke tinglyst noen forpliktelse på eiendommen i forbindelse med utbetalingen, og heller ikke gitt eiergarantier eller andre sikkerheter. Det foreligger nå enighet om tilleggsavtale som skal tinglyses, hvor dette er ivaretatt.
Kjøpekontrakten inneholder en bestemmelse som dels legger begrensninger på kjøpers adgang til å selge eiendommen, og dels innebærer at Staten har krav på deler av fortjenesten ved slikt salg.
Kjøpekontrakten inneholder også en
bestemmelse som gir Staten rett til 30 % av fortjenesten ved drift av Lista
Fly- og Næringspark.
| 125 | Kjøpekontrakten punkt 5 |
11.1.1 Problemstilling
Problemstillingen som vil bli drøftet i det følgende er hvorvidt FB har fulgt de saksbehandlingsregler og andre regler som gjelder ved salg av statlig eiendom ved avhendingen av Lista flystasjon.
Bestemmelser som regulerer avhending av statlig eiendom er for det første nedfelt i Grunnloven § 19. Videre er det gitt regler om fremgangsmåten ved avhending av statlig eiendom i Avhendingsinstruksen av 19. desember 1997. Avhendingsinstruksen er sentral i spørsmålet om avhendingen av Lista flystasjon har skjedd i tråd med gjeldende regelverk, og vil bli utførlig behandlet nedenfor. Andre regler og direktiver som legger føringer ved avhending av statlige eiendommer er rammeforutsetninger gitt av Stortinget, direktiv fra Forsvarets bygningstjeneste, samt vedtektene til FB.
I tillegg vil EØS-reglene om
statsstøtte være en skranke ved avhending av offentlig eiendom. Dette vil
bli drøftet særskilt under punkt 12 nedenfor.
11.1.2 Oversikt over den videre drøftelsen
I den videre drøftelsen vil avhendingen av Lista flystasjon i punkt 11.2 bli vurdert opp mot bestemmelsen i Grunnloven § 19. Videre vil spørsmålet om FB har handlet i tråd med de forutsetninger som ble gitt av Stortinget bli behandlet i punkt 11.3. Vi vil deretter i punkt 11.4 vurdere om avhendingsprosessen har skjedd i samsvar med de krav som stilles i Avhendingsinstruksen, for så å ta stilling til om Gjennomføringsdirektivet fra FBTS er fulgt i punkt 11.5. Endelig vil det bli en kort gjennomgang av spørsmålet om avhendingen var i strid med FBs vedtekter i punkt 11.6.
I henhold til Grunnloven § 19 skal vedtak om å avhending av statlig eiendom ikke skje uten samtykke fra Stortinget.
I Statsbudsjettet for 2002 ble det truffet et romertallsvedtak hvor FD ble gitt fullmakt til å avhende Forsvarets eiendom uansett verdi. Fullmakten omfattet kun salg til markedspris, dog ble det gjort unntak for eiendommer av mindre verdi.126 Denne fullmakt ble deretter delegert fra FD til FB ved iverksettingsbrev for 2002.127 Innad i FB er bl.a. regionssjefen og prosjektlederen gitt fullmakt til å avhende fast eiendom til markedspris.128
Etter dette kan det slås fast at FB
v/regionssjefen hadde fullmakt i henhold til Grunnloven § 19 til å avhende
Lista flystasjon.
| 126 | Statsbudsjettet for 2002, romertallsvedtak VII og notatet punkt 3.5 |
| 127 | Iverksettingsbrev fra FD til FB for 2002 og notatet punkt 3.6 |
| 128 | Intern fullmaktsmatrise i Skifte Eiendom |
Problemstillingen er om FB har handlet i tråd med Stortingets forutsetninger etter at Lista flystasjon ble nedlagt.
Stortinget behandlet spørsmålet om nedleggelsen av Lista flystasjon både i 1994 og 1995.129
Ved annen gangs behandling fastslo Stortinget at det ved nedleggelsen av flystasjonen skulle satses på «utviklingsalternativet». Dette alternativet gikk ut på:
| « [...] at Forsvaret inntil vidare opprettheld eigedomsretten til alle eigedomar, bygg og anlegg som i framtida kan bli nytta til næringsføremål [...] »130 |
Utviklingsalternativet gir føringer for avviklingen av militæranlegget og tilretteleggelse av sivil virksomhet.
Forsvaret ble bl.a. pålagt å:
| « [...] vurdere bygningsmassen med omsyn til kva for bygningar som ikkje kan/skal nyttast og sikre/rive desse. Resterande bygningsmasse kan vedlikehaldast for ei tid, slik at sjansane for næringsverksemd kan bli utgreidd. »131 |
Selv om det ikke framgår eksplitt av Stortingets behandling, er det etter vårt syn klart at Stortinget allerede i 1995 forutsatte at Forsvaret på sikt skulle avhende Lista flystasjon. Stortinget legger opp til at Forsvaret « inntil videre » opprettholder eiendomsretten, og at Forsvaret « for ei tid » vedlikeholder eiendommen samtidig som det utreder mulighetene for å drive næringsvirksomhet på eiendommen.
Etter nedleggelsen arbeidet FB med å legge forholdene til rette for næringsvirksomhet på eiendommen. I 1995 ble det nedsatt en arbeidsgruppe bestående av representanter fra Farsund kommune, Lista flystasjon og næringslivet, som samarbeid med FB som utredet mulig etterbruk av flystasjonen.132 Dette førte til at store deler av eiendommen med bygninger ble leid ut til LILAS.133 Videre ble det gjennomført flere tiltak som skulle styrke interessen for området og legge forholdene til rette for næringsvirksomhet, som eksempelvis avholdelsen av Lista-konferansen i 2001 og annonsering i dagspressen.134 FB hadde også dialog med aktuelle interessenter, herunder flere forhandlingsrunder med Farsund kommune og LILAS, om en eventuell overtakelse av eiendommen.135 Høsten 2001 ble det nedsatt en prosjektgruppe ledet av Christer Hjort, som skulle utarbeide et budsjett og en forretningsplan for Lista flystasjon som ledd i en planlagt avhendelsesprosess.136
FB har videre jevnlig vedlikeholdt og oppgradert bygningene og grunnen på eiendommen, herunder utbedret dreneringsanleggene, i samsvar med Stortingets forutsetninger.137
I henhold til FDs og Stortingets beregninger var avviklingsalternativet antatt å koste ca. kr 50.000.000 over en tiårsperiode, noe som ville si en reell innsparing på kr 108.000.000 i forhold til driften slik den var før nedleggelsen.138 FB har ikke tolket Stortingets vedtak som et bevilgningsvedtak på kr 50.000.000, men som et estimat over påregnelige vedlikeholdskostnader. FB dekket kostnadene til vedlikeholdsutgifter og oppgraderingen av eiendommen over eget budsjett og benyttet bl .a. inntekter fra utleie av flystasjonens bygninger og inntekter fra FBs salg av andre eiendommer i landet. Da Lista flystasjon ble solgt i 2002 utgjorde påløpte vedlikeholdskostnader ca. kr 42.500.000.139 Kostnadene var således innenfor den estimerte kostnadsramme fastsatt av Stortinget.
På bakgrunn av ovennevnte kan det
sluttes at FBs arbeid og disposisjoner i forbindelse med etterbruken av
Lista flystasjon og avhendelsen til Lista Flypark var i tråd med Stortingets
uttrykte forutsetninger for nedleggelsen av flystasjonen og dens etterbruk.
| 129 | Notatet punkt 3 |
| 130 | St.prp. nr. 50 (1994-1995) punkt 6.1 |
| 131 | St.prp. nr. 50 (1994-1995) punkt 6.3 og notatet punkt 3.3 |
| 132 | Notatet punkt 4.1.l |
| 133 | Notatet punkt 4 og 5 |
| 134 | Notatet punkt 7.4 og 7.6 |
| 135 | Notatet punkt 9.1 og 9.2 |
| 136 | Notatet punkt 7.5 og 9.2 |
| 137 | Notatet punkt 7.2 |
| 138 | St.prp. nr. 50 (1994-1995) og notatet punkt 3.3 |
| 139 | Se notatet punkt 7.2 |
11.4.1 Problemstilling
Problemstillingen er hvorvidt Lista flystasjon er avhendet i samsvar med Avhendingsinstruksen. Instruksen gir retningslinjer om fremgangsmåten ved avhending av fast eiendom som Staten eier, og gjelder for virksomheter som er underlagt regjeringens instruksjonsmyndighet, herunder forvaltningsbedrifter.140 Det overordnede formål med instruksen er å oppnå « det beste økonomiske resultat for staten ».141
Avhendingsinstruksen setter som vilkår at:
| 1. | Avhendingen skal skje etter fullmakt gitt av Stortinget. Forholdet til enkelte offentlige instanser skal avklares. |
| 2. | Avhendingen skal skje ved den fremgangsmåte som er foreskrevet i instruksen. |
| 3. | Avhendingen skal skje på de salgsbetingelser som er fastsatt i instruksen. |
Spørsmålet om fullmakt og forholdet til enkelte offentlige instanser er behandlet i punkt 11.4.2. I punkt 11.4.3 har vi sett nærmere på fremgangsmåten ved avhendingen. Til slutt i punkt 11.4.4 behandles prisfastsetting og andre avhendingsvilkår.
Det er ikke gitt rundskriv e.l. om hvordan Avhendingsinstruksen skal tolkes, men instruksen inneholder selv enkelte merknader til bestemmelsene om hvordan de skal forstås og praktiseres.
Dersom avhending av statlig eiendom er skjedd i strid med instruksen blir spørsmålet hva som er virkningen av instruksbruddet.
En opptreden i strid med bindende
instruks representerer et pliktbrudd. Som regel får pliktbruddet ingen
andre følger enn kritikk. Gjelder det brudd på en saksbehandlingsregel som
utfyller og supplerer forvaltningslovens regler kan gode grunner tale for å
tillegge dem lignende betydning som andre saksbehandlingsfeil, dvs. at de
kan føre til ugyldighet hvis feilen kan ha virket inn på avgjørelsens
innhold.142 Gjelder det derimot brudd på en saksbehandlingsinstruks som er
gitt i tilknytning til det offentliges utøving av privatrettslig virksomhet,
herunder Avhendingsinstruksen, vil bruddet normalt ikke medføre ugyldighet.
Det kan imidlertid bli tale om erstatningsansvar for staten dersom en
tredjeperson påføres et økonomisk tap på grunn av saksbehandlingsfeilen,
forutsatt at de alminnelige vilkårene for erstatning er oppfylt.143
| 140 | Avhendingsinstruksen punkt 1.1, første avsnitt |
| 141 | Avhendingsinstruksen punkt 3.1, første avsnitt |
| 142 | Echoff/Smith, Forvaltningsrett, 7. utg. 2003, s. 132 |
| 143 | Frihagen,
Forvaltningsrett, bind III, s. 185 flg |
11.4.2 Fullmakt fra Stortinget og forholdet til enkelte offentlige instanser
11.4.2.1 Avhending av fast eiendom skal skje etter fullmakt gitt av Stortinget
Et første vilkår som må være oppfylt i
henhold til Avhendingsinstruksen før det offentlige kan avhende statlig
eiendom, er at det må være gitt en fullmakt til salg av Stortinget.144 Dette
vilkåret følger som nevnt også av Grunnloven § 19, og det vises til
behandlingen av denne bestemmelsen under punkt 11.2.
| 144 | Avhendingsinstruksen
punkt 2.1 |
11.4.2.2 Avklaring av statlig behov for eiendommen
Det følger videre av Avhendingsinstruksen at før det statlige organ avhender eiendommen skal det gjøres «en forespørsel til departementene, fylkesmannen og Statsbygg om det er et statlig behov for eiendommen.»145 Dersom det foreligger «et dokumentert statlig behov for eiendommen, må den ikke avhendes uten Finansdepartementets samtykke.»146
Det fremgår av merknadene til instruksen at bakgrunnen for regelen er at man gjennom en omfattende varslingsprosedyre ønsker å sikre at eiendommer det er behov for å beholde ikke går ut av Statens eie. Fremgangsmåten for varsling må tilpasses den enkelte situasjon med tanke på en rasjonell og hensiktsmessig gjennomføring. I enkelte tilfeller vil det være nødvendig å sette en frist for tilbakemelding om behovet av eiendommen. Merknadene til Avhendingsinstruksen fastslår at fristen normalt ikke bør settes kortere enn 3 uker.
FB sendte den 31. mai 2002 et brev til departementene, Fylkesmannen i Vest-Agder og Statsbygg med forespørsel om det var et statlig behov for deler av eiendommen eller noen av bygningene på Lista flystasjon. Kopi av brevet ble sendt til DN. Det ble satt frist til 15. juni 2002 med å komme med tilbakemelding.147 FB har således varslet de organer som i henhold til Avhendingsinstruksen skal varsles om avhendingen. Svarfristen FB ga var imidlertid kortere enn treukers-fristen. Vi er ikke kjent med årsaken til at det ble gitt en frist på kun 14 dager. Treukers-fristen er likevel ingen absolutt frist, og det er mulig å gjøre unntak fra denne, jf. formuleringen « bør normalt ikke settes kortere [...]« Det vil således ikke være et direkte brudd på Avhendingsinstruksen at fristen ble satt kortere enn den anbefalte fristen på tre uker.
I et brev av 14. juni 2002 ber DN om en vederlagsfri overføring av et areal på ca. 400 dekar på Lista flystasjons eiendom. FB og DN hadde etter dette en dialog omkring en eventuell overføring av området.148 1 en senere telefonsamtale mellom FB og DN ble det enighet om at vern av området kunne ivaretas uten overføring. Dette fordi området allerede var vernet i kommuneplanen etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Opplysninger vi har mottatt tyder på at DN endret oppfatning først etter at salget var gjennomført og ønsket eiendommen overført til seg.149
Spørsmålet som reiser seg er om FB ved henvendelsen fra DN opptrådte i samsvar med Avhendingsinstruksen. Som nevnt ovenfor, skal en ved en eventuell uenighet mellom partene innhente samtykke fra Finansdepartementet før eiendommen avhendes.
Ser man på ordlyden i Avhendingsinstruksen, gjelder varslingsprosedyren i forhold til departementene, fylkesmannen og Statsbygg. Dette taler for at det kun er i forhold til disse organer at det er en plikt til å følge prosedyren foreskrevet i instruksen. DN er ikke nevnt i denne sammenheng, men er ett av de organ som i henhold til Avhendingsinstruksen skal ha et varsel i etterkant av en avhending av statlig eiendom.150 Det kan derfor ikke sies å være et brudd på instruksen at FB ikke innhentet samtykke fra Finansdepartementet.
Dertil kommer også det moment at det var først i etterkant av avhendingen at DN endret oppfatning og ønsket eiendommen overført til seg. FB kan derfor ikke kritiseres for ikke å ha innhentet samtykke fra Finansdepartementet i forkant av avhendingen.
Etter dette synes det som om FB har
fulgt den varslingsprosedyre som er foreskrevet i Avhendingsinstruksen for å
avklare statlig behov for eiendommen.
| 145 | Avhendingsinstruksen 2.1, tredje avsnitt |
| 146 | Avhendingsinstruksen 2.1, tredje avsnitt |
| 147 | Notatet punkt 10.2.4. |
| 148 | Se notatet punkt 10.2.4 |
| 149 | Se notatet punkt 10.2.4 |
| 150 | Avhendingsinstruksen
punkt 4.2 |
1.4.2.3 Avhending av eiendommer med bygg over 50 år
Avhendingsinstruksen fastslår at ved avhending av eiendommer med bygg som er eldre enn 50 år, skal Riksantikvaren varsles i god tid før avhending for å få vurdert spørsmålet om bevaringsverdi. Forutsatt tilstrekkelig dokumentasjon skal Riksantikvaren svare innen 4 uker.151 I merknaden til bestemmelsen er det sagt at Riksantikvaren bør varsles så tidlig som mulig, og at sentrale opplysninger om bygningen må følge henvendelsen.152
FB hadde en løpende dialog med Riksantikvaren i forkant av avhendingen. Hele eiendommen ble gjennomgått og det ble utarbeidet en verneplan for Forsvaret, hvor enkelte av bygningene på Lista flystasjon har blitt vernet.153
FB har således oppfylt det krav til
varsling av Riksantikvaren som følger av Avhendingsinstruksen.
| 151 | Avhendingsinstruksen punkt 2.1, fjerde avsnitt |
| 152 | Merknad til Avhendingsinstruksen punkt 2.1 |
| 153 | Verneplan
for Forsvaret og notatet punkt 8.11 |
11.4.3 Fremgangsmåte ved avhending
11.4.3.1 Valg av fremgangsmåte
I henhold til Avhendingsinstruksen skal avhending skje på den måten som gir det beste økonomiske resultatet for Staten.154 Avhending av statlig eiendom kan enten skje i institusjonens egen regi, eller gjennom eiendomsmekler når dette anses mer hensiktsmessig.155 Den enkelte etat gis selv valget mht. fremgangsmåte ut fra egen vurdering av kompetanse og hensiktsmessighet
I vårt tilfelle valgte FB å foreta
avhendingen av Lista flystasjon selv. Avhending i egen regi er nærmere
regulert i Avhendingsinstruksens 3.4, som vil bli behandlet i punktet rett
nedenfor.
| 154 | Avhendingsinstruksen punkt 3.1, første avsnitt |
| 155 | Avhendingsinstruksen
punkt 3.1, annet avsnitt |
11.4.3.2 Verditaksering
Når avhending av fast eiendom omfatter bebyggelse « skal det holdes verditakst såfremt det ikke er snakk om ubetydelige verdier ».156 Det er på det rene at den 500 dekar store eiendommen ikke faller inn under unntaket. Det er således et krav om at det skal innhentes verditakst.
Verditaksten vil være veiledende i forhold til om det er oppnådd markedspris ved åpne budrunder, og ved direkte salg må ikke prisen settes lavere enn taksten. Taksten baseres på
(* Side 50 mangler *)
| 156 | Avhendingsinstruksen
punkt 3.2 |
11.4.3.3 Avhending i institusjonens egen regi - åpent salg eller direkte salg
Ved avhending i institusjonens egen regi kan det benyttes to fremgangsmåter: enten åpent salg med budrunde eller direkte salg.
Hovedreglen i Avhendingsinstruksen er at eiendommen skal legges ut for et åpent salg, slik at avhendingen skjer etter offentlig kunngjøring og på grunnlag av skriftlig budrunde. Kunngjøringen skal gjøres kjent i Norsk Lysingsblad og i minst en avis som er alminnelig lest på stedet, og skal inneholde utførlige opplysninger om eiendommen og salget. Videre skal budgivningen som utgangspunkt være åpen.161
FB vurderte først å splitte eiendommen i flere enkeltparseller, og selge disse hver for seg. Deler av Lista flystasjon ble i den forbindelse lyst ut for salg ved to anledninger.162 I 2000 ble annonsene 'Treningssenter for salg » og « Overnattingsetablissement (kurs- og konferansesenter) til salgs » rykket inn i diverse aviser, men det ble ikke annonsert i Norsk Lysingsblad. Når det gjelder eiendommen som et samlet avhendingsobjekt, har det ikke vært foretatt offentlig kunngjøring i Avhendingsinstruksens forstand. Fremstøt mht. salg av enkeltparseller viste seg ikke gjennomførbart som ledd i å etterkomme Stortingets rammeforutsetninger.
Av denne grunn så FB det formålstjenelig å selge flyplassen under ett til Farsund kommune. Forhandlingene mellom FB og kommunen kom imidlertid ikke i gang.163 Situasjonen på tidspunktet var således at det ikke forelå andre kjøpere. Etter at forhandlingene hadde strandet henvendte Farsund Næringsselskap seg til FB og introdusert Lista Flypark som eneste kjøper.164 Det ble derfor ikke foretatt offentlig utlysning av eiendommen med påfølgende skriftlig budrunde. Avhendingsinstruksens unntaksregel om direkte salg ble følgelig funnet mest hensiktsmessig.
Spørsmålet blir om FB hadde adgang til å avhende Lista flystasjon ved et direkte salg. En slik fremgangsmåte kan kun anvendes når « [...] bare et mindre antall kjøpere er aktuelle. »165
Arbeidet med å utvikle Lista flystasjon og tilrettelegge forholdene for næringsvirksomhet på eiendommen startet opp før flystasjonen ble nedlagt 1. juli 1996.166 Et resultat av dette arbeidet var inngåelsen av LILAS-avtalen i juni 1996 om utleie av deler av eiendommen, samt utleie til andre lokale aktører. Det ble holdt en løpende kontakt med Farsund kommune om utviklingen av eiendommen og muligheten for kjøp av denne. Videre ble det avholdt en konferanse i 2001, hvor formålet var å skape oppmerksomhet og blest rundt Lista flystasjon og dens potensiale som næringseiendom. Det ble sendt invitasjoner til mellom 7.000 og 8.000 personer, og på selve konferansen deltok ca. 180 personer fra ulike deler av næringslivet. Eiendommen ble også lyst ut i forbindelse med forsøk på å avhende deler av flystasjonen.167 Gjennom disse - og en rekke andre tiltak - fikk FB god oversikt over hvilke interessenter som var på markedet. Det ble raskt klart at det var få, om overhode noen, som hadde interesse, kompetanse og kapital til å kjøpe hele eiendommen.
Et moment som ytterligere trekker i retning av at det bare var et mindre antall aktuelle kjøpere, var at Lista flystasjon var et særdeles ukurant salgsobjekt. Det dreide seg om en nedlagt militær flystasjon i utkant-Norge, som det i tillegg knyttet seg omfattende forpliktelser til, herunder LILAS-avtalen og forpliktelser til å ivareta dreneringssystemet og brannsikring. Av denne grunn må det også antas at markedet var begrenset.
Etter dette må det kunne legges til
grunn at det bare var et mindre antall kjøpere som var aktuelle i perioden
før avhendingen. Vilkårene for direkte salg er således oppfylt.
| 161 | Avhendingsinstruksen punkt 3.4, 1-4 avsnitt |
| 162 | Notatet punkt 7.4 |
| 163 | Notatet punkt 9.2 |
| 164 | Notatet punkt 9.2 |
| 165 | Avhendingsinstruksen punkt 3.4, sjette avsnitt |
| 166 | Notatet punkt 4.1.1 |
| 167 | Notatet
punkt 7.4 og 7.6 |
11.4.3.4 Salgsprotokoll
I Avhendingsinstruksen punkt 3.7 første ledd er det fastsatt at «ved avhending i institusjonens egen regi skal det føres salgsprotokoll eller på annen måte gis betryggende dokumentasjon for avhendingen. Beslutning om direkte salg eller gjennomføring av lukket budrunde skal her begrunnes.»
I dette tilfellet har FB ikke ført
salgsprotokoll eller liknende dokumentasjon for avhendingen. Det er
følgelig heller ikke gitt noen begrunnelse for beslutningen om å foreta et
direkte salg. Kravene Avhendingsinstruksen oppstiller på dette punkt er
derfor ikke oppfylt
11.4.4 Prisfastsetting og andre avhendingsvilk&r
Det følger av Avhendingsinstruksen punkt 2.1 at « avhending skal skje til markedspris dersom ikke annet er bestemt av Stortinget. » Stortinget har kun gitt tillatelse til å selge Statens eiendommer til redusert pris ved salg til kommuner. Ved salg til andre, slik som i vårt tilfelle, gjelder regelen om markedspris.168
Med markedspris menes « den høyeste pris markedet er villig til å betale ».169 Ved verditaksering er markedspris « den høyeste pris det antas at markedet vil betale « .170 Hvilken fremgangsmåte som skal benyttes for å oppnå markedspris fremgår av instruksens kapittel 3 og 4. Markedspris oppnås enten ved salg i det åpne markedet, eller ved at det innhentes en verditakst basert på markedspris.
Lista flystasjon ble ikke lagt ut for salg på det åpne markedet, og da er det et krav om at « salgsprisen ikke må være lavere enn verditakst basert på markedspris. »171
Av drøftelsen under punkt 11.4.3.3 fremgår det at det ikke ble innhentet verditakst i forkanten av avhendingen som tilsvarer den reelle verdi av eiendommen fratrukket alle forpliktelsene. Fremgangsmåten for å komme frem til markedspris etter Avhendingsinstruksen er således ikke fulgt. Dette representerer et brudd i forhold til hvorledes Avhendingsinstruksen definerer begrepet markedspris.
Som nevnt innledningsvis i punkt 11.1.1 er et overordnet hensyn ved Avhendingsinstruksen at avhendingen er skjedd på den måte som gir « det beste økonomiske resultat for staten ». Spørsmålet blir således om dette er tilfellet til tross for bruddet.
I tilknytning til statstøttedrøftelse
nedenfor er det presisert at det ikke forelå noe marked for salg av Lista
flystasjon som et samlet avhendingsobjekt.172 Videre ble det på bakgrunn av
en gjennomgang av eiendommens verdi og salgsvederlag slått fast at det ikke
er holdepunkter for at reell verdi av salgsgjenstanden overstiger det
avtalte vederlaget i henhold til Kjøpekontrakten.173 Tilsvarende må gjelde
også i forhold til Avhendingsinstruksen. Det kan derfor ikke utelukkes at
salget er skjedd på den måte som gir « det beste økonomiske resultat for
staten ».
| 168 | Notatet punkt 3.5. |
| 169 | Avhendingsinstruksen punkt 1.2, tredje avsnitt |
| 170 | Avhendingsinstruksen punkt 1.2, tredje avsnitt |
| 171 | Avhendingsinstruksens punkt 4.1, tredje avsnitt |
| 172 | Notatet punkt 12.5.26 |
| 173 | Notatet
punkt 12.6 |
11.4.4.2 Andre betingelser
Avhendingsinstruksen inneholder også andre avhendingsvilkår som gjennomgås i det følgende.
I henhold til Avhendingsinstruksen bør for det første « avhendingsdokumentet inneholde oppgave over rettigheter og forpliktelser som følger eiendommen. »174
Hensynet bak bestemmelsen er å skape klarhet i avtaleforholdet slik at det ikke oppstår tvil i ettertiden om hvilke rettigheter og forpliktelser som følger eiendommen. Bestemmelsen pålegger imidlertid ikke partene å regulere dette nærmere i avtalen, jf. formuleringen « bør. » Hvor strengt bestemmelsen skal praktiseres avhenger av hvor stor og komplisert transaksjonen er.
Kjøpekontrakten mellom FB og Lista Flypark inneholder en oppregning av rettigheter og forpliktelser for henholdsvis kjøper og selger. Disse fremgår enten av selve avtalen eller av vedleggene til denne. Enkelte rettigheter og forpliktelser fremtrer imidlertid som noe uklare i Kjøpekontrakten og kan gi grunnlag for tolkningstvil i ettertid. Kravene som stilles i Avhendingsinstruksen mht. avhendingsdokumentets innhold er imidlertid ikke særlig streng, jf. formuleringen « bør inneholde ». Etter vårt syn oppfyller derfor Kjøpekontrakten mellom FB og Lista Flypark Avhendingsinstruksens krav på dette punkt.
For det andre følger det av Avhendingsinstruksen at Staten skal dra omsorg for eiendommen gjennom passende klausulering dersom eiendommer er fredet eller verneverdig. Riksantikvaren skal ha melding om overdragelse av eiendommer som er verneverdige av hensyn til kulturminneinteresser.175
Som nevnt under punkt 11.4.2.3, var det en løpende dialog med Riksantikvaren i forkant av avhendingen. Han ble også orientert når avhendingen skjedde. Videre har FB gjort kjøper av eiendommen uttrykkelig kjent med de bygninger som er vernet, og klausulering om dette er inntatt i Kjøpekontrakten.176 FB har således handlet i tråd med det som følger av instruksen mht. ivaretakelse av verneverdige bygninger.
Endelig oppstilles det også krav i Avhendingsinstruksen om at DN skal ha melding om overdragelse av eiendommer som er verneverdige av hensyn til naturforvaltningsinteresser.177
FB gav allerede i forkant av salget
melding til DN om at flystasjonen skulle avhendes, jf. punkt 11.4.2.3. Det
var også en dialog mellom FB og DN frem til eiendommen ble avhendet og det
ble også gitt varsel da avtalen om salg var inngått. Varslingskravet som
følger av Avhendingsinstruksen må således sies å være innfridd.
| 174 | Avhendingsinstruksen punkt 4.2, første avsnitt |
| 175 | Avhendingsinstruksen punkt 4.2, tredje avsnitt |
| 176 | Kjøpekontrakten punkt 23 og 24 |
| 177 | Avhendingsinstruksen punkt 4.2, tredje avsnitt |
I 1997 utarbeidet FBTS Gjennomføringsdirektiv i forbindelse med oppfølgningen av Stortingets vedtak om å legge ned driften av Lista flystasjon.178 Vi skal i dette punktet se nærmere på om FBTSV har handlet i samsvar med de instrukser som FBTS ga i direktivet.
Gjennomføringsdirektivet viser for det første til rammeforutsetninger som ble gitt av Stortinget. Vi har allerede behandlet disse forutsetningene i punkt 11.3, og det vises til denne drøftelsen.
Når det gjelder sentrale punkter i Gjennomføringsdirektivet, er det for det første stilt som krav at FBTSV i « inntil 10 år, eller inntil næringsvirksomheten er etablert eller interessenter kan overta, er ansvarlig for drift og vedlikehold av etablissementet [...] ». Etablissementene på eiendommen er tatt vare på og vedlikeholdt av FBTSV i årene fra nedleggelsen av flystasjonen og frem til den ble solgt i 2002.179 Dette kravet må derfor anses som innfridd.
Videre oppstilles det et krav i Gjennomføringsinstruksen om at FBTSV « ivaretar ansvar et for at drift, vedlikehold, og fremtidige disponeringer av de bygg/anlegg som anses som administrativt fredet, skjer i nært samarbeid med Fylkeskonservatoren i Vest-Agder. Passus om dette skal inntas i aktuelle salgs-/leiekontrakter « . I forkant av avhendingen av flyplassen hadde FBTSV som nevnt en løpende dialog med Riksantikvaren og Fylkeskonservatoren i Vest-Agder.180 Det ble foretatt en gjennomgang av hele eiendommen og en rekke bygninger ble deretter vernet. Ved avhendingen av eiendommen ble det derfor inntatt en klausul vedrørende de bygninger som er vernet i Kjøpekontrakten. Kravet må anses innfridd.
FBTSV pålegges videre å « sørge for at naboeiendommenes rett til fritt utløp av dreneringsvann langs sidene blir overført til nye eiere ved etablering av næringsvirksomhet. » Vi har fått opplyst at FBTSV har sørget for den nødvendige utbedring av dreneringsanleggene i løpet av2002 og at kostnadene til dette utgjorde ca. kr 500.000.181 Ansvaret for dreneringsanlegget ble overført til Lista Flypark i løpet av 2002, og det ligger ikke noen ytterligere forpliktelse på Forsvaret i den sammenheng.
De øvrige instrukser i Gjennomføringsdirektivet knytter seg hovedsakelig til håndtering av inntekter og utgifter i forbindelse med letevirksomhet og vedlikehold av flystasjonen, og vil ikke bli nærmere drøftet i dette notatet.
Etter denne gjennomgang kan en slutte
at FBTSV har fulgt de hovedinstrukser som ble gitt av FBTS ved
Gjennomføringsdirektivet.
| 178 | Notatet punkt 3.8 |
| 179 | Notatet punkt 7.2 |
| 180 | Notatet punkt 10.4.2 |
| 181 | Telefonsamtale mellom Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og FB 29. juli 2004 og notatet punkt 8.6 |
Det er reist spørsmål om en så viktig sak som avhending av fast eiendom burde vært forelagt styret i FB for godkjennelse, og at det derfor må anses å være i strid med FBs vedtekter at avtalen om avhending av Lista flystasjon ble inngått av regionssjefen i FBs avhendingsenhet, Skifte Eiendom. Bakgrunnen for spørsmålet er at vedtektenes punkt 3 gir uttrykk for at rollefordelingen mellom FD, styret og administrerende direktør, så langt det er mulig, skal følge de prinsipper som fremkommer av aksjeloven « § 5, § 6 og § 20 kapittel II ». Vi bemerker at henvisningene i vedtektene er misvisende og trolig skal vise til aksjeloven kapittel 5, 6 og 20 II.
Henvisningen til aksjeloven er formodentlig ment å gi veiledning om hvordan oppgavene innad i FB og mellom FB og FD skal fordeles. Siden vedtektene sier at prinsippene skal følges « så langt det er mulig », åpnes det for en viss frihet i forhold til fordeling og organisering av virksomheten. Det vil således ikke kunne sies å være et brudd på vedtektene at oppgaven med å avhende FDs eiendommer er delegert til personer i ledende stillinger i Skifte Eiendom, som nettopp er ansvarlig for å avhende de eiendommene som Forsvaret ikke lenger har behov for. Hvorvidt dette er en rimelig og fornuftig løsning, ligger utenfor vårt mandat å vurdere.
Nedenfor følger en kort oppsummering av drøftelsene under kapittel 11 om hvorvidt FB ved avhendingen av Lista flystasjon har fulgt de saksbehandlingsregler og andre regler som gjelder ved avhending av statlig eiendom.
| - | FB v/regionssjefen hadde fullmakt i henhold til Grunnloven § 19 til å avhende Lista flystasjon. |
| - | FBs arbeid og disposisjoner etter nedleggelsen av Lista flystasjon, herunder avhendelsen til Lista flypark, er i tråd med Stortingets uttrykte forutsetninger for avviklingen av flystasjonen og dens etterbruk. |
| - | FB har ved gjennomføringen av utviklingsalternativet og avhendingen handlet i samsvar med Gjennomføringsdirektivet og FBs vedtekter. |
| - | Avhendingsinstruksen er overtrådt på to punkter. Det ble for det første ikke innhentet verditakst i forkanten av avhendingen som tilsvarte den reelle verdi av eiendommen fratrukket alle forpliktelsene. Fremgangsmåten for å komme frem til markedspris etter Avhendingsinstruksen er således ikke fulgt. Dette representerer et brudd i forhold til hvorledes Avhendingsinstruksen definerer begrepet markedspris. Det kan likevel ikke utelukkes at salget er skjedd på den måte som gir « det beste økonomiske resultat for staten « . For det andre har FB ikke ført salgsprotokoll eller liknende dokumentasjon for avhendingen. Det er følgelig heller ikke gitt noen begrunnelse for beslutningen om å foreta et direkte salg. Kravene Avhendingsinstruksen oppstiller på dette punkt er derfor ikke oppfylt. |
| - | De øvrige bestemmelser i Avhendingsinstruksen er innfridd. Dette gjelder avklaring av statlig behov for eiendommen, varsel til Riksantikvaren og DN, samt de krav som stilles til Kjøpekontraktens innhold. Det representerer heller ikke et brudd på instruksen at det ble avholdt direkte salg i stedet for åpent salg med utlysning og skriftlig budrunde. |
| - | Det forhold at Avhendingsinstruksen ikke er fulgt på de to nevnte punkter får likevel ikke andre følger enn kritikk. Det vil ikke bli tale om å sette til side Kjøpekontrakten pga. ugyldighet. Dersom en tredjeperson hadde blitt påført økonomisk tap som følge av at instruksen ikke ble fulgt, kunne det imidlertid tenkes at vedkommende hadde hatt et erstatningskrav mot staten. Med den kjennskap vi har til aktørene som var på markedet er det likevel ikke sannsynlig at det blir aktuelt i denne saken. |
kb>12.1.1 Problemstilling
Problemstillingen her er hvorvidt salget av Lista flystasjon innebar overføring av statsstøtte til Lista Flypark i strid med EØS-avtalen182 art. 61, jf. også lov om offentlig støtte.183 De fire vilkår for at det skal foreligge slik statsstøtte er:
| 1. | Støtte gitt av statsmidler i enhver form |
| 2. | Støtten vrir eller truer med å vri konkurransen |
| 3. | Støtten begunstiger foretak eller produksjonen av bestemte varer |
| 4. | Støtten påvirker samhandelen mellom to eller flere av EØS-statene |
Det sentrale spørsmål vil være hvorvidt salget har medført en overføring av midler fra staten til kjøperen av eiendommen. Dette beror i første rekke på verdien av den ytelse Lista Flypark har mottatt, sammenholdt med den samlede verdien av den motytelsen Staten har mottatt. I denne vurderingen må alle elementer ved Statens ytelse og motytelse tas i betraktning. Dersom verdien av eiendommen overstiger verdien av motytelsen Staten har fatt, vil denne differansen som utgangspunkt utgjøre en overføring av statlige midler.
Dersom det er grunnlag for å anta at salget innebar overføring av statlig støtte, må det vurderes om de øvrige vilkår er oppfylt, herunder om støtten innebærer en konkurransevridning.
Dersom salget av Lista flystasjon må
anses å innebære en utbetaling av en ulovlig offentlig støtte, kan støtten
kreves tilbakebetalt, eventuelt med tillegg av renter fra det tidspunkt da
overføringen fant sted. Tilbakebetalingsplikten ligger i så fall på
støttemottaker, det vil si Lista Flypark.
| 182 | Lov om gjennomføring i norsk rett av hoveddelen i avtale om Det europeiske økonomiske samarbeidsområde (EØS) m.v. av 27. november 1992 nr. 109 |
| 183 | Lov
om offentlig støtte av
27. november 1992 nr. 117 |
12.1.2 Oversikt over regelverket
12.1.2.1 EØS-avtalen art. 61 nr. 1
Det følger av EØS-avtalen art. 61 nr. 1:
| «Med
de unntak som er fastsatt i denne avtale, skal støtte gitt av EFs medlemsstater
eller EFTA-statene eller støtte gitt av statsmidler i enhver form, som vrir eller
truer med å vri konkurransen ved å begunstige enkelte foretak |
12.1.2.2 Unntakene
Art. 61 nr. 2 og 3 EØS inneholder
unntak som fastsetter at statsstøtte som omfattes av forbudet i art. 61 nr.
1 EØS likevel ikke er ulovlig. Disse bestemmelsene inneholder en liste over
enkelte typer statsstøtte som skal eller kan være forenlig med EØS-avtalen,
eksempelvis støtte av sosial karakter, støtte i forbindelse med
naturkatastrofer m.m. Vi kan imidlertid ikke se at noen av disse unntakene
er aktuelle i dette tilfellet og går derfor ikke nærmere inn på dette.
12.1.2.3 « De minimis »-regelen
Det gjelder en såkalt « de minimis »-regel som fastsetter at støtte under et visst beløp i en bestemt tidsperiode ikke er ulovlig. Den såkalte « de minimis »-regelen innebærer at støtte som oppfyller vilkårene i art. 61 nr. l, likevel ikke skal regnes som ulovlig statsstøtte, dersom beløpet er under de grenser som er fastsatt. Unntaket gjelder dersom støttebeløpet ikke overstiger 100.000 EURO over en treårsperiode.184
På bakgrunn at oppsummeringen under
punkt 12.6 finner vi det ikke nødvendig å gå nærmere inn på denne
unntaksbestemmelsen.
| 184 | Unntaket
fulgte tidligere av ESAs retningslinjer datert 19. januar 1994 punkt 12.1 (2),
men dette ble fjernet ved ESAs vedtak 5. november 2003. Unntaket følger nå av
Annex XV til EØS-avtalen om de minimis aid med henvisning til Kommisjonens
forordning 69/2001 (EC) av 12. januar 2001 art 2 nr. 2 |
12.1.2.4 ESAs retningslinjer
Det foreligger retningslinjer fra ESA185 vedrørende statsstøtte generelt, og også vedrørende statsstøtte i forbindelse med salg av offentlig eiendom spesielt.186
Retningslinjene gir anvisning på fremgangsmåter som - dersom de følges - innebærer at salg av offentlig eiendom pr. definisjon ikke innebærer statsstøtte. Dersom disse fremgangsmåtene ikke følges, innebærer dette ikke nødvendigvis at det foreligger statsstøtte, men at det må foretas en konkret vurdering av om transaksjonen innebærer slik støtte.
Retningslinjene fastsetter dessuten at
dersom disse fremgangsmåtene ikke følges, bør salget notifiseres til ESA.
| 185 | EFTA Surveillance Authority (EFTAs overvåkningsorgan) |
| 186 | Guidelines
on the application and interpretation of Articles 61 and 62 of the EEA Agreement
and Article 1 of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement adopted and
issued by ESA on 19 January 1994 |
12.1.2.5 Notifikasjon
ESA skal føre tilsyn med statsstøtteordningene i EFTA-statene. Det er fastsatt på generelt grunnlag at nye statsstøttetiltak skal meldes til ESA før de iverksettes.187 Dersom man er i tvil om et tiltak inneholder elementer av statsstøtte, bør ESA informeres før tiltaket iverksettes.188
For saker som gjelder salg av offentlig eiendom er det spesielt fastsatt i retningslinjene at dersom salget ikke er skjedd enten ved åpen og ubetinget budrunde, eller til markedsverdi fastsatt av uavhengig takst, bør salget notifiseres til ESA.189 Dette innebærer at slik notifikasjon bør skje, uavhengig av om man vurderer det slik at salget likevel ikke involverer støtte, dersom disse fremgangsmåtene ikke er fulgt. Det er imidlertid ingen ubetinget plikt til slik notifikasjon, og det har higen umiddelbare konsekvenser at slik notifikasjon ikke er inngitt. Eventuelle virkninger er knyttet til hvorvidt det faktisk er gitt statsstøtte, ikke til hvorvidt det er gitt notifikasjon.
Rent praktisk inngis meldingen til Nærings- og handelsdepartementet (NHD).190 NHD foretar deretter den direkte meldingen til ESA. ESA kan enten beslutte ikke å gjøre innvendinger mot tiltaket, eller å åpne en formell granskning.
Melding gis av den som skal yte
støtten før støttetiltaket iverksettes, det vil si i dette tilfellet Staten
v/FD. Slik melding skal gis før støttetiltaket kan settes i verk. Dette
innebærer at melding i dette tilfellet skulle vært gitt før overdragelsen av
eiendommens hjemmel og utbetaling av kompensasjoner.
| 187 | Protokoll 3 til ODA (EFTA Surveillance and Court Agreement) del II art 2, jf. også retningslinjene punkt 3.2. 1 (1): « EFTA States are required to notify all planned aid schemes and individual aid cases outside of an existing scheme for approval to the EFTA Surveillance Authority: » |
| 188 | Retningslinjene punkt 32.1 (5): «When an EFTA State has doubts whether or not a planned measure contains state aid elements, the EFTA Surveillance Authority should be informed of it before me measures is put into effect.» |
| 189 | Retningslinjene
punkt 18B.2.3: «EFTA States should consequently notify to the EFTA Surveillance
Authority without prejudice to the de minimis rule, the following transactions
to allow it to establish whether State aid exists and, if so, to assess its compatibility
with the functioning of the EEA Agreement: (a) any sale that was not concluded in the basis of an open and unconditional bidding procedure, accepting the best or only bid; and (b) any sale that was, in absence of such procedure, conducted at less (han market value as established by independent valuers. » |
| 190 | Lov
om offentlig støtte § 2 |
12.1.2.6 Tilbakebetalingsplikt
Støtte som allerede er utbetalt kan kreves tilbakebetalt.191 Slik støtte kan kreves tilbakebetalt dersom støtten er tildelt før den er godkjent av ESA, eller dersom ESA finner at støtten er i strid med EØS-avtalen.
Det kan fastsettes at beløpet i så fall skal tilbakebetales med tillegg av renter fra den dag den ulovlige støtten ble utbetalt.192 Rentesatsen fastsettes av ESA.193
ESAs referanserente pr. l. april 2004 er 4,62 %/3,75 %. Referanserenten kan avvikes, slik at det i konkrete saker kan fastsettes en høyere rentesats, for eksempel i situasjoner som innebærer en særskilt risiko knyttet til tilbakebetalingen.194
Det vil være ESA som i så fall fastsetter slik tilbakebetalingsplikt, men det vil være den norske stat som pålegges å inndrive et slikt tilbakebetalingskrav.195 Inndriving skal skje uten opphør og i samsvar med nasjonale regler. 196
Tilbakebetalingsplikten vil ligge på
støttemottaker.
| 191 | Lov om offentlig støtte |
| 192 | Lov om offentlig støtte § 5, tredje ledd |
| 193 | Protokoll 3 til ODA artikkel 14 nr. 2 |
| 194 | www.efiasurv.mt |
| 195 | Protokoll 3 til ODA artikkel 14 nr. 1 |
| 196 | Protokoll
3 til ODA artikkel 14 nr.3 |
12.1.2.7 Avtalerettslige virkninger
Statsstøtte har ingen avtalerettslige ugyldighetsvirkninger. Det har således ingen betydning for gyldigheten av kjøpsavtalen inngått mellom FB og Lista Flypark, dersom det konstateres at salget innebar statsstøtte.
Det kan ikke utelukkes at
Kjøpekontrakten, dersom den innebærer statsstøtte som kreves tilbakebetalt,
kan kreves endret eller satt til side med grunnlag i den ulovfestede læren
om bristende forutsetninger og/eller avtaleloven § 36. Etter det vi kjenner
til foreligger det ikke noe eksempel på dette i norsk rettspraksis.
12.1.3 Oversikt over den videre drøftelsen
Det skal nedenfor gis en oversikt over utgangspunktet for drøftelsen av om det foreligger støtte, jf. punkt 12.2. Videre skal det gjøres en gjennomgang av bestemmelsene i ESAs retningslinjer, jf. punkt 12.3. Det skal deretter gjøres en gjennomgang av vederlaget, det vil si kjøpesummen og rettigheter selger mottok i forbindelse med overdragelsen, med fradrag for kompensasjoner og selgers forpliktelser, jf. punkt 12.4. Deretter gjøres en tilsvarende gjennomgang av alle forhold som er relevant for å vurdere salgsgjenstandens verdi, jf. nedenfor punkt 12.5. Endelig foretas en oppsummering av støttevurdering, jf. punkt 12.6, og en konklusjon gis i punkt 12.7.
12.2.1 Utgangspunkt
Dersom salgsgjenstandens reelle verdi var høyere enn den samlede verdien av det avtalte vederlaget, vil differansen utgjøre offentlig støtte. For å ta stilling til om det foreligger slik differanse, må verdien av salgsgjenstanden fastsettes, og vederlaget må beregnes. Vederlaget består av summen av enhver fordel av økonomisk verdi som selger etter Kjøpekontrakten fikk krav på som motytelse for salgsgjenstanden, med fradrag for eventuelle forpliktelser selger har påtatt seg som innebærer en økonomisk kostnad. Ved vurderingen av salgsgjenstandens reelle verdi må enhver positiv rettighet, og enhver negativ heftelse og forpliktelse på eiendommen av økonomisk betydning tas med i betraktning.
Formålet med gjennomgangen nedenfor er å fastlegge hvorvidt det er sannsynlighetsovervekt for at det foreligger en differanse mellom salgsgjenstanden og vederlaget. Dette med sikte på åta stilling til om salget innebar overføring av støtte til Lista Flypark. Formålet er ikke å foreta en endelig verdivurdering av salgsgjenstanden og/eller de tilhørende rettigheter og forpliktelser.
Innledningsvis er det nødvendig å ta stilling til hvorvidt det kan utelukkes at salget har medført statsstøtte i medhold av ES As retningslinjer.
12.3.1 Oversikt
ESAs retningslinjer gir anvisning på følgende to alternative fremgangsmåter som kan følges ved salg av offentlig eiendom:
| (1) | Åpen og ubetinget budrunde |
| (2) | Salg mot vederlag som tilsvarer minst markedsverdi i samsvar med takst avgitt av uavhengig takstmann |
Dersom en av disse fremgangsmåtene
følges, vil det være utelukket at salget innebærer ulovlig statsstøtte.
12.3.2 Åpen budrunde som det ikke er knyttet vilkår til
Den første fremgangsmåte retningslinjene gir anvisning på, er salg av eiendom etter en «åpen budrunde som det ikke er knyttet vilkår til».197 En slik fremgangsmåte kan sammenlignes med en auksjon. Det er ikke noe vilkår at det rent faktisk har vært flere interessenter, og/eller at det rent faktisk er inngitt flere bud. Dersom fremgangsmåten er fulgt, vil det være akseptabelt at det eneste bud som inngis, blir akseptert. Det er ikke noe vilkår at det forut for en slik budrunde er gjennomført en verdsettelse av grunnen/bygningene, og det stilles heller ikke krav til noe minstebud.
Denne fremgangsmåten forutsetter at:
| (1) | Eiendommen har vært «tilstrekkelig godt utlyst», slik at alle potensielle kjøpere har kunnet få kjennskap til salget, og |
| (2) | En budrunde som det «ikke er knyttet vilkår til», det vil si at eiendommen har vært for salg til enhver, uten hensyn til om kjøperen er næringsdrivende og uten hensyn til kjøperens eventuelle virksomhet og formålet med ervervet, og |
| (3) | Eventuelle særlige plikter som måtte bli pålagt kjøperen av allmenne hensyn må kunne oppfylles av enhver, uavhengig av om kjøperen er næringsdrivende og uavhengig av kjøperens eventuelle virksomhet. |
Det kan i dette tilfelle reises spørsmål ved om eiendommen har vært tilstrekkelig godt utlyst. Retningslinjene forutsetter at eiendommen skal ha vært annonsert gjentatte ganger over rriinimum en tomåneders periode i nasjonal presse, lysningsblader for fast eiendom eller andre egnede publikasjoner, og er gjort kjent gjennom eiendomsmeglere som henvender seg til et stort antall potensielle kjøpere, slik at alle potensielle kjøpere er underrettet. Dersom eiendommen, basert på høy verdi eller andre forhold, kan tenkes å tiltrekke investorer som opererer i europeisk eller internasjonal skala, skal eiendommen ha vært annonsert i publikasjoner som regulært sirkulerer internasjonalt.
Vi viser til gjennomgangen ovenfor under punkt 7.4 for så vidt gjelder den utlysning som har vært foretatt i dette tilfelle. Som det fremgår, har Lista flystasjon - som samlet eiendom - ikke vært annonsert slik det kreves i retningslinjene, og heller ikke gjort kjent gjennom eiendomsmeglere. Det kan naturligvis ikke utelukkes at alle potensielle kjøpere likevel faktisk var underrettet i forkant av salget, men dette er altså ikke tilstrekkelig for at retningslinjenes formelle krav er tilfredsstilt.
Det fremstår som klart at vilkår (1)
ikke er oppfylt i dette tilfellet. På denne bakgrunn legges til grunn at
salget ikke skjedde i samsvar med denne fremgangsmåten.
| 197 | Retningslinjene
punkt 18B.2.1 |
12.3.3 Salg til takst avgitt av uavhengig takstmann
Den andre fremgangsmåten retningslinjene gir anvisning på, er salg mot vederlag som minst er lik eiendommens markedsverdi i henhold til takst avgitt av en uavhengig takstmann.198 Det aksepteres et avvik fra takst på inntil 5 % forutsatt at det er gjort en rimelig innsats for å selge eiendommen/bygningene til markedsverdi, og det er klart at takstverdien ikke kan oppnås.199
Særskilte forpliktelser som relaterer seg til eiendommen/bygningene - og ikke til kjøper eller kjøpers økonomiske aktiviteter - kan knyttes til kjøpet.200 Forutsetningen er i så fall at enhver kjøper er forpliktet til, og i stand til, å oppfylle disse forpliktelsene. Dersom den økonomiske ulempen knyttet til slike særskilte forpliktelser skal trekkes fra i kjøpsprisen, bør disse ha blitt vurdert separat av en uavhengig takstmann.
Økonomiske byrder knyttet til forpliktelser som hviler på enhver eiendomsbesitter i henhold til den alminnelige lovgivning, skal ikke trekkes fra i kjøpesummen. Som eksempler på dette er nevnt i retningslinjene vedlikehold av grunn/bygninger som del av en grunneiers offentlig pålagte forpliktelser.
I dette tilfellet er det på det rene
at eiendommen ble solgt til en lavere pris enn det som fremgår av takstene.
Det kan derfor uten videre konstateres at salget ikke er skjedd i samsvar
med denne fremgangsmåten.
| 198 | Retningslinjene punkt 18B.2.2 |
| 199 | Retningslinjene punkt 18B.2.2 (b) |
| 200 | Retningslinjene
punkt 18B.2.2 (c) |
12.3.4 Betydningen av ES As retningslinjer
Det følger av ESAs retningslinjer at det automatisk er utelukket at statsstøtte foreligger dersom et salg av offentlig eiendom har funnet sted i samsvar med retningslinjenes kapittel 18 B. Dersom salg har funnet sted uten at retningslinjenes bestemmelser har blitt fulgt, innebærer ikke dette at det dermed vil bli ansett å foreligge støtteelementer. I et slikt tilfelle må det vurderes konkret om eiendomssalget har medført en overføring av støtte i strid med forbudet i EØS artikkel 61 (l).201
I dette tilfellet kan det konstateres at salget ikke skjedde i samsvar med de to fremgangsmåter som retningslinjene gir anvisning på. Det må derfor foretas en konkret vurdering av om salget innebærer støtteelementer. Vi vil nedenfor foreta en sammenligning av verdien av vederlaget og verdien av salgsgjenstanden for å ta stilling til om det fremstår som sannsynlig at salgsgjenstandens verdi overstiger vederlagets verdi.
Som nevnt ovenfor, følger det av
retningslinjene at ESA bør notifiseres om salg der ingen av de to
fremgangsmåtene retningslinjene gir anvisning på, er fulgt. Dette innebærer
at salget i dette tilfellet burde vært notifisert til ESA.
| 201 | Til illustrasjon vises til ESAs sak 16/03 av 18. februar 2004 (Tjuvholmen) der ESA kom til at ingen av retningslinjenes fremgangsmåter var fulgt, men at salget likevel ikke involverte statsstøtte. Resultatet var konkret begrunnet i at salget ble organisert som en åpen konkurranse, og at selger etter to forhandlingsrunder valgte det høyeste budet når pris og det andre aktuelle element i kjøpers kostnader ble tatt i betraktning |
12.4.1 Oversikt
Vederlaget består av kjøpesum med fradrag for utbetalte kompensasjonsbeløp i henhold til Kjøpekontrakten. Dette gjennomgås nedenfor under punkt 12.4.2.
I tillegg kommer verdien av de øvrige rettigheter selger fikk i henhold til Kjøpekontrakten. Dette gjennomgås nedenfor underpunkt 12.4.3 til punkt 12.4.7. Dette gjelder:
| - | Krav om samtykke ved delsalg |
| - | Rett til andel av salgsgevinst |
| - | Rett til andel av driftsoverskudd |
| - | Rett til leie av ammunisjonslageret |
| - | Ansettelse av tidligere ansatte |
Til fradrag kommer verdien av de forpliktelser selger påtar seg i forbindelse med Kjøpekontrakten. Dette gjennomgås nedenfor under punkt 12.4.8 til punkt 12.4.12. Dette gjelder:
| - | Forpliktelse knyttet til dreneringsanleggene |
| - | Forpliktelse knyttet til tekniske installasjoner |
| - | Forpliktelse knyttet til miljøtiltak |
| - | Forpliktelse knyttet til etterbehandlingsarbeider relatert til helse og miljø |
| - | Arbeid
for overføring av vern til andre objekter |
12.4.2 Kontantvederlag ved overtakelse
Kjøpesummen er satt til kr 3.500.000.202 Kjøpesummen er fastsatt med utgangspunkt i Verditaksts anslåtte salgsverdi kr 11.000.000. I dette beløpet er det gjort fradrag med kr 7.500.000 for kostnader til utbedringer av brannsikringsforhold. Kostnadene for utbedringene knyttet til brannsikring var taksert til kr 14.596.800, eksklusiv merverdiavgift.203 Etter Kjøpekontrakten skal selger yte kompensasjon med kr 5.500.000 (infrastruktur), kr 5.375.000 (LILAS-avtalen) og kr 3.500.000 (tekniske installasjoner), jf. punkt 10.2.5 og 10.3.6.
Netto kontantvederlag fra kjøper til
selger ved overtakelse av eiendommen utgjorde etter dette et negativt beløp
lik kr 10.875.000.
| 202 | Kjøpekontrakten punkt 5 |
| 203 | Teknisk
utredning av 24. januar 2002 av Teknisk Økonomisk Brannrådgivning, jf. også udatert
notat der det fremgår at sum inklusive merverdiavgift utgjør kr 18.100.032, og
sum eksklusive merverdiavgift utgjør kr 14.596.800 |
12.4.3 Krav om samtykke ved salg
Dersom Lista Flypark skal videreselge deler av eiendommen i en periode på 5 år fra overtakelse kreves dessuten skriftlig godkjennelse fra FB. Den aktuelle bestemmelse i Kjøpekontrakten lyder:
| « Kjøper forplikter seg til ikke å selge ut deler av eiendommen og tomtearealer innenfor en tidsbegrensning på 5 år uten en skriftlig godkjennelse fra selger. »204 |
Det fremgår ikke hvilke frister FB har til å gi slikt samtykke, og om det stilles krav til saklig grunn for å nekte samtykke. Normal forståelse, basert på alminnelig krav til lojalitetsplikt i kontraktsforhold, tilsier at selger ikke kan nekte uten saklig grunn.
Ved salg til LILAS i henhold til LILAS' opsjonsavtale må det legges til grunn at samtykkekravet ikke gjelder, jf. også nedenfor punkt 12.4.4.2 om tolkning av unntaket knyttet til LILAS-avtalen.
Det er ikke noe tilsvarende samtykkekrav ved salg av hele eiendommen. Det er heller ikke noe eksplisitt samtykkekrav ved salg av aksjene i Lista Flypark.
Selv om en slik samtykkebestemmelse
ikke har en direkte og eksakt økonomisk verdi, er det rimelig klart at en
slik bestemmelse som gir FB en innflytelse på fremtidig salg og eierskap har
en åpenbar verdi for Staten. Samtykkebestemmelsen har også betydning fordi
den vil kunne hindre salg dersom salget ikke gir salgsgevinst, jf. nedenfor
punkt 12.4.4 om dette. Samtykkebestemmelsen har videre betydning fordi den
vil kunne hindre salg, som medfører at Staten mister sin rett til andel av
driftsoverskudd, jf. nedenfor punkt 12.4.5 om dette.
| 204 | Kjøpekontrakten
punkt 3, første setning |
12.4.4 Rett til andel av salgsgevinst
12.4.4.1 Oversikt over bestemmelsen om salgsgevinst
Kjøpekontrakten inneholder en bestemmelse om salgsgevinst. Bestemmelsens ordlyd er uklar, herunder betydningen av LILAS-avtalen. Det blir derfor nødvendig å foreta en tolkning og presisering av bestemmelsens innhold. Den aktuelle bestemmelse i Kjøpekontrakten lyder:
| « Kjøper forplikter seg til ikke å selge ut deler av eiendommen og tomtearealer innenfor en tidsbegrensning på 5 år uten en skriftlig godkjennelse fra selger. Ved et eventuelt salg har selger krav på 50 % av fortjenesten inntil 10 år etter overtakelsen. Kjøper har anledning til å trekke fra investeringer/utlegg fr a den totale kjøpesummen før selgers krav på 50 %. Unntatt fra dette er opsjonsavtalen i LILAS' leiekontrakt. Ved salg av hele eiendommen samlet innen 5 år vil 50 % av fortjenesten tilfalle Forsvarsbygg. Kjøper har anledning til å trekke fra investeringer/utlegg fr a den totale kjøpesummen før selgers krav på 50 %. Beregningsmodell for trekk av investeringer /utlegg følger av vedlegg 5. »205 |
Bestemmelsen sondrer mellom salg av hele eiendommen og salg av deler av eiendommen. Ved salg av deler av eiendommen i løpet av en fem års periode, er kjøper uberettiget til å selge uten skriftlig godkjennelse fra FB, mens ved salg av hele eiendommen er det ikke noe slikt samtykkekrav. Ved salg av deler av eiendommen har FB rett til 50 % av fortjenesten i en periode på 10 år, mens den tilsvarende periode ved salg av hele eiendommen er 5 år.
Det fremgår av både ordlyden og det
aktuelle vedlegget at det kan gjøres fradrag i salgssummen for
investeringer/utlegg før beregning av FBs andel av salgsgevinsten, og at
denne retten gjelder både ved salg av hele eiendommen og ved salg av deler
av eiendommen. Det fremgår av vedlegget at fradragsberettigede
investeringer skal dokumenteres ved prosjektregnskap. Det fremgår videre at
investeringer som er finansiert med investeringsmidler som kjøper har
mottatt fra FB i forbindelse med Kjøpekontrakten ikke er fradragsberettiget.
Dette gjelder for det første beløpet på kr 5.500.000 til infrastruktur206,
og for det andre beløpet på kr 3.500.000 til tekniske installasjoner.207 Det
er altså investeringer utover dette som kjøper kan trekke fra ved
beregningen av salgsgevinsten.
| 205 | Kjøpekontrakten punkt 3 i sin helhet |
| 206 | Kjøpekontrakten punkt 9 og vedlegg 7 |
| 207 | Kjøpekontrakten
punkt 20, jf. vedlegg 13 |
12.4.4.2 Unntaket knyttet til LILAS-avtalen vedrørende salgsgevinst
Det knytter seg usikkerhet til unntaket relatert til LILAS-avtalen.
Det første spørsmålet er om unntaket bare relaterer seg til salg av deler av eiendommen, eller om det også relaterer seg til salg av hele eiendommen. Basert på en tolkning av bestemmelsen er det vårt syn at unntaket relatert til LILAS-avtalen kun gjelder ved salg av deler av eiendommen.
Det andre spørsmålet er hva som er det nærmere innhold i unntaket for LILAS-avtalen. Den aktuelle ordlyd er «unntatt fra dette», og spørsmålet blir da hva ordet « dette » refererer seg til. Basert på ordlyden kan det tenkes følgende alternativer:
| (1) | Unntaket refererer seg til samtykkekravet, |
| (2) | Unntaket refererer seg til FBs rett til fortjeneste, |
| (3) | Unntaket refererer seg til adgangen til å gjøre fradrag for investeringer/utlegg i kjøpesummen før beregning i FB andel av salgsgevinsten, |
| (4) | Unntaket refererer seg til både (1), samt (2) eller (3). |
Etter en tolkning av bestemmelsen er det vår vurdering at tolkningsalternativ (1) har de beste grunner for seg.
Det er likevel ikke mulig å ha noen
sikker oppfatning om hvorvidt unntaket knytter seg til hele eller deler av
eiendommen, og til hvilke av de ovennevnte alternativer. Denne usikkerheten
gjør at det også hefter en viss usikkerhet ved verdien av FBs rettigheter i
henhold til denne bestemmelsen. Betydningen av usikkerheten blir mindre, jo
mindre sannsynlig det er at LILAS vil benytte sin opsjon.
12.4.4.3 Betydningen av bestemmelsen om salgsgevinst ved beregning av vederlaget
Retten til fortjeneste ved eventuelt salg må anses som en del av det samlede vederlaget. Verdien av denne rettigheten kan ikke likestilles med fordelen ved å motta kontantvederlag ved overtakelse siden det knytter seg usikkerhet mht. om denne rettigheten vil bli utløst. Rettigheter til ettervederlag av denne karakter kan heller ikke sees som en kredittytelse fra selger, men må verdivurderes på selvstendig grunnlag.
Klausulen om salgsgevinst kan dessuten
i seg selv virke som en båndleggelse av videre salg av eiendommen, hvilket
på tilsvarende måte som samtykkebestemmelsen kan ha en verdi for Staten.
12.4.5 Rett til andel av driftsoverskudd
Selger har videre rett til 30 % av kjøpers årlige driftsoverskudd i 10 år etter overtakelse.208 Selger har rett til innsyn i kjøpers reviderte regnskaper, og kjøper plikter å drive virksomheten i tilknytning til eiendommen gjennom et selskap som har denne virksomhet som eneste formål.
Når retten er knyttet til selskapets reviderte regnskaper, og dermed til selskapets lovlige regnskapsrettslige disposisjoner i en periode på 10 år, må det legges til grunn at denne retten gir selger et reelt gevinstpotensial.
Det fremgår ikke om denne retten skal følge med dersom Lista Flypark selger eiendommen videre. Det må da legges til grunn at rett til andel av driftsoverskudd utelukkende knytter seg til Lista Flyparks virksomhet, og at retten ikke vil følge med dersom eiendommen selges videre. Samtykkebestemmelsen i Kjøpekontrakten innebærer imidlertid at FB har en viss innflytelse på hvorvidt eiendommen skal selges eller ikke, jf. punkt 12.4.3.
Samtykkebestemmelsen gjelder som nevnt bare ved delsalg. Lista Flypark kan følgelig selge hele eiendommen videre uten først å innhente samtykke, og således avskjære FB fra et eventuelt driftsoverskudd. Dette reduserer verdien av denne retten noe.
Verdien av denne rettigheten må
medberegnes i det samlede vederlaget.
| 208 | Kjøpekontrakten
punkt 4 |
12.4.6 Rett til fortsatt leie
Selger er gitt en tidsubegrenset rett til leie av bestemte bygninger som inngår i Kjøpekontrakten.209 FB er dessuten gitt veirett frem til det leide området. Som vederlag for slik leierett skal selger kun betale « de faktiske kostnadene med drift av området/bygningene, eks. strøm, vann, snørydding m.v. »210 Dette fremstår som en svært gunstig bestemmelse for FB.
Det fremgår ikke noe om oppsigelse verken i avtalebestemmelsen eller i vedlegget. Det må derfor legges til grunn at Lista Flypark ikke kan si opp avtalen. Ettersom FB er gitt en rett, men ikke plikt, til å leie ammunisjonslageret, vil avtalen være oppsigelig fra FBs side.
Faktisk verdi av denne leieretten vil avhenge av kostnader til relokalisering i en annen egnet bygning i et aktuelt område. Slik relokalisering kan skje ved kjøp, leie eller nybygging av bygninger.
Verdien av leieretten må medberegnes i
det samlede vederlaget etter Kjøpekontrakten.
| 209 | Kjøpekontrakten punkt 15 jf. Vedlegg 12 («ammunisjonslageret») |
| 210 | Vedlegg
12 til Kjøpekontrakten |
12.4.7 Ansettelse av tidligere ansatte
Kjøper skulle tilstrebe seg på å ansette personer tilknyttet drift og vedlikehold som var ansatt i FB på tidspunktet for inngåelse av Kjøpekontrakten.211 Dette henger sammen med føringer som ble lagt av Stortinget, jf. punkt 3.2.
Verdien av kjøpers plikt i så
henseende må medtas i det samlede vederlaget etter Kjøpekontrakten. Verdien
reduseres noe ved at det ikke gjelder noen ubetinget plikt, men kun en plikt
for kjøper til å « tilstrebe » å ansette slike personer. Det fremgår av vedlegg
til Kjøpekontrakten212 at dette kun gjelder en person, som har utført
vaktmestertjenester. Verdien av kjøpers forpliktelse blir således
forholdsvis begrenset.
| 211 | Kjøpekontrakten punkt 21 |
| 212 | Vedlegg
14 til Kjøpekontrakten |
12.4.8 Forpliktelse knyttet til dreneringsanleggene
FB har påtatt seg å utrede og utbedre
dreneringsanleggene på eiendommen i henhold til Norsk Standard før
eiendommen overdras.213 Kostnadene til slik utbedring må gå til fradrag i
netto vederlag.
| 213 | Kjøpekontrakten
punkt 8 og vedlegg 6 |
12.4.9 Forpliktelse knyttet til tekniske installasjoner
Det fremgår av Kjøpekontrakten at Forsvaret «svarer for og bekoster installasjon av tekniske installasjoner som er nødvendig for omstilling fr a militært til sivilt bruk».214 Eksempler på slike installasjoner er tilkoblinger til Forsvarets tele- og datatjenester m.v., samt militære alarmanlegg. I vedlegget fremgår det imidlertid at selger ikke er kjent med at det eksisterer noen slike installasjoner, men at selger vil være ansvarlig for å fjerne disse hvis det viser seg at det fremdeles eksisterer.
Omfanget av de eventuelle kostnadene
knyttet til denne forpliktelsen vil materialisere først etter at det viser
seg at slike installasjoner eksisterer. Kostnadspotensialet vil være et
produkt av sannsynligheten for at slike installasjoner eksisterer, og
kostnadsomfanget for nødvendig utbedringsarbeid. Ettersom det på
salgstidspunktet ikke var kjent at slike installasjoner eksisterte, anses
sannsynligheten for relativt liten. Det vil således ikke være tale om en
særlig kostnad som skal gå til reduksjon av vederlaget.
| 214 | Kjøpekontrakten
punkt 10, annet punktum, jf. vedlegg 9 |
12.4.10 Forpliktelse knyttet til miljøforhold
Det fremgår av Kjøpekontrakten at FB «har ansvar et for å utbedre miljøtiltak i henhold til miljørapport utarbeidet av Multiconsult 06.02.02 (6 stk. lokalitetstiltak) »,215 Vi har ikke sett denne rapporten, og er heller ikke kjent med noe kostnadsoverslag for omfanget av disse forpliktelsene.
Det fremgår videre at FB i tillegg har « ansvar for all forurensning som oppdages senere og stammer fra tiden før kjøper overtok ». Selgers forpliktelse begrenser seg imidlertid til gjeldende kommunedelplan.
Videre har selger « ansvar for å etterkomme alle offentlige krav og pålegg ift håndtering av slik forurensing innenfor offentlig pålagte tidsfrister », og at « dersom selger ikke overholder tidsfristene har kjøper rett til å gjennomføre de nødvendige tiltak for selgers regning ».
Samlet sett er det vanskelig å ha noen
sikker oppfatning om kostnadspotensialet knyttet til disse forpliktelsene.
| 215 | Kjøpekontrakten
punkt 17 |
12.4.11 Forpliktelse knyttet til etterbehandlingsarbeider relatert til helse og miljø
Det fremgår av Kjøpekontrakten at « selger bekoster etterbehandlingsarbeider på den overlatte eiendommen i anledning av den tidligere militære virksomheten om dette trengs for å forebygge, hindre eller motvirke at skader eller ulemper oppstår for menneskers helse og miljø « ,216
Innholdet i forpliktelsen er uklar.
De aktuelle etterbehandlingsarbeider relaterer seg bare til den tidligere
militære virksomheten, og gjelder bare hvis det er nødvendig for å oppnå de
formål som nevnt Det er uklart hvor sannsynlig det er at og i hvilket omfang
behov for slike etterbehandlingsarbeider vil oppstå. Det er derfor uklart
hva slags kostnadspotensial denne forpliktelsen innebærer.
| 216 | Kjøpekontrakten
punkt 18 |
12.4.12 Oppsummering - vederlaget
Kjøpesummen er satt til kr 3.500.000. Dette beløpet er motregnet i kompensasjonsbeløpet FB forpliktet seg til å utbetale i henhold til Kjøpekontrakten med totalt kr 14.375.000. FB har således ikke mottatt noe kontantvederlag.
I tillegg oppebærer FB rett til salgs- og driftsoverskudd. Det hefter en viss usikkerhet knyttet til tolkningen av bestemmelsen. Selv om det ikke er mulig å sette noen eksakt økonomisk verdi på disse rettighetene, er det hevet over tvil at disse representerer en reell økonomisk verdi for FB som må medtas i beregningen av det samlede vederlag.
FBs tidsubegrensede og for Lista Flypark uoppsigelige rett til fortsatt leie av ammunisjonslageret til kostpris representerer også en økonomisk verdi av en ikke ubetydelig størrelse for FB.
Lista Flyparks forpliktelse knyttet til ansettelse av tidligere ansatte i FB har en begrenset verdi. Forpliktelsen må likevel medtas i det samlede vederlag.
Det samlede vederlag blir således summen av verdien av disse rettighetene med fradrag for det utbetalte nettobeløpet med kr 10.875.000. Til fradrag i vederlaget kommer dessuten de økonomiske forpliktelser som FB påtok seg overfor Lista Flypark i Kjøpekontrakten. Disse forpliktelsene knytter seg til dreneringsanlegget, tekniske installasjoner, miljøtiltak og etterbehandlingsarbeider. Den eksakte verdien av netto vederlag, når verdien av rettigheter og forpliktelser er medregnet, er det ikke mulig for oss å beregne på bakgrunn av den informasjon vi har mottatt.
Vurderingstema er som nevnt om verdien av de ytelser Lista Flypark har mottatt overstiger dette vederlaget. Den videre gjennomgangen tar sikte på å gjennomgå alle forhold som kan gi en indikasjon på verdien av disse ytelsene. Avgjørende for vår vurdering blir om det fremstår som sannsynlig at verdien av de ytelser Lista Flypark har mottatt overstiger verdien av det vederlag FB har mottatt.
12.5.1 Oversikt
Salgsgjenstanden består av den samlede eiendom med bygninger, grunn og anlegg/løsøre som omfattes av Kjøpekontrakten hensyntatt alle forpliktelser som kjøper overtar, og rettigheter som kjøper får i henhold til denne.
Innledningsvis gis en oversikt over eiendommen, samt ulike forhold som kan bidra til å kaste lys over verdsettelsen av denne. Dette gjennomgås nedenfor under punkt 12.5.2 til punkt 12.5.8. Følgende forhold gjennomgås:
| - | Eiendommen |
| - | Forutsetningen om samlet salg |
| - | Tidspunktet for salget |
| - | Betydningen av takstene |
| - | Nærmere om markedet for eiendommen |
| - | Nærmere om leiemarkedet |
| - | Regnskap og budsjett for Lista flystasjon i perioden 1996-2002, samt regnskap for Lista Flypark for 2003 |
Forhold knyttet til eiendommens tilstand er også egnet til å belyse eiendommens verdi. Dette gjennomgås nedenfor underpunkt 12.5.9 til 12.5.13. Følgene forhold gjennomgås:
| - | Drift og vedlikeholdsansvar |
| - | Branntekniske utbedringer |
| - | Dreneringsanleggene |
| - | Vern i henhold til Landsvemeplanen |
| - | Fredning av Slevedalsvannet |
Til fradrag kommer verdien av de forpliktelser kjøper påtar seg i forbindelse med Kjøpekontrakten. Dette gjennomgås nedenfor under punkt 12.5.14 til punkt 12.5.21. Følgende forhold gjennomgås:
| - | LILAS-avtalen |
| * | Leiebeløpets størrelse |
| * | Vedlikeholdsplikt og andre økonomiske forpliktelser |
| * | Solidaransvar |
| * | Kjøpsopsjon til de leide arealer |
| * | Forkjøpsrett til hele området |
| - | Øvrige leieavtaler |
| - | Restriksj oner ved videresalg |
| - | Fordeling gevinst ved salg og overskudd |
| - | Utbygging av infrastruktur |
| - | Tekniske installasjoner |
| - | Forsvarets leierett |
| - | Ansettelse av tidligere ansatte |
I tillegg kommer verdien av de øvrige rettigheter kjøper far i forbindelse med Kjøpekontrakten. Dette gjennomgås nedenfor under punkt 12.5.22 til punkt 12.5.25
| - | Utredning og utbedring av dreneringsanlegg |
| - | Tekniske installasjoner som er nødvendig for omstilling fra militært til sivilt bruk |
| - | Miljøtiltak |
| - | Etterbehandlingsarbeider
relatert til helse og miljø |
12.5.2 Eiendommen
Det vises til beskrivelse av
salgsobjektet ovenfor under punkt 10.3.1. Salgsobjektet er beskrevet som
Lista flyplass med alle funksjoner i sin helhet. Overdragelsen omfattet
markområdet, bygninger/anlegg, samt inventar/løsøre.
12.5.3 Forutsetningen om samlet salg
FB besluttet i august 2001 at eiendommen skulle selges samlet, jf. ovenfor punkt 6 og 7.6.3. Begrunnelsen for dette var at FB ville unngå at de mer attraktive deler av eiendommen ble solgt ut separat, mens FB ble sittende igjen med resteiendommene som det var knyttet store løpende utgifter til, og som det dermed ville bli umulig å selge.
Dette var således et vesentlig premiss
for salget og som må tas i betraktning og legges til grunn ved
verdivurderingen av eiendommen.
12.5.4 Tidspunktet for salg
FB besluttet at eiendommen skulle selges så raskt som mulig, og målsetningen var at salget skulle gjennomføres innen utgangen av 2002, jf.punkt 9.2. Begrunnelsen for dette var at man ville redusere de løpende kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen. Eiendomsbesittelsen innebar et stort netto årlig tap for FB. Dette ønsket man følgelig å kvitte seg med.
Tidspunktet for salg var således et
premiss for salget, som må tas i betraktning ved verdivurderingen. Det er
altså verdien på salgstidspunktet som er avgjørende, med de forpliktelser og
rettigheter som hvilte på eiendommen på dette tidspunktet. Det blir derfor
irrelevant å spekulere i om salgsverdien kunne blitt høyere dersom salget
hadde skjedd på et senere eller tidligere tidspunkt.
12.5.5 Betydningen av takstene
De avgitte takstene viste store avvik i verdivurderingene, jf. foran punkt 8.2. Dette avviket er i seg selv en indikasjon på manglende markedsmessige referansepunkter for verdsettelse av Lista flystasjon.
Takstene er avgitt basert på nærmere angitte forutsetninger. I takstene er det ikke foretatt en vurdering av alle relevante forhold ved eiendommen. Dette medfører at takstenes verdivurderinger ikke nødvendigvis blir dekkende for den reelle markedsverdi. En henvisning til takstene er derfor ikke tilstrekkelig til å slå fast at partenes prising av salgsgjenstanden avviker fra reell verdi.
Etter vår vurdering gir ingen av
takstene/verdivurderingene sikker veiledning med hensyn til eiendommens
reelle markedsverdi på salgstidspunktet.
12.5.6 Nærmere om markedet for eiendommen
Som et utgangspunkt vil en markedsverdi bare kunne etableres dersom det finnes et marked for omsetning av salgsgjenstanden. Det er lite tvilsomt at Lista flystasjon representerer et meget spesielt omsetningsobjekt i denne henseende.
Som det fremgår av gjennomgangen i punkt 9, ble det gjort salgsfremstøt både mot Farsund kommune og LILAS. Ingen av forhandlingene førte frem. LILAS ga klart uttrykk for at det ikke var aktuelt å benytte forkjøpsretten som ga rett til å kjøpe hele anlegget til kr 25.000.000. Dette indikerer at eiendommens markedsverdi i hvert fall ikke oversteg dette beløpet.
I forbindelse med Lista-konferansen ble det gjort kjent for et stort antall aktører i Norge at Lista flystasjon var til salgs, og det må antas at dette var godt kjent blant aktuelle aktører i markedet. Til tross for dette mottok FB ingen kjøpshenvendelser for så vidt gjaldt kjøp av hele eiendommen, unntatt fra de aktører som stiftet Lista Flypark.
Det må derfor legges til grunn at det
på salgstidspunktet ikke kan anses å ha eksistert et reelt marked for
omsetning av en eiendom som Lista flystasjon ved samlet salg av hele
eiendommen. Dette tilsier i seg selv at det skal særlige holdepunkter til
for at den verdivurdering som partene har lagt til grunn i Kjøpekontrakten
skal kunne anses å avvike fra den faktiske markedsverdi.
12.5.7 Nærmere om leiemarkedet
OPAK og Verditakst har tatt utgangspunkt i markedsleie for beregning av eiendommens markedsverdi. Markedsleien er satt betydelig høyere enn den faktiske leien. Samtidig er det grunn til å tro at markedsleien var høyere enn den faktiske leien.
Dette innebærer at de inngåtte
leieavtaler utgjør en negativ verdi for kjøper. Omfanget av denne negative
verdien beror på varigheten av de inngåtte leieavtaler, oppsigelsesadgang og
bestemmelser om leieregulering.
12.5.8 Regnskap og budsjett for Lista flystasjon for perioden 1996-2001, samt resultatregnskap for Lista Flypark for 2003
En gjennomgang av regnskap for Lista flystasjon for perioden 1996 til 2001, samt budsjettet for 2002, viser at totale inntekter knyttet til eiendommen var langt lavere enn de løpende utgifter til drift og vedlikehold, jf. ovenfor punkt 8.3 om dette. Kostnader til lønn, administrasjon etc. er ikke medtatt i disse utgiftene.
Tallmaterialet viser at overnattingsvirksomheten isolert sett gir et overskudd, mens den virksomheten som knytter seg til utleie av lokaler gir et betydelig underskudd.
Alt faktisk tallmateriale for eiendommen viser således at Lista flystasjon frem til inngåelsen av Kjøpekontrakten var en tapsvirksomhet, og at det påløp store løpende kostnader til drift og veldikehold, som langt oversteg inntektene.
Dette tallmaterialet indikerer at eiendommen slik den sto på tidspunktet for inngåelsen av Kjøpekontrakten har en negativ verdi. Dersom eiendommen skal få en positiv verdi, forutsetter dette en betydelig innsats fra eiendommens eier. Det er knyttet stor usikkerhet til hvor omfattende innsats som må nedlegges, hvor stort inntektspotensial eiendommen har, og hvor raskt et slikt inntektspotensial kan la seg realisere. Det knytter seg betydelig usikkerhet til eiendommens tilstand, og omfanget av nødvendige kostnader som vil påløpe til vedlikehold og utbedring.
Resultatregnskapet for Lista Flypark for 2003 bekrefter at driftskostnadene er vesentlig høyere enn driftsinntektene også etter overtagelsen, jf. ovenfor punkt 8.3 om dette.
Det må legges til grunn at en kjøper i
dette tilfellet må ha et langsiktig perspektiv på eiendommens verdi, og at
det må påregnes at utgifter overstiger inntekter i til dels betydelig grad i
en lengre periode før det kan påregnes at eiendommen gir netto avkastning.
Dette bidrar nødvendigvis til å begrense eiendommens salgsverdi i ikke
ubetydelig grad.
12.5.9 Drifts- og vedlikeholdsansvar
Kjøper overtar kostnader til drift og vedlikehold for eiendommen fra og med overtakelsesdato.217 De løpende driftskostnader er betydelige, jf. ovenfor punkt 8.3. Vi legger til grunn at disse driftsutgiftene er nødvendige, slik at eier av eiendommen i liten grad kan velge å redusere disse. Dette bidrar til å redusere salgsgjenstandens verdi.
For så vidt gjelder vedlikehold, viser både regnskaper og budsjett, at betydelige utgifter påløper, jf. ovenfor punkt 8.3. Eier har antakelighet en viss valgfrihet mht. hvilke vedlikeholdsarbeider som til enhver tid skal utføres. Imidlertid synes det å være på det rene at det på Lista flyplass er nødvendig med betydelige vedlikeholdskostnader for å sikre leieinntekter, og for øvrig ivareta eiendommens verdi. For øvrig vises til at eiendommen er solgt « as is », og at « eiendommene er beheftet med usikkerhet mht. de tidligere militære anleggenes beskaffenhet, drift og vedlikeholdsstatus »,218 Dette indikerer at det er knyttet stor usikkerhet, og således også risiko, til drifts- og vedlikeholdsutgiftene.
I henhold til Kjøpekontrakten har kjøper dessuten forpliktet seg « til å ivareta eksisterende investeringer og utnytte disse til sivilt formål »219 Det kan hevdes at det ligger en viss handlingsplikt for kjøper i denne formuleringen, herunder plikt til nødvendig vedlikehold.
De forpliktelser som ligger i det generelle drifts- og vedlikeholdsansvar bidrar til å redusere verdien av salgsgjenstanden.
Videre ligger det en viss handlingsplikt på eier knyttet til vedlikehold som en følge av LILAS-avtalen. Dette er begrenset til kr 1,5 mill, og behandles nedenfor under punkt 12.5.14.2 og behandles derfor ikke nærmere her.
Kjøper er delvis kompensert for dette
i Kjøpekontrakten med en reduksjon i kjøpesummen på grunn av de
branntekniske utbedringer på kr 7.500.000. Differansen på kr 7.100.000 har
således kjøper selv risikoen for. Eier av grunn og bygninger er forpliktet
til å sørge for nødvendige sikringstiltak for å forebygge og begrense brann,
jf. brann- og eksplosjonsvernloven § 6.220 Dette bidrar utvilsomt til å
redusere salgsgjenstandens verdi.
| 217 | Kjøpekontrakten punkt 16 |
| 218 | Kjøpekontrakten punkt 6 |
| 219 | Kjøpekontrakten punkt 7 |
| 220 |
Lov av 14. juni 2002 nr. 20 om brann, eksplosjon og ulykker med farlig
stoff og om brannvesenets redningsoppgaver (brann- og eksplosjonsvernloven)
6 , første og annet ledd. Loven trådte i kraft 1. juli 2002 |
12.5.11 Dreneringsanleggene
Det påhviler eiendommen en heftelse til å ta unna drensvann fra naboeiendommene, jf. punkt 8.5 ovenfor.
FB forpliktet seg til å utrede og oppgradere dreneringsanlegget i samsvar med Norsk Standard. Lista Flypark skal deretter ha det løpende vedlikeholdsansvar og plikt til å ivareta den heftelse som hviler på eiendommen deretter. De nødvendige oppgraderinger ble foretatt av FB i løpet av 2002, og ansvaret ble deretter overført til kjøper.
Dreneringsanlegget forutsetter jevnlig
tilsyn og vedlikehold, og forpliktelsen i forhold til naboeiendommene
medfører en særskilt forpliktelse for eier. Det må legges til grunn at
dette medfører en ikke ubetydelig negativ verdi på eiendommen.
12.5.12 Vern i henhold til Landsverneplanen
Deler av Lista flystasjon er vernet i henhold til Landsverneplanen, jf. ovenfor punkt 8.9. Dette inneharer en begrensning på utnytting av eiendommen, og det må antas at dette også kan mediere økte vedlikeholdskostnader. Vernet innebærer således en negativ verdi for eiendommen. Lista Flypark krevde kompensasjon for dette med kr 7.000.000, noe FB ikke aksepterte. Dette indikerer således at vernet er en negativ heftelse på eiendommen.
I Kjøpekontrakten fremgår det at FB
« vil arbeide for at vernet på Lista overføres til andre objekt ».221 Det er noe
uklart hva som ligger i denne formuleringen. Bestemmelsen innebærer ingen
ubetinget plikt for FB, og det ligger heller ikke noe krav til
resultatoppnåelse i dette. Riktignok kan det tenkes at den negative
økonomiske verdien som følger av Landsverneplanen blir noe redusert dersom
FB lykkes med sin innsats for at vernet skal overføres til andre objekter.
På avtaletidspunktet vil imidlertid den positive verdien av dette være
begrenset, all den tid det knytter seg betydelig usikkerhet til om FB vil
lykkes med sin innsats.
| 221 | Kjøpekontrakten
punkt 24 |
12.5.13 Fredning av Slevedalsvannet
På tidspunktet for salget forelå det
usikkerhet med hensyn til fredning av Slevedalsvannet, og hvorvidt dette
skulle overføres til DN. Etter det vi har forstått medførte imidlertid ikke
dette noen verdireduksjon på eiendommen, idet området etter sin art uansett
ikke kunne utnyttes på annen måte.
12.5.14 LILAS-avtalen
12.5.14.1 Leiebeløpets størrelse og leieinntekter for øvrig
LILAS-avtalen gjelder ca. 60 % av grunnarealene på Lista flyplass og ca. 41 % av det bebygde arealet. Den årlige leien er satt til kr 10.000, hvilket er langt under markedsleie. I tillegg mottar eier 15 % av LILAS' fremleieinntekter. Avtalen løper i en periode på ti år og utløper den l. juli 2006. Avtalen kan deretter forlenges, men leien vil da bli justert til markedsleie.
Avtalen båndlegger de vesentlige deler av det areal som er egnet for utleie, og medfører således et stort inntektstap for Lista Flypark i den perioden avtalen løper.
I tillegg ødelegges leiemarkedet fordi
LILAS kan fremleie til lave priser og fortsatt opprettholde inntekter.
Dette medfører at prisnivået for utleie av Lista Flyparks egne
utleieobjekter blir tilsvarende lavt. Samlet sett medfører dette at
inntektspotensialet på eiendommen som utleieobjekt er svært begrenset, og
vesentlig lavere enn markedsleie i en periode på ca. fire år fra
kjøpsavtalen ble inngått.
12.5.14.2 Vedlikeholdsplikt og andre økonomiske forpliktelser
I henhold til LILAS-avtalen har FB plikt til ytre vedlikehold, samt plikt til å vedlikeholde leieobiektene.222 Videre har FB plikt til å holde flyplassen i flyoperativ stand.223 FBs ansvar for slik drift og vedlikehold er begrenset oppad til kr 1.500.000 pr. år.224 Partene har praktisert dette slik at FB refunderer kostnader og utlegg LILAS har betalt til drift og vedlikehold.
Det kan reises spørsmål om denne beløpsgrensen må forstås slik at dersom LILAS ikke benytter hele beløpet opp til kr 1.500.000 ett år, kan det resterende beløpet overføres til neste år. En slik forståelse vil i så fall i praksis kunne utvide det totale omfanget av vedlikeholdsplikten. LILAS og FB har praktisert at restbeløpet kan overføres, men det har vært uenighet om dette har vært akseptert på generelt grunnlag eller bare for konkrete prosjekter.225 Det foreligger således en viss usikkerhet med hensyn til hvordan dette er å forstå på generelt grunnlag.
Det har videre vært uenighet mellom LILAS og FB om hvorvidt LILAS-avtalen punkt 7.4 omfatter kostnadene til daglig kontrollvirksomhet av rullebaner og flyplassbelysning.226 LILAS har gjort gjeldende at slike utgifter dekkes, mens FB har hevdet det motsatte. FB har likevel dekket slike utgifter ved et par anledninger.
Kostnadene vil i den gjenværende leieperioden på fire år totalt kunne bli kr 6.000.000. På grunn av utsatt overtagelsestidspunkt ble beløpet senere redusert til kr 5.375.000.
I tillegg har utleier plikt til å dekke gebyret til teknisk godkjenning av Luftfartsinspeksjonen.227 LILAS og FB har vært uenige om hva som omfattes av denne bestemmelsen. FB har gjort gjeldende at bestemmelsen var ment kun å omfatte et engangsgebyr i forbindelse med overgangen fra militær til sivil flyplass, og ikke de årlige gebyrene for teknisk godkjennelse.228 FB har likevel dekket slike årlige gebyrer i 2001 og 2002, men har gjort gjeldende at disse utbetalingene har vært uriktige og ikke stifter noe rettskrav for LILAS på å få dekket dette for fremtiden. FB har også gjort gjeldende at dette beløpet kan dekkes innenfor de kr 1.500.000 i LILAS-avtalen punkt 7.4. Det foreligger således en viss usikkerhet med hensyn til omfanget av disse forpliktelsene.
Den utbetalte kompensasjonen på kr
5.375.000 reduserer den negative verdien av denne forpliktelsen for Lista
Flypark langt på vei, men ikke fullstendig ettersom gebyret til teknisk
godkjennelse kommer i tillegg. I praksis bidrar også FBs solidaransvar, jf.
nedenfor punkt 12.5.14.3, til åredusere den negative verdien av denne
forpliktelsen. Avhengig av hvordan solidaransvaret praktiseres, kan den
utbetalte kompensasjonen innebære en netto kontantutbetaling som ikke
korresponderer med en tilsvarende utgift for Lista Flypark.
| 222 | LILAS-avtalen punkt 7.1 og 7.4 |
| 223 | LILAS-avtalen punkt 7.4 |
| 224 | LILAS-avtalen punkt 7.5 |
| 225 | Møtereferat fra møte 17. august 2000 mellom LILAS og FBTSV, der det fremgår at FBTSV har akseptert at kostnader til oppsetting av gjerde kan overføres fra et år til et annet, men innenfor rammen på kr 1.500.000. i brev fra Wikborg, Rein & Co til FBTSV datert 10. mai 2002 legges det til grunn at beløp som overstiger kr 1.500.000 kan overføres til neste år på generelt grunnlag. Dette temaet er også tatt opp i brev fra FBTSV til LILAS av 5. januar 2002, i LILAS' brev til FBTSV av 12. mars 2002 og FBTSVs brev til LILAS av 15. mars 2002 |
| 226 | E-post fra FBT/Juridisk avdeling Eiendomsavdelingen (Kari-Elisabeth Skotnes) til Tod Faye-Schøll datert 26. mars 2001 |
| 227 | LILAS-avtalen punkt 8.3 |
| 228 | Brev
fra Skifte Eiendom til LILAS datert 26. mars 2004 |
12.5.14.3 Solidaransvar
I etterkant av avtaleinngåelsen krevde LILAS at FB skulle være solidarisk ansvarlig med Lista Flypark for vedlikeholdsutgifter iht. LILAS-avtalen begrenset oppad til kr 1.500.000 pr. år, noe FB aksepterte. 229
Solidaransvaret reguleres ikke av
Kjøpekontrakten. Det er derimot et anliggende mellom FB og LILAS, som ikke
er part i Kjøpekontrakten. Solidaransvaret er således ikke et moment i
vurderingen av om det foreligger statsstøtte. Derimot kan det hevdes at
Solidaransvaret kan være gjenstand for en selvstendig risikovurdering for
FB, men dette faller utenfor vårt mandat å vurdere nærmere.
| 229 | Brev
fra Kluge Advokatfirma til Wikborg, Rein & Co datert 15. november 2002 |
12.5.14.4 Kjøpsopsjon til de leide arealer
LILAS-avtalen inneholder opsjon for LILAS til å kjøpe de leide arealene samlet for kr 10.000.000. Opsjonen trer i kraft dersom leieavtalen ikke forlenges etter utløpet av leieperioden på ti år, det vil si pr. 1. juli 2006. Det er ikke fastsatt nærmere bestemmelser med hensyn til hvilke frister og fremgangsmåter som gjelder for opsjonen.
Denne opsjonen medfører at eiers incentiver til å foreta investeringer som kan medføre en verdistigning vil være sterkt redusert i perioden frem til opsjonen kan gjøres gjeldende. Dette skyldes at dersom Lista Flypark foretar investeringer som medfører verdistigninger som overstiger kr 10.000.000 innen 1. juli 2006, vil det være stor sannsynlighet for at LILAS benytter sin opsjon og dermed høster fruktene av de investeringer Lista Flypark har foretatt.
Opsjonen medfører også betydelig usikkerhet og således redusert incentiv til å foreta investeringer på det øvrige området på Lista flystasjon som ikke omfattes av LILAS-avtalen. Dette skyldes at verdien på dette arealet i stor grad avhenger av hva som skjer med det arealet som omfattes av LILAS' opsjon.
Det hersker ytterligere en usikkerhet
knyttet til opsjonen ved en eventuell avtaleforlengelse med LILAS etter 1.
juli 2006. Denne usikkerheten er først og fremst knyttet til spørsmålet om
opsjonen vedvarer i neste leieperiode. Usikkerheten representerer en
verdireduksjon.
12.5.14.5 Forkjøpsrett til hele området
LILAS-avtalen inneholder også en forkjøpsrett dersom Forsvaret avhender hele området samlet.230 Normalt vil en forkjøpsrett gi den forkjøpsberettigede rett til å kjøpe på samme vilkår som det aktuelle bud. I dette tilfellet er prisen satt til kr 25.000.000, og det er således mer naturlig å betegne dette som en kjøpsrett enn som en forkjøpsrett. Vi benytter likevel betegnelsen forkjøpsrett ettersom dette er gjort i avtalen.
Et viktig spørsmål er om LILAS' forkjøpsrett er i behold etter at eiendommen ble overdratt fra FB til Lista Flypark. LILAS-avtalen har higen eksplisitte bestemmelser om dette. Avtalens ordlyd er « dersom Forsvaret avhender ». I avtalens øvrige bestemmelser er det ikke referert til « Forsvaret », men til « utleier ». Dette tyder på at forkjøpsretten kun gjelder ved Forsvarets salg, og således ikke gjelder lenger dersom LILAS ikke benytter sin forkjøpsrett på dette tidspunkt, og det dermed blir en ny eier som overtar. Det hefter imidlertid en viss usikkerhet ved denne tolkningen.
Dersom LILAS forlenger leieforholdet etter utløpet av perioden på ti år, vil det kunne reises spørsmål om forkjøpsretten - dersom den består etter at ny eier har overtatt - følger med i en slik forlenget leieavtale. Dette er det tilsvarende spørsmål som ble drøftet ovenfor knyttet til opsjonsavtalen, og vi viser til punkt 12.5.14.4 ovenfor om dette. Vi finner det mest naturlig å tolke avtalen slik at denne kjøpsretten faller bort ved en forlengelse av leieforholdet, men det knytter seg en viss usikkerhet og dermed risiko også til dette.
Denne usikkerheten innebærer en risiko
for Lista Flypark for at LILAS vil gjøre gjeldende sin forkjøpsrett dersom
flyplassen skal selges. En slik usikkerhet kan medføre reduserte incentiver
til å foreta investeringer og disponere eiendommen på den måten man ellers
ville gjort, hvilket medfører en reduksjon i salgsgjenstandens verdi.
| 230 | LILAS-avtalen
punkt 13.6 |
12.5.15 Betydningen av øvrige leieavtaler (unntatt LILAS-avtalen)
Kjøper overtok i tillegg til LILAS-avtalen de øvrige eksisterende leieavtaler.231 Det fremgår av punkt 5 i notatet at faktiske leieinntekter i juni 2002 ble satt til kr 357.297.
I takstene er det som nevnt lagt til
grunn at den samlede netto markedsleie utgjør henholdsvis kr 3.170.000
(OPAK) og 1.000.000 (Verditakst). Som påpekt ovenfor, jf. punkt 8.2, er det
grunn til å tro at markedsleien var overvurdert i disse takstene. I den
ustrekning disse leiekontraktene er inngått til en lavere pris enn den Lista
Flypark kunne oppnådd, vil de inngåtte leiekontraktene representere et tap.
| 231 | Kjøpekontrakten
punkt 11, jf. vedlegg 10 |
12.5.16 Restriksjoner ved videresalg
LILAS-avtalen innebærer en viss usikkerhet med hensyn til om LILAS har sin forkjøpsrett i behold for det tilfelle at Lista Flypark, og eventuelt senere eier, skulle ønske å selge Lista flystasjon videre. Vi viser til redegjørelsen ovenfor om dette, jf. punkt 12.5.14.5.
I tillegg følger det eksplisitt av Kjøpekontrakten at Lista Flypark ikke kan selge deler av eiendommen videre uten at det er innhentet skriftlig godkjennelse fra FB, jf. ovenfor punkt 12.4.3 om dette.232 Avtalens bestemmelse som gir selger rett til andel av overskudd ved salg vil også rent faktisk kunne fungere som en restriksjon for videresalg i en bestemt periode.
Slike restriksjoner innebærer normalt
en viss reduksjon av salgsgjenstandens verdi.
| 232 | Kjøpekontrakten
punkt 3 |
12.5.17 Fordeling gevinst ved salg og driftsoverskudd
Kjøper forplikter seg til å dele
gevinst ved eventuelt salg av eiendommen, samt dele driftsoverskudd, jf.
ovenfor punkt 12.4.4 og punkt 12.4.5 om dette. Dette utgjør en betydelig
negativ verdi som må tas i betraktning ved beregningen av salgsgjenstandens
verdi.
12.5.18 Utbygging av infrastruktur
Kjøper påtar seg i Kjøpekontrakten en plikt til å bygge ut infrastruktur.233 Riktignok fremgår det av selve avtalebestemmelsen at « selger forplikter seg til å bidra til utbygging av ny infrastruktur for å muliggjøre utviklingen av en sivil næringspark ». I vedlegget derimot fremgår det at « kjøper forplikter seg her til utbygging av ny infrastruktur på eiendommen for å kunne gjennomføre omstilling fra militærvirksomhet til en sivilt fungerende næringspark i henhold til gjeldende kommunedelplan for Lista flystasjon ». Det fremgår videre av vedlegget at selger kompenserer kjøper for dette med kr 5.500.000.
Det kan således konstateres at det er kjøper som har påtatt seg forpliktelsen til å bygge ut den nødvendige infrastruktur, mens FBs forpliktelse er begrenset til betaling av kompensasjonen. Kjøper har selv risikoen for at utgiftene til dette vil bli høyere enn kr 5.500.000.
Det foreligger ingen beregninger av
hvilke anlegg det var nødvendig å bygge ut, og hvilke kostnader som ville
påløpe. Det er derfor usikkert hvorvidt det ligger noen særlig negativ
verdi i denne forpliktelsen og hvor stor denne i så fall er.
| 233 | Kjøpekontrakten
punkt 9 og vedlegg 7 |
12.5.19 Tekniske installasjoner
Kjøper er iht. Kjøpekontrakten selv ansvarlig for utredning/utbedring av tekniske installasjoner.234 FB har kompensert for dette med kr 3.500.000. Kjøper har selv risikoen for at utgiftene vil overstige kompensasjonsbeløpet.
Det foreligger ingen beregninger av
hvilke installasjoner det var nødvendig å utrede/utbedre og hvilke kostnader
som ville påløpe. Det er derfor usikkert hvorvidt det ligger noen særlig
negativ verdi i denne forpliktelsen og hvor stor denne i så fall er.
| 234 | Kjøpekontrakten
punkt 20, jf. vedlegg 13 |
12.5.20 Forsvarets leierett
Forsvaret er gitt en tidsubegrenset og
for Lista Flypark uoppsigelig leierett og veirett til kostpris til
ammunisjonslageret.235 Dette innebærer en negativ heftelse på eiendommen i
en tidsubegrenset periode. Den negative verdien for Lista Flypark består i
tapte inntekter fra alternativ bruk eller utleie. Vi antar imidlertid at
den negative verdien er relativt ubetydelig tatt i betraktning hva slags
lokaler og område dette var tale om.
| 235 | Kjøpekontrakten
punkt 15, jf. vedlegg 12 |
12.5.21 Ansettelse av overtallig personale
Kjøper påtok seg i Kjøpekontrakten å ansette overtallig personale i FB.236 Det kan tenkes at det ligger en viss kostnad for kjøper i å påta seg dette, i den forstand at Lista Flypark mister noe av sin handlefrihet ved ansettelser av egne medarbeidere.
Kostnaden eller ulempen knyttet til
dette er imidlertid relativt ubetydelig tatt i betraktning av at det bare
gjelder en person, og at det uansett ikke gjelder noen ubetinget plikt, jf.
ovenfor punkt 12.4.7 om dette. Vi antar derfor at det i praksis kan ses
bort fra denne bestemmelsen ved vurderingen av salgsgjenstandens verdi.
| 236 | Kjøpekontrakten
punkt 21 |
2.5.22 Utredning og utbedring av dreneringsanleggene
FB har påtatt seg å utrede og utbedre dreneringsanleggene på eiendommen i henhold til Norsk Standard.237 Dette bidrar til å øke verdien av salgsgjenstanden. Det er ikke satt noen frist for når dette skal gjøres. Det er heller ikke presisert hvorvidt plikten innebærer et engangstilfelle, eller om Forsvaret har påtatt seg en evigvarende plikt til å sørge for at dreneringsanlegget til enhver tid er i henhold til Norsk Standard. I vedlegget fremgår det at « før ansvaret med dreneringsanlegget blir overført på kjøper skal selger dokumentere at arbeidet iht. tiltaksplanen er utført [...] ». Dette indikerer klart at FBs forpliktelse er begrenset til en oppgradering som et engangstilfelle, men at ansvaret deretter overføres til kjøper. Avtalen er også forstått på denne måten, ettersom ansvaret ble overført til kjøper etter at selger hadde foretatt utbedringsarbeidene i 2002.
Utbedringskostnadene utgjorde ca. kr
500.000, og det vil etter det vi har fått opplyst ikke påløpe ytterligere
kostnader til dette.
| 237 | Kjøpekontrakten
punkt 8, vedlegg 6 |
12.5.23 Tekniske installasjoner for omstilling fra militært til sivilt bruk
Det fremgår av Kjøpekontrakten at Forsvaret «svarer for og bekoster installasjon av tekniske installasjoner som er nødvendige for omstilling fra militært til sivilt bruk».238
Dette er i utgangspunktet en forpliktelse som kan bidra til å øke salgsgjenstandens verdi. Eksempler på slike installasjoner er tilkoblinger til Forsvarets tele- og datatjenester m.v., samt militære alarmanlegg. I vedlegget fremgår det imidlertid at selger ikke er kjent med at det eksisterer noen slike installasjoner, men at selger vil være ansvarlig for å fjerne disse hvis det viser seg at det fremdeles eksisterer noen slike.
Selv om sannsynligheten ikke er svært
stor for at dette er aktuelt fungerer bestemmelsen som en slags forsikring
som eliminerer enhver økonomisk risiko for kjøper knyttet til dette
forholdet. Bestemmelsen må således antas å ha en viss positiv betydning ved
beregningen av salgsgjenstandens verdi.
| 238 | Kjøpekontrakten
punkt 10, annet punktum, jf. vedlegg 9 |
12.5.24 Miljøtiltak i henhold til miljørapport
Det fremgår av Kjøpekontrakten at FB «har ansvaret for å utbedre miljøtiltak i henhold til miljørapport utarbeidet av Multiconsuit 06.02.02 (6 stk lokalitetstiltak) « ,239 Det fremgår videre at FB i tillegg har « ansvar for all forurensning som oppdages senere og stammer fra tiden før kjøper overtok ». Selgers forpliktelse begrenser seg imidlertid til gjeldende kommunedelplan.
Videre har selger « ansvar for å etterkomme alle offentlige krav og pålegg ift håndtering av slik forurensing innenfor offentlig pålagte tidsfrister », og at « dersom selger ikke overholder tidsfristene har kjøper rett til å gjennomføre de nødvendige tiltak for selgers regning ».
Vi er ikke kjent med hvor aktuelt et
slikt ansvar er, men bestemmelsen fungerer uansett som en forsikring for
kjøper som eliminerer enhver økonomisk risiko for kjøper knyttet til dette
forholdet. Bestemmelsen må således antas å ha en viss positiv betydning ved
beregningen av salgsgjenstandens verdi.
| 239 | Kjøpekontrakten
punkt 17 |
12.5.25 Etterbehandlingsarbeider relatert til helse og miljø
Det fremgår av Kjøpekontrakten at «selger bekoster etterbehandlingsarbeider på den overlatte eiendommen i anledning av den tidligere militære virksomheten om dette trengs for å forebygge, hindre eller motvirke at skader eller ulemper oppstår for menneskers helse og miljø «.240
Dette kan være egnet til å øke verdien av salgsgjenstanden noe, fordi det reduserer usikkerhet knyttet til disse forhold. Innholdet i forpliktelsen er imidlertid noe uklart. De aktuelle etterbehandlingsarbeider relaterer seg bare til den tidligere militære virksomheten, og gjelder bare hvis det er nødvendig for å oppnå de formål som nevnt. Det er uklart hvor sannsynlig og i hvilket omfang slike etterbehandlingsarbeider vil oppstå.
Også denne bestemmelsen fungerer som
en forsikring som eliminerer mulig risiko og således er en positiv verdi for
kjøper. Det er vanskelig å ha noen formening om betydningen av denne
bestemmelsen for salgsgjenstandens verdi.
| 240 | Kjøpekontrakten
punkt 18 |
12.5.26 Oppsummering salgsgjenstandens verdi
Det forelå ikke noe marked for salg av Lista flystasjon som et samlet avhendingsobjekt på det aktuelle tidspunktet. Dette underbygges ved at det kun var en aktuell interessent til å kjøpe eiendommen. Det er således ikke mulig å etablere en markedsverdi basert på innkomne bud fra potensielle kjøpere. Den eneste markedsverdi man kjenner er det vederlag som faktisk ble avtalt mellom FB og Lista Flypark.
Det er videre ikke mulig å etablere en markedsverdi basert på takster som ble innhentet. Takstene var basert på flere uriktige forutsetninger og unnlot å ta i betraktning flere vesentlige forutsetninger. Selv mellom de to takster som ble innhentet umiddelbart forut for salget var det store sprik i verdivurderingene. Dette er en klar indikasjon på at det ikke foreligger noen klare referanser til markedsverdi for Lista flystasjon.
De foreliggende regnskap for Lista flystasjon for perioden 1996 til 2001, samt budsjettet for 2002, viser at de løpende utgifter var vesentlig høyere enn inntektene. Dette fremgår også av Lista Flyparks resultatregnskap for 2003.
Selger påtok seg enkelte forpliktelser i Kjøpekontrakten. Dette gjelder bl.a. utbedring av dreneringsanlegg, tekniske installasjoner og miljø- og etterarbeider. Forpliktelsene bidrar til en viss grad til å øke salgsgjenstandens verdi.
På den annen side forelå det et omfattende drifts- og vedlikeholdsansvar på eiendommen, herunder plikt til branntekniske utbedringer. Det forelå også en viss usikkerhet knyttet til vem i henhold til Landsvemeplanen og fredning av Slevedalsvannet. Dette må antas å redusere verdien av salgsgjenstanden.
Videre viser gjennomgangen av Kjøpekontakten at kjøper påtok seg en rekke andre forpliktelser av betydelig økonomisk omfang. Det vises bl.a. til leiekontrakten med LILAS, hvor leieinntektene ikke representerer markedspris. Først ved utløpet av LILAS-avtalen vil Lista Flypark kunne utnytte potensialet i leiemarkedet fullt ut. Hertil kommer konkrete usikkerheter knyttet til opsjonen og forkjøpsretten i LILAS-avtalen.
Etter dette må det kunne konstateres at eiendommens verdi på salgstidspunktet med stor sannsynlig var negativ. Det er ikke mulig for oss å gjøre noen beregning av den eksakte verdi.
Det fremstår som overveiende sannsynlig at eiendommens verdi på salgstidspunktet var negativ.
Det synes klart at det påhviler store løpende forpliktelser til drift og vedlikehold av eiendommen, og at disse utgiftene langt overstiger inntektene fra eiendommen. Dette fremgår blant annet av regnskaper og budsjetter.
LILAS-avtalen er en vesentlig heftelse på eiendommen, som både bidrar til å redusere inntektene på eiendommen, og som også reduserer eiers incentiver til å foreta investeringer på grunn av opsjonen og forkjøpsretten som ligger i LILAS-avtalen.
Kjøper påtar seg en rekke forpliktelser. Det er ikke grunnlag for å hevde at de utbetalte kompensasjoner dekker kostnadene til disse forpliktelsene fullt ut. Tvert imot, må det antas at kostnadene vil kunne være betydelig større. Som eksempel nevnes at kostnadene og inntektstapet knyttet til LILAS-avtalen kunne være betydelig større ettersom bare vedlikeholdsplikten beløper seg til kr 6.000.000 over fire år. Videre er kostnadene til de branntekniske utbedringer taksert til ca. kr 14.600.000 (eksklusiv merverdiavgift), mens dette bare ble kompensert med en reduksjon i kjøpesummen på kr 7.500.000.
Det knytter seg stor usikkerhet til beregningen av en rekke forpliktelser og rettigheter som påhviler eiendommen. Det er derfor ikke mulig å ha noen sikker oppfatning om den eksakte verdi av salgsgjenstanden, eller den eksakte verdi av vederlaget
Selger har påtatt seg enkelte forpliktelser knyttet til eiendommen som har en viss økonomisk verdi for kjøper, og som således bidrar til å øke salgsgjenstandens verdi. Denne verdiøkningen vil etter vårt syn ikke motsvare i noen grad de forpliktelser kjøper har måttet overta i tråd med Kjøpekontrakten.
Vår gjennomgang har ikke avdekket at det foreligger konkrete holdepunkter for at reell verdi av salgsgjenstanden overstiger det avtalte vederlag i henhold til Kjøpekontrakten. Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at salget av Lista flystasjon innebar en overføring av offentlig støtte til Lista Flypark.
Vi har ikke funnet det nødvendig å gå inn på en nærmere vurdering av de øvrige vilkårene for at det skal foreligge ulovlig statsstøtte i henhold til EØS-avtalen art. 61, ettersom det etter vår vurdering ikke er konkrete holdepunkter for å anta at støttevilkåret er oppfylt.
Salget burde vært notifisert til ESA,
men det foreligger ingen ubetinget plikt til å foreta slik notifikasjon.
Manglende notifikasjon har i seg selv higen rettsvirkning. Dersom det
legges til grunn at salget ikke innebar statsstøtte har det heller ikke hatt
noen praktisk betydning at notifikasjon ikke skjedde.
Oslo, 4. august 2004
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA
Søren L. Lous
advokat
| Forsvarsbygg | 1 | |
| Sammendrag | 3 | |
| 1.1 | Oppsummering - anbefalinger | 3 |
| 1.2 | Innledning | 3 |
| 1.3 | Hjemmel for avhending av fast eiendom | 3 |
| 1.4 | Forutsetninger for salg - Stortingets vedtak | 3 |
| 1.5 | Avklaring av statlig behov for bygninger/eiendommer | 3 |
| 1.6 | Markedspris - verditakst - salgspris | 3 |
| 1.7 | Bevilgningsmessig hjemmel | 4 |
| 1.8 | Formkrav kunngjøring | 4 |
| 1.9 | Forholdet til LILAS | 4 |
| 1.10 | Salgskontrakt | 4 |
| 1.11 | Utbetaling budsjettfullmakt attestasjon og anvisning | 5 |
| 1.12 | EØS-avtalen statlig støtte | 5 |
| 1.13 | Kontraktsforhandlinger og utarbeidelse av kontrakter | 5 |
| 1.14 | Intern kontroll - vurderinger | 5 |
| 2 | Innledning | 6 |
| 2.1 | Bakgrunn | 6 |
| 2.2 | Mål og omfang | 6 |
| 2.3 | Sentrale regler og retningslinjer | 7 |
| 3 | Hjemmel for avhending av fast eiendom | 7 |
| 4 | Forutsetninger for salg - Stortingets vedtak | 9 |
| 5 | Avklaring av statlig behov for bygninger/eiendommer | 10 |
| 5.2 | Direktoratet for naturvernforvaltning | 10 |
| 5.3 | Luftfartsverket | 11 |
| 6 | Markedspris - Verditakst - Salgspris | 12 |
| 6.1 | Salgsform | 12 |
| 6.2 | Takster | 12 |
| 6.3 | Salgspris | 13 |
| 6.4 | Nærmere om tiltakene | 13 |
| 7 | Bevilgningsmessig hjemmel | 14 |
| 8 | Formkrav Kunngjøring | 16 |
| 9 | Forholdet til LILAS | 17 |
| 9.1 | Kjøpsinteresse | 18 |
| 9.2 | Forkjøpsrett | 18 |
| 9.3 | Overdragelse av leieavtalen | 19 |
| 10 | Salgskontrakt | 19 |
| 10.1 | Kjøper | 19 |
| 10.2 | Kontrakt | 20 |
| 10.3 | Vurderinger | 20 |
| 10.4 | Kjøpesum | 20 |
| 10.5 | Gevinstdeling | 21 |
| 10.6 | Andre kontraktsforhold | 22 |
| 11 | Utbetaling budsjettfullmakt attestasjon anvisning | 22 |
| 12 | EØS-avtalen statlig støtte | 23 |
| 13 | Kontraktsforhandlinger og utarbeidelse av kontrakter - Vurderinger | 24 |
| 14 | Intern kontroll - vurderinger | 25 |
| 15 | Forkortelser og forklaringer | 27 |
Revisjonen har avdekket flere brudd på gjeldene regler og bestemmelser ved avhendingen av Lista Flystasjon. I rapporten er det foreslått tiltak som forutsettes å bidra til slike forhold ikke blir gjentatt.
Lista Flystasjon ble i 2002 solgt som en samlet enhet for kr 3.500.000. I tillegg ble det avtalt at det skulle utbetales kr 15.000.000 til kjøper som kompensasjon for forpliktelser knyttet til opprusting av infrastruktur og bygningsmessig standard på eiendommen. I ettertid er det i media og i enkelte politiske miljø reist tvil om avhendingen har følgt gjeldende lover og regler. Forsvarsbygg ved Skifte Eiendom har derfor besluttet å gjennomføre en internrevisjon av avhendingen.
Forsvarsdepartementet (FD) har fått fullmakt fra Stortinget til å avhende fast eiendom til markedspris. Forsvarsbygg (FB) har fått i oppdrag å iverksette avhending. Internt i FB er det delegert fullmakt til nivå 5, prosjektleder til å avhende til markedspris. Daværende distriktssjef gjennomførte salget. Det bør vurderes om slike salg bør anses som et forhold av uvanlig art og av stor verdi, og derved være gjenstand for behandling på et høyere nivå.
Forsvarets Bygningstjeneste Sør-Vestlandet (FBTSV) har av et stortingsvedtak utledet at det er satt en tidsramme på 10 år og en kostnadsramme på 50 mill kr for avhending av flystasjonen. Videre har det vært utledet at det er knyttet konkrete forpliktelser til opprusting av infrastruktur og bygningsmessig standard. Stortinget har ikke fattet noe bevilgningsvedtak i saken og avhendingen har etter vår oppfatning basert seg på en for omfattende tolkning av Stortingets vedtak.
I medhold av avhendingsinstruksen skal det før avhending finner sted, gjøres en forespørsel til departementene, den aktuelle fylkesmann, Statsbygg og Direktoratet for Naturforvaltning om det er statlig behov for eiendommen.
Behovet både for Direktoratet for naturforvaltning og Luftfartsverkets ble oversett i salgsprosessen.
Avhending er skjedd ved direkte salg med en aktuell kjøper uten forutgående budrunde. Dette var det ikke er hjemmel for. Før salget ble det på oppdrag fra Forsvarsbygg utført to samtidige verditakster av hele området. Taksten med høyeste verdi ble forkastet av FBTSV. Med grunnlag i den andre taksten ble det gjort beregninger for å komme fram til salgspris. Disse beregninger anses ikke som korrekte.
Det har ikke vært tilfredsstillende grunnlag for å forkaste den høyeste verditakst. Salgssummen har ikke vært i samsvar med markedsverdi, og avviket fra markedsverdi kan være betydelig.
All statlig utbetaling må ha hjemmel i et Stortingsvedtak og i et iverksettingsbrev. Ved avhending av Lista Flystasjon er det utbetalt kr 14.266.666 til kjøper. FBTSV har ansett beløpet som en salgsomkostning som kan trekkes fra i salgsinntekten. Det foreligger ingen føringer eller nærmere bestemmelser i bevilgningsreglement eller føringer fra FD om hva som omfattes av begrepet salgsomkostninger. Det er mest nærliggende å anta at dette gjelder direkte kostnader som: taksering, meglerprovisjon, annonsering etc. Det må anses tvilsomt om kompensasjonen til kjøper kan anses som en salgsutgift.
Det antas at det er nødvendig med egen bevilgningshjemmel for slik utbetaling til kjøper.
I avhendingsinstruksen er det gitt flere formkrav ved avhending. Disse skal sikre likebehandling, etterprøvbarhet og høyest mulig pris. Salget av flystasjonen har ikke vært ulyst som en helhet, og det har ikke vært utarbeidet salgsprospekt. Verditaksten ble ikke blitt gjort kjent for potensielle kjøpere. Det kan derfor være uklart om markedet har hatt tilfredsstillende informasjon om hva som har vært til salgs, og potensielle kjøpere kan ha uteblitt fra salgsprosessen.
Lista Lufthavn AS (LILAS) har en 10-årig leieavtale fram til 2006 for flyplassområdet. De har hatt forkjøpsrett til hele området for 25 mill. kr, og til flyplassområdet til 10 mill. kr. Ved vurdering av forkjøpsrett synes LILAS ikke å ha fått den informasjonen de må antas å ha krav på. FBTSV har brutt sin informasjonsplikt overfor kontraktspartner og potensielle kjøper. Det er anført at LILAS har misligholdt sin kontrakt, og kan ha vært utelukket fra selve kjøpsprossen. Det er ikke dokumentert tilstrekkelig grunnlag for dette. Leieavtalen er overført til kjøper, uten godkjenning fra LILAS. LILAS har gjort Forsvarsbygg solidarisk ansvarlig for gjennomføring av leieavtalen. En juridisk vurdering konkluderer med at Forsvarsbygg er solidarisk ansvarlig for iallfall noen av forpliktelsene.
Kjøper ble etablert som aksjeselskap etter at kjøpekontrakt og overtakelse ble gjennomført. Aksjekapitalen er på lovens minimumsbeløp. FBTSV synes ikke å ha hatt tilstrekkelig kunnskap om kjøper ved kontraktsinngåelse. Det er benyttet en noe spesiell kontrakt, hvor viktige bestemmelser er plassert i vedlegg. Forpliktelsene er generelle, ikke tidfestet og heller ikke økonomisk sikret. Det er ikke tatt hensyn til rentefordelen ved utbetalingen. Det er inntatt en gevinstdelingsklausul, uten at det er gitt noen dokumentasjon på at dette er mer lønnsom for staten enn direkte oppgjør. Det er ikke tatt forbehold om at LILAS har forkjøpsrett.
Utbetaling av statlige midler krever godkjenning av en person med budsjettdisponeringsmyndighet. Slik myndighet skal være skriftlig og gjelder kun for et år. Det har ikke vært utgitt noe eget budsjettdisponeringsskriv. Beløpet til Lista Flypark ble utbetalt før LILAS fraskrev seg sin forkjøpsrett. Det er i tillegg utbetalt kr 15.616 i morarente der grunnlaget for kravet er tvilsomt.
FBTSV har ikke hatt noen vurdering i forhold til EØS-avtalen. Da salget ikke er gjennomført til markedspris, er det etter EØS-reglene å anse som offentlig støtte. Om dette er å anse som ulovlig støtte, krever en mer omfattende vurdering som internrevisjonen ikke har kompetanse til å vurdere
Det gis en vurdering av arbeidet med kontraktene og gis en anbefaling om at kontakter av denne karakter for framtiden blir juridisk kvalitetssikret utenfor prosjektet.
Det gis en vurdering av enkelte områder innenfor intern kontrollen, med forslag til tiltak
Forsvarsbygg ble etablert 1. januar 2002 og er et forvaltningsorgan med særskilte fullmakter og eget styre underlagt Forsvarsdepartementet. Det er forutsatt at Forsvarsbygg skal opptre etter forretningsmessige prinsipper, og så langt det er mulig følge de prinsipper som framkommer i aksjeloven § 5, § 6 og § 20 kap. II. Avhendingsprosjektet er en prosjektorganisasjon underlagt Forsvarsbygg. Prosjektet har endret navn til Skifte Eiendom, og har ansvaret for den samlede avhendingsporteføljen etter hvert som eiendommer, bygg og anlegg som faller utenfor den framtidige forsvarsstrukturen blir frigitt.
Lista Flystasjon ble i 2002 solgt som en helhet til Lista Flypark AS, et selskap under stiftelse. Avhendingen ble gjennomført av daværende Forsvarets Bygningstjeneste Avhendingsprosjektet avdeling Sør/Vestlandet. (FBTSV). Prosjektleder har vært Cecilia Bruszt, og ansvarlig distriktssjef var Leiv Berge, som også har undertegnet kontrakten. Kjøpesummen var offisielt kr 3.500.000, men i tillegg ble det avtalt å overføre kr 15.000.000 som kompensasjon for forpliktelser knyttet til eiendommen. Staten vil ha forpliktelser til å foreta påkrevd miljøopprydding etter forurensninger som har skjedd i perioden med militær aktivitet. Årlige innsparinger til drifts- og vedlikehold er beregnet til kr 6.000.000 årlig. I ettertid er det i media og i enkelte politiske miljøer reist tvil om avhendingen av flyplassen har følgt gjeldende lover og regler. Forsvarsbygg har ønsket å vurdere saken nærmere, ved å gjennomføre en internrevisjon av avhendingen.
Forsvarbygg har etablert en internrevisjonsenhet som bl.a. skal arbeide med å granske og evaluere tilstrekkeligheten, hensiktsmessigheten og effektiviteten av Forsvarsbyggs risikohåndterings- og internkontrollsystemer, samt verifisere at de fungerer og brukes som forutsatt. I dette arbeidet foretas bl.a. gjennomgang og vurdering av Forsvarsbyggs etterlevelse av policy, planer, prosedyrer, lover og regler.
Internrevisjonen er gjennomført av leder av internrevisjonen Lars Salte.
Målet med internrevisjonsarbeidet har vært å gjennomføre en kartlegging og vurdering om salget av Lista Flystasjon er gjennomført iht. lover, sentrale regler og retningslinjer. Det er ikke gjort kartlegging eller vurdering om salget er gjennomført på en kostnadseffektiv måte. Det vil kreve en mer omfattende analyse og ligger derfor utenfor dette arbeidet.
I 1996 ble det inngått en leieavtale mellom daværende Lista Airport Development AS (nåværende LILAS) og staten ved Forsvarets Bygningstjeneste, som også er approbert av FD) Denne avtalen legger begrensinger på salget av Lista Flystasjon. Hvorvidt denne avtalen er i samsvar med lover og regler vil ikke omfattes av denne revisjonen.
Arbeidet har omfattet kartlegging og vurdering av stortingsdokumenter og saksdokumenter knyttet til dette salget. Videre er det gjennomført intervjuer og samtaler med enkelte personer som har stått sentralt i salgsprosessen.
Forsvarsbygg skal følge de alminnelige lover, regler og bestemmelser som gjelder for statlige virksomheter. Sentralt her er:
Stortingets bevilgningsreglement
Forvaltningsloven
Statens økonomireglement
Avhendingsinstruksen
EØS-reglene, herunder regler om statstøtte
Videre er det gitt særskilte bestemmelser som Forsvarsbygg må oppfylle
Vedtekter for Forsvarsbygg
Forsvarsdepartementets iverksettingsbrev
Forsvarsbygg har internt etablert fullmakter, krav og retningslinjer, samt veiledninger som skal bidra til å oppfylle overordnede krav, formål og mål.
Denne gjennomgangen er begrenset til å vurdere avhending av Lista Flystasjon i forhold til sentrale bestemmelser for avhending. Etterlevelse av øvrige regelverk er ikke vurdert.
Avhending kan skje i form av salg,
makeskifte, bortfeste og gavedisposisjon. Vedtak om å avhende fast eiendom
(grunnarealer og bygninger) skal etter Grunnloven § 19 treffes av
Stortinget, dersom Stortinget ikke utrykkelig har delegert slik myndighet
til forvaltningen. For budsjettåret 2002 er det fattet et særskilt
romertallsvedtak med følgende fullmakt i romertallvedtak:
Fullmakter vedrørende fast eiendom Stortinget samtykker i at:
| l. | Kongen for 2002 kan overdra eiendommer, bygg og anlegg som Forsvaret ikke lenger har behov for, til kommuner eller til overtallig personell i Forsvaret i forbindelse med utnyttelse av etablissementer til næringsutvikling. Overdragelsen kan skje vederlagsfritt, eller med redusert vederlag der dette anses hensiktsmessig. |
| 2. | Forsvarsdepartementet for 2002 kan: |
| a. | avhende fast eiendom uansett verdi til markedspris. |
| b. | avhende fast eiendom til en verdi av inntil kr 100.000,- vederlagsfritt eller til underpris når særlige grunner foreligger. |
| c. | gi forskudd til befal og sivile som må flytte grunnet organisasjonsendringer ved nyetablering av egen bolig, jf. Innst.S.nr.182 (1990-1991). Forskudd belastes kap. 1725 Fellesinstitusjoner og utgifter under Forsvarets overkommando, post 90 Lån til private og tilbakeføres kap. 4725 Fellesinstitusjoner og utgifter under Forsvarets overkommando, post 90 Lån til boligformål |
Denne fullmakten har Stortinget gitt i de årlige budsjettproposisjoner i flere år.
Det har vært forutsetningen at Forsvarsdepartementets fullmakt skulle videredelegeres til Forsvarsbygg. En slik videredelegering ble ikke gjennomført før i iverksettingsbrevet for 2004. Formelt sett kan en derfor stille spørsmål om Forsvarsbygg hadde fullmakt til på egen hånd å gjennomføre salg Lista Flystasjon. Iverksettingsbrevet fra FD til Forsvarsbygg for budsjettåret 2002 har oppdrag om å avhende eiendom (pkt 3, 4 og pkt 9). Dette må anses som tilstrekkelig hjemmel til å gjennomføre salg. Imidlertid må det påpekes at Forsvarsdepartement ikke i tilstrekkelig grad har videreformidlet sine fullmakter til Forsvarsbygg for 2002. Arbeids- og administrasjonsdepartementet har ved kgl.res av 19/12/1997 fastsatt instruks for avhending av statlig eiendom (Avhendingsinstruksen). Sentralt i instruksen er at avhending skal skje til markedspris. Iht. intern fullmaktsmatrise for Skifte Eiendom har prosjektleder og distriktssjef fullmakt til å avhende til markedspris (nivå 5).
Både distriktssjef og prosjektleder hadde formell fullmakt til å avhende til markedspris. Det er likevel grunn til å stille spørsmål om de har eller burde ha en slik fullmakt for dette salget. I vedtektene for Forsvarsbygg framgår det at prinsippene i aksjeloven § 5 og § 6 skal følges så langt det er mulig. Av aksjeloven § 6-14 nr 2 framgår:
| « Daglig ledelse |
| Den daglige ledelse omfatter ikke saker som etter selskapets forhold er av uvanlig art eller stor betydning. » |
Salg av store militære etablissementer og prosjekter som har stor politisk og/eller lokal interesse skal framlegges for styret til behandling.
1. juli 1996 ble Lista Flystasjon nedlagt som militært etablissement, iht. stortingsvedtak av 8. juni 1994. Nedleggelse av Lista Flystasjon medførte at distriktet mistet mange arbeidsplasser. Det var derfor et ønske om å få etablert nye arbeidsplasser på flyplassområdet, samt å holde flyplassen i flyoperative stand. Ved stortingsbehandlingen av St.prp. nr. 50 (1994-1995), ble det fattet følgende vedtak:
| « Forsvaret opprettholder bruken av Marka skyte- og sprengingsfelt, herunder eksisterende ammunisjonsområde. Etter nedleggelse av Lista flystasjon 1. juli 1996 vedlikeholder Forsvaret de deler av etablissementet som kan nyttes til nærings- og eventuelle militære formål som beskrevet i meldingspkt 6.3. » |
Fra stortingsproposisjonen pkt 6.3 siteres:
| « Slik departementet og Forsvarets overkommando ser det, vil « Utviklingsalternativet » over tid auke sjansane for å avklare og etablere etterbruk av flyplassanlegget, noko som vil kunne gje ein samfunnsøkonomisk gevinst. Alternativet inneber at Forsvarets bygningstjeneste vurderer bygningsmassen med omsyn til kva bygningar som ikkje kan/skal nyttas, og sikrar/riv desse. Resterende bygningsmasse skal vedlikehaldast for ei tid, slik at sjansane for næringsverksemd vert utgreidd ... |
| ... Under vedlikehaldsperioden bør det gjennomførast ei opprustning/oppgradering av dreneringsanlegga, og det bør setjast i verk fleire undersøkingar av deponia. Dette alternativet vil over ein tiårsbolk koste ca. 50 mill kroner, noko som vil seie ei reell innsparing på 108 mill kroner i forhold til drifta som ho er i dag. » |
Forsvarets Bygningstjeneste Sør-Vestlandet (FBTSV) har av dette utledet oppdraget til at Stortinget har satt en tidsramme på 10 år med en kostnadsramme på 50 mill. kr, samt at det er konkrete forpliktelser til opprusting av infrastruktur og den bygningsmessig standard. Det er videre anført at salget er gjennomført på 6 år, til en kostnad på 41 mill. kr, 9 mill. kr lavere enn den rammen som ble satt av Stortinget. FBTSV vurderte det slik at dersom det gikk mer enn 10 år eller samlet driftsutgifter ville bli over 50 mill. kr, var det nødvendig med nytt Stortingsvedtak. I kjøpekontrakten er det inntatt:
| « Iht. Stortingsvedtak er Forsvaret forpliktet til å tilrettelegge område for sivilt bruk. Det er spesielt pekt på forpliktelsene overfor omkringliggende grunneiere i forhold til drenering av området, og tilrettelegging av ny infrastruktur i ved utviklingen av området til en næringspark » |
Det har vært en for omfattende tolkning av stortingets vedtak. Stortinget har gjennom sitt vedtak sluttet seg til forslaget om å avvente salget av Lista Flystasjon til en får nærmere avklart hvilke bygninger som kan nyttes til nærings- og eventuelt militære formål. Det er ikke fattet noe eget bevilgningsvedtak, er det der derfor ikke satt noen ramme på 50 mill. kr. Det er grunn til å anta at det er manglende kunnskap om Stortingets beslutningssystem, som kan ha ført til en slike misforståelse.
Det må etableres tiltak for å sikre kunnskapen om Stortingets beslutningssystemer. Organisasjonen bør med mellomrom evaluere om egne forståelser for oppdrag er i samsvar med gitte stortingsvedtak og iverksettingsbrev.
Etter avhendingsinstruksen skal det før avhending finner sted, gjøres en forespørsel til departementene, den aktuelle fylkesmann, Statsbygg og Direktoratet for naturforvaltning, om det er statlig behov for eiendommen.
I avhendingsinstruksen framgår det at det er ønskelig med en omfattende varslingsprosedyre for å sikre at eiendommer det er behov for, ikke går ut av statens eie. Videre blir det spesielt nevnt behovet for å beholde arealer som er av stor betydning for miljøvernformål. I enkelte tilfeller vil det være behov for å sette en frist for en foreløpig tilbakemelding. En slik frist bør normalt ikke settes kortere enn 3 uker.
FBTSV ber ved brev av 31/5/2002 til de aktuelle statlige organ, gitt en 14 dager frist for en tilbakemelding om statlig behov.
Bestemmelsen om minimumsvarlingstid er ikke overholdt.
Kunnskapen til avhendingsinstruksen må bedres
Direktoratet for naturvernforvaltning (DN) ber ved brev av 14. juni 2002 om en vederlagsfri forvaltningsoverføring av et areal på ca 400 da inne på Lista Flystasjons sitt område. Saken gjelder en verneplan som er under utarbeidelse for Slevedalsvannet. DN anser det som en stor fordel at Staten er eier. FBTSV har ikke gitt noe svar på brevet, men skriver i sluttrapporten at FBTSV er av den oppfatning at DNs interesser vil bli ivaretatt uten at de nødvendigvis overtar eierskap for området
FBTSV gjort en vurdering av saken som DN ikke er enig i, men har likevel valgt å fortsette avhendingen. I avhendingsinstruksen framgår følgende:
| « Hvis statseiendom ønskes avhendet til tross for dokumentert statlig behov, og partene ikke blir enige, må samtykke innhentes fra Finansdepartementet. |
Verneforslaget for Slevedalsvannet er nå under behandling, og staten kan risikere å måtte betale ulempeerstatning til ny grunneier. DN har ikke fått nødvendig skriftlig tilbakemelding, og DN sitt eiendomsbehov er oversett i salgsprosessen.
DN sitt eiendomsbehov bør imøtekommes før overføring av hjemmelsdokumenter.
Rutiner og kontroll med besvarelse av brev må forbedres.
Luftfartsverket har oppført tårn og transformatorstasjon på området, og har bedt om forvaltningsoverføring av tilhørende tomteareal. FBTSV uttaler følgende i brev av 7/9 2000 til Luftfartsverket Agder:
| « Forsvarets bygningstjeneste Region Sør- og Vestlandet (FBTSV) er enig med Luftfartsverket Agder (LVA) at det er mest naturlig at eiendomsforholdet tilhører Luftfartsverket når det gjelder tårnbygning og kiosk for nødstrømsaggregat med tilstøtende areal for anleggene på Lista. De bygg og anlegg som gjelder innflygningsutstyr er FBTSV av den oppfatning at det er mer naturlig om det utarbeides en leieavtale. |
| Ovennevnte sak burde ha vært ordnet i forbindelse med byggingen i 1978. Vi vil sende en søknad om fradeling til Farsund kommune innen kort tid og foreta en forvaltningsoverføring når alle formaliteter er ordnet. Alle kostnader i forbindelse med forvaltningsoverføringen er vi innforstått med at LVA dekker. » |
Ved brev av 6 sep. 2002 til FBTSV, opprettholder Luftfartsverket sitt behov. I sluttrapporten for salget, er dette forhold ikke kommentert. Luftfartsverket har heller ikke fått noen tilbakemelding. I kontrakten med Lista Flypark er det ikke tatt noe forbehold om at kontrolltårnet ikke er med i salget. Dette forhold bør snarest avklares.
Det er ikke gitt nødvendig skriftlig tilbakemelding i saken og Luftfartsverkets eiendomsbehov er oversett i salgsprosessen.
Luftfartsverkets (nå Avinor) sine eiendomsbehov imøtekommes før overføring av hjemmelsdokumenter.
Rutiner og kontroll med besvarelse av brev må forbedres.
Avhending kan skje i egen regi eller gjennom eiendomsmegler. Salget av Lista Flystasjon er gjennomført i egen regi. Avhending skal normalt skje etter offentlig kunngjøring og ved bruk av skriftlige bud. Når eiendommen har liten verdi eller bare et mindre antall kjøpere er aktuelle, kan avhending skje ved direkte salg.
Salg av Lista flystasjon er gjennomført som et direkte salg, uten at det er gjennomført budrunder. Etter avhendingsinstruksen skal salgsprisen ved direkte salg ikke være lavere enn verditakst basert på markedspris. Taksten må være avholdt av en uavhengig takstmann, og tidspunktet for taksering må ligge nær opp til tidspunkt for avhending. Verditaksering vil etter dette stå sentralt i vurderingen av avhendingen. Det er derfor nødvendig å se nærmere på dette.
Det er ikke dokumentert at vilkårene for direkte salg er oppfylt.
Når en avhending gjennomføres som et direkte salg, må det på forhånd protokolleres en tilfredsstillende begrunnelse.
Det er avholdt tre takster for salg av Lista Flystasjon som helhet:
Den såkalte Stray-taksten ble gjennomført i 1999, og viste en markedsverdi på ca 250 mill kr. Denne taksten er den eneste som markedet har fått kunnskap om. Senere i salgsprosessen har FBTSV ikke ansett denne taksten som realistisk, idet den bygget på flere urealistiske forutsetninger. En av de vesentlige forutsetninger var at det var etablert 600-1.000 arbeidsplasser på flyplassområdet. På oppdrag fra Forsvarsbygg ble det i 2002 uførte to samtidige verdivurdering av Lista Flystasjon som samlet avhendingsobjekt. Verditakst AS har i sin rapport datert 7.06.02 satt salgsverdi til kr 11.000.000, mens firmaet OPAK har i sin rapport datert 29.05.02 satt en tilsvarende salgsverdi til kr 32.000.000.
I det videre arbeid har FBTSV valgt å legge verdivurderingen fra Verditakst til grunn. Dette begrunnes med at OPAK i sine vurderinger har lagt til grunn elementer som på salgstidspunktet ikke var relevante. Dette gjelder spesielt forhold som knytter seg til forkjøpsretten til LILAS.
Det er usikkert om markedet har fått kjennskap til FBTSV ikke lenger anså Stray-taksten som realistisk. Potensielle kjøpere kan derfor ha hatt en oppfatning at FBTSV har hatt en stor prisforventning for avhending av flystasjonen.
Valget av lavest verditakst som referansetakst, er det ikke gitt noen tilfredsstillende begrunnelse for. Det er vanskelig å se hvorfor denne taksten er mer realistisk enn OPAK sin takst med høyere verditakst.
Avhendingsinstruksen bestemmelser om kunngjøring av verditakst for potensielle kjøpere må gjennomføres.
I en situasjon med direkte salg der verditakst er markedspris, må en finne fram til en akseptabel løsning ved sprik mellom takser. En slik løsning kan være:
| - | Oppnevnt en oppmann, eller |
| - | Takstmennene kommer sammen for å gi forslag til felles takst. |
| - | Evt. et gjennomsnitt av takstene |
Prisen for eiendommen er beregnet
slikt:
| A | Verditakst | kr 11.000.000 |
| B |
- fradrag for brannsikringsutbedringer for sivil etterbruk | -kr 7.500.000 |
| C | Pris eiendom | 3.500.000 |
| D | - LILAS-avtalen | -6.000.000 |
| E | - kompensasjon ny infrastruktur | -5.500.000 |
| F | - Kompensasjon utredning/utbedring tekniske anlegg | -3.500.000 |
| G | Kjøpesum | -11.500.000 |
Teknisk Økonomisk Brannrådgivning i Trondheim gjennomførte i feb. 2002 en konsulentvurdering av brannsikringen på Lista Flystasjon. Basert på denne vurderingen kom FBTSV fram til at det var nødvendig å gjennomføre branntekniske tiltak til en kostnadsramme på 7,5 mill kr. Verditaksten på 11 mill er fratrukket med beløpet til branntekniske tiltak for å komme fram til ny pris for eiendommen.
Kjøper overtar forpliktelsene i
forhold til LILAS-avtalen med en godtgjørelse på NOK 5.500.000,-. Dette
samsvarer med den årlige forpliktelsen som Forsvaret har i forhold til
LILAS.
Det er gitt en kompensasjon på 5,5 mill. kr for utbedring av infrastruktur som utgifter til veger, grøfter, pumpeledning, vannledning, hydranter, kummer og pumpestasjon.
Det er gjort en fratrekk på 3,5 mill. kr for utbedring av tekniske installasjoner m.v. Kompensasjonen skal dekke installasjon av strømmålere i hver bygning, gjennomgang av vann og avløpssystemene inne i bygningen, fordelernett i bygningene, varmeanleggene, fettskiller og oljetankere, alarmsystemet, samt andre krav til inne- og arbeidsmiljø i en næringspark.
Det er ikke gitt noen tilfredsstillende dokumentasjon hvorfor disse tiltakene er nødvendige for gjennomføring av salget, og hvordan beløpene er framkommet.
Endring av et takstbeløp kan kun gjøres av en uavhengig takstmann. I salgskontrakten er det inntatt flere forhold som ikke er vurdert ifm. verditaksering. På salgstidspunket foreligger derfor formelt ingen relevante verditakster. Det er derfor usikkert hva markedspris ville vært. Det er gitt kompensasjon for forhold som enten er medtatt i taksten eller som vil øke takstverdien. Beregningene som er utført for å komme fram til salgspris for eiendommen, må anses som feilaktige. Disse beregninger viser at FBTSV ikke har nødvendig kunnskap om markedsverdi og metoder for verdifastsettelse. Salgssummen har ikke vært i samsvar med markedsverdi, og avviket fra markedsverdi kan være betydelig.
Det må iverksettes tiltak som sikrer at personellet har nødvendig kunnskap om markedsverdi og verditaksering.
Ved avhending av Lista Flystasjon er det utbetalt statsmidler på kr 14.266.666.
Iht. Grunnloven § 75 tilligger det Stortinget bl.a. « at bevilge de til Statsudgifterne fornødne pengesummer » Dette medfører at enhver utbetaling av statsmidler må ha hjemmel i et bevilgningsvedtak.
Stortinget utøver i første rekke sin bevilgningsfullmakt gjennom det årlige statsbudsjett. Bevilgningsvedtakene gjøres vanligvis gjennom såkalte romertallsvedtak, og er knyttet til kapitel og post. For budsjetterminen 2002 var Forsvarsbygg sine utgifter og inntekter knyttet til følgende kapittel og post:
Kap. 2463 Forsvarsbygg, Post 24 Driftsresultat, overslagsbevilgning
Kap. 4760 Nyanskaffelser av materiell og nybygg, post 45 Store nyanskaffelser og vedlikehold
Kap. 4760 Nyanskaffelser av materiell og nybygg, post 47 Salg av eiendom.
I statsbudsjettet for 2002 er det gjort følgende romertallsvedtak:
| Stortinget samtykker i at Forsvarsdepartementet for 2002 kan trekke salgsomkostninger ved salg av materiell og fast eiendom fra salgsinntekter før det overskytende inntektsføres under kap. 4760 Nyanskaffelser av materiell og nybygg, henholdsvis post 45 Store nyanskaffelser og vedlikehold og post 47 Salg av eiendom. |
Denne hjemmel er videredelegert til Forsvarsbygg ved iverksettingsbrevet fra Forsvarsdepartementet. Etter denne fullmakten har FB en generell hjemmel til utbetale statsmidler som er salgsutgifter i forbindelse med salg. Utbetalingen til Lista Flypark har vært ansett som en del av de generelle salgsutgifter, og følgelig vært ansett som hjemmelsgrunnlaget. Kjøper Lista Flypark har finansiert hele kjøpesummen på 3,5 mill. med de statlige midlene. For disse midlene har kjøper for 2003 fatt kr 468.780 i renteinntekter på bankinnskudd.
Det foreligger ingen føringer fra FD eller nærmere bestemmelser i bevilgningsreglement om hva som omfattes av begrepet salgsomkostninger. Det er mest nærliggende å anta at dette gjelder direkte kostnader som: taksering, meglerprovisjon, annonsering, riving etc. Det må imidlertid anses tvilsomt om utbetalingen til Lista Flypark kan anses som en salgsutgift. Det antas derfor at det er nødvendig med egen bevilgningshjemmel for dette formål.
Det er uklart hvordan en skal kategorisere kompensasjonsbeløpet. Dersom det anses som forskuddsbetaling for arbeid eller tjenester som skal utføres, så er det i strid med Stortingets bevilgningsreglement § 14 vedrørende kontantprinsippet. En slik forskuddsbetaling er egentlig å yte et lån til kjøper, og er også i strid med bevilgningsreglementet § 16 om hvordan statens kontantbeholdning skal disponeres. Dersom det anses som tilskudd, skal det tas forbehold om adgang for forvaltningsorganet og Riksrevisjonen til iverksette kontroll med at midlene nyttes etter forutsetningene. Det er ikke anledning til å framskynde utbetalinger, slik at mottakeren kan plassere tilskudd som rentebærende innskudd eller lån for å oppnå inntekter i tillegg til det bevilgede beløp.
Forsvarsbygg må avklare nærmere hva som kan regnes som salgsutgift. Dersom det er behov for utgifter som ikke omfattes av salgsutgifter, må det etableres nødvendig bevilgningshjemmel. Det må iverksettes tiltak for å sikre at ansatte har nødvendig kunnskap om bevilgningsreglementets bestemmelser.
Avhendingsinstruksen har flere formkrav ved avhending. Disse er bl.a. knyttet til prinsippet om likebehandling av borgere, kravet om høyeste mulig pris og å hindre mislighet.
Det skal være en offentlig kunngjøring og det skal kunngjøres i Norsk Lysningsblad og minst en avis som er vanlig lest på stedet. Lista Flystasjon som helhet har aldri vært utlyst for salg, men har vært utlyst som delobjekter tre ganger. I tillegg har avhending av flystasjonen vært en offentlig prosess som gikk over flere år. I 2001 ble det avholdt en konferanse om næringsutvikling for Lista Flyplass. Hovedmålet var å synliggjøre mulighetene for etablering på flystasjonen gjennom salg. FBTSV har vurdert det slik at potensielle kjøpere i Norge var tilstrekkelig informert om at Lista Flystasjon var til salgs.
Det har aldri vært utarbeidet noe salgsprospekt, og det har vært ulike salgsstrategier. I en periode tok en sikte på å selge byggene enkeltvis, men i 2002 ble denne salgsstrategi endret til at en ville selge hele området samlet.
Det er derfor usikkert om markedet har hatt tilfredsstillende informasjon om markedet har fått kjennskap til denne endring i salgsstrategi og derfor har vært usikker på hva som har vært til salgs.
Det skal gis opplysninger om eiendommens takstverdi. Ved avhending etter budrunder virker verditaksten veiledende i forhold til om det er oppnådd markedspris. Ved direkte salg er takstverdi å anse som markedspris, og salgsprisen må prisen ikke være lavere enn taksten. Som tidligere nevnt ble utarbeidet i mai/juni 2002 to samtidige takster. Disse taksene ble aldri gjort kjent for potensielle kjøpere.
Det er forutsatt at det skal gis opplysninger om rettigheter og forpliktelser som følger med eiendommen. Kjøpere kan ha ulike verdivurderinger ift. rettigheter og plikter. I et prospekt og en verditakst forutsettes det at disse forhold er innarbeidet. Forpliktelsene knyttet til å utbygge ny infrastruktur og utbedring av teknisk installasjoner i bygninger, har ikke vært kjent i markedet.
Internrevisjonen har avdekket flere forhold knyttet til kunngjøring og valg av avhendingsprosedyre. Selv om det ikke fremkommer direkte, er det ikke tvilsomt at Avhendingsinstruksens krav til offentlig kunngjøring gjelder uavhengig av prosedyre for avhending. Dette fordi det eksempelvis vil være vanskelig å beslutte avhending som direkte salg, før en på tilstrekkelig måte har fått oversikt over markedet og potensielle interessenter. Det har vært foretatt tre kunngjøringer om salg av deler av Lista Flystasjon. Siden salget av flystasjonen som helhet ikke har vært kunngjort, foreligger det her overtredelse av kunngjøringsbestemmelsene i Avhendingsinstruksen. Oppfatningen om at markedet var kjent med salget har i denne sammenheng ingen betydning.
Salget av flystasjonen ble gjennomført som direkte salg. Avhending på denne måten krever at selger i forkant har vurdert og tatt stilling til om vilkårene er oppfylt. Videre må salget skje innenfor de rammer mht. verditakst og pris som følger av avhendingsinstruksen. I denne saken kan vi ikke se at det i forkant av salgsprosessen er gjort noen vurdering av om denne avhendelsesformen kunne benyttes. Videre er de materielle reglene for gjennomføring ikke overholdt ved at salgssummen er lavere enn verditakst.
Det anbefales at det etableres rutiner som sikrer at avhendingsinstruksen, og EØS-reglene om salg av statlig eiendom overholdes. Dette kan gjøres ved opparbeidelse av kompetanse på området, og gjennom interne kontrollrutiner.
Etter at Lista Flystasjon ble nedlagt ble det etablert tiltak for å skape sivil næringsutvikling med basis i lokalt næringsliv og med fokus på en flyrelatert utvikling. Et stort område (flyplassområdet). ca 70 %) ble derfor leid ut til et lokalt selskap Lista Lufthavn (LILAS) Det er en 10-årig avtale fram til 2006, med en lav leiepris (kr 10.000).
Formålet med avtalen er i følge avtalens pkt. 6.2:
| « Formålet med denne avtalen er at leietaker etter en rimelig oppstartsperiode, max 5 år, skal drive flyrelatert virksomhet på hele det leide areal, uten virksomheten begrenses til dette. Dersom leietaker ikke overholder dette formål, har utleier rett til å fri seg fra avtaleforholdet. » |
Dersom Forsvaret avhender hele området Lista Flystasjon under ett (samlet), skulle LILAS ha forkjøpsrett til en pris på 25 mill. kr. Dersom leieretten etter 10 år ikke forlenges, har LILAS rett til å kjøpe flyplassområdet til 10 mill. kr.
I leieavtalen er det fastsatt at staten som utleier har ansvar for ytre vedlikehold, herunder fellesareal og banelegeme. Videre har staten forpliktet seg til å holde flyplassen i flyoperativ stand. Staten har begrenset sitt dette ansvaret til 1,5 mill. årlig. Utover dette skal utleier dekke gebyret til teknisk godkjenning av Luftfartsinspeksjonen. Utleier har rett på 15 % av brutto leieinntekt. For 2002 utgjorde dette ca kr 150.000.
FBTSV hadde forventninger om at avtalen med LILAS skulle få fart på utviklingen, noe som ikke er innfridd. De har vurdert det slik at LILAS har vist mangel på vilje til å sette inn økonomi og kompetanse/kapasitet for å nå målsettinger med avtalen.
FBTSV har anført at LILAS ikke hadde interesse i å kjøpe hele flyplassområdet. Det vises til drøftinger med LILAS våren 2002. I samtale med representanter for LILAS som internrevisjonen har foretatt, blir denne påstanden avvist. Det ble gjennomført drøftinger om overtakelse av flystasjonen helt fram til juni 2002, uten at LILAS betraktet det som formelle forhandlinger. LILAS har ikke forstått at de har avsluttet noen forhandlinger om kjøp. De har hatt primært interesse av å kjøpe flyplassområdet, men dersom prisen var tilstrekelig lav ville de ha vist kjøpsinteresse for hele området.
LILAS har ikke formelt vist interesse for å kjøpe hele flyplassområdet. Da avhendingen var et direkte salg, må en forvente at FBTSV viser et engasjement for å frambringe flere samtidige potensielle kjøpere. Det kan synes som om FBTSV ikke har ansett LILAS som en seriøs kjøper, under henvisning til mislighold av avtale. LILAS synes å vært derfor å ha vært utelukket fra å delta i en vanlig kjøpsprosess. FBTSV har ikke hatt tilstrekkelig grunnlag for en slik utelukkelse.
Forsvarsbygg har ved brev av 18/9/2002 til LILAS gjort oppmerksom på at Lista Flystasjon er i ferd med å bli overdradd til nye eiere. I dette brevet reises det tvil om LILAS har forkjøpsrett, under henvisning til mislighold av avtalen. I følge LILAS er dette første gang de blir konfrontert med at utleier utrykker mislighold. Avtalen har da vært gjeldende i 6 år. Mislighetspåstanden og tvil om forkjøpsrett utløste mange skriv mellom partenes advokater.
Det er uklart om FBTSV har akseptert at LILAS har forkjøpsrett, men har gitt LILAS to måneders svarfrist til å vurdere om de ville benytte forkjøpsretten. Under henvisning til lov om løysningsrettar, anfører LILAS at fristen for forkjøpsrett ikke løper før de har fått nødvendig informasjon. I den videre prosess forholdt LILAS seg til dette, mens FBTSV forholdt seg til en to måneders frist fra 18. sep. 2002.
For å vurdere forkjøpsretten, framsatte LILAS krav om innsyn i relevante dokumenter. De fikk oversendt noen dokumenter, men sentrale dokumenter ble ikke oversendt og det ble ikke gjort oppmerksom på følgende:
| - | Det er inngått en forpliktende avtale med ny kjøper, og avtalt kjøpesum |
| - | Opplysninger om nye takster for hele flystasjonen |
| - | Konsulentvurdering om brannsikringstiltak |
| - | Kompensasjon for gjennomføring av opprustning av infrastruktur |
LILAS vurderte det derfor slik at kjøpesum måtte være høyere enn deres forkjøpsrett på 25 mill. kr.
Ved brev av 14. nov. 2002 framsetter LILAS en kjøpsinteresse for flyplassområdet til samme pris som kjøpsopsjonen fratrukket utgifter til gebyr, drift og vedlikehold for resten av avtaleperioden.
LILAS fikk ikke noe svar på dette tilbudet. Ved brev 13. des. 2002 frasa LILAS sin forkjøprett.
På dette tidspunkt var imidlertid kjøpet gjennomført og 14,3 mill. kr var overført til kjøper.
Dersom FBTSV var av den oppfatning at det er grunnlag for og ønske om å si opp avtalen, så bør de ta de ta initiativ til at avtalen ble sagt opp. Det virker som om FBTSV kun har ønsket å ekskludere bestemmelsen om forkjøpsrett.
FBTSV har ikke oppfylt sine informasjonsplikt overfor LILAS som potensiell kjøper. Dette ved at viktige opplysninger er holdt tilbake.
I ovennevnte brev av 18. sep. 2002 til LILAS, ble det opplyst at de nye eieren vil overta posisjoner etter leieavtalen som er inngått mellom staten v/ Forsvarsdepartementet/Forsvarets Bygningstjeneste og LILAS. En slik overdragelse av leieavtalen er ikke avtalt i leieavtalen, og det er tvilsomt om Forsvarsbygg ensidig har anledning til denne overføringen. LILAS har derfor ikke ansett seg bundet av avtaleoverføringen, og har i brev 26/9/2002 til Forsvarsbygg bl.a. anført Forsvarsbygg må være solidarisk ansvarlig for samtlige utleieforpliktelser overfor LILAS. Saken er nå blitt aktuelt idet Lista Flypark AS ikke fullstendig vil dekke LILAS sine gebyrer til teknisk godkjenning av Luftfartsinspeksjonen, etter leieavtalens punkt 8.3. Gebyrene til teknisk godkjenning av flyplassen, var kr 256.610 i 2002. Saken er juridisk vurdert, og konklusjonen er at Forsvarsbygg er solidarisk ansvarlig for utgiftene til teknisk godkjenning.
Av saksdokumentene framgår det:
| « Etter selgers vurdering anses kjøper å ha de rette kvalifikasjoner til å overta Lista Flystasjon og utvikle flystasjonen til sivil etterbruk i samsvar med Stortingets intensjoner » |
Kjøper er Lista Flypark AS under stiftelse. Her må det bemerkes at ved kontraktsinngåelse og ved overtakelsesdato, så var selskapet ikke stiftet. Det var under planlegging og ble først stiftet 3. des. 2002 og registrert i foretaksregisteret 9. jan. 2003. Hovedaksjonærer i Lista Flypark er Interconsult Prosjektutvikling og Intervest Eiendom. Det anføres at Interconsult er et av de få konsulentselskap i Norge med kompetanse på flyplassdrift/-installasjoner.
Det er ikke stillet noen morselskapsgaranti for oppfyllelse av kontraktsbetingelser. Etter at firmaet er stiftet og registrert, kom det fram at det kun er skutt inn kr 100.000 i aksjekapital. Dette er lovens minimumskrav. Det kan indikere at selskapet ikke har store planer for området. Av foreløpig årsregnskap for 2003 viser Lista Flypark ennå ikke har startet på gjennomføring av de forpliktelser som det er gitt økonomisk kompensasjon for. Det er et underskudd på 1,7 mill. kr, og de driver hele sin virksomhet på de midler som er overført fra staten.
FBTSV har lagt vekt på å finne fram til en kjøper som gode kvalifikasjoner til å utvikle flystasjonen. I dette arbeidet har FBTSV ikke hatt nødvendig kunnskap om firmavurderinger.
Det er ikke benyttet en standardkontrakt, men kontrakt basert på et forslag fra den innleide konsulenten Christer Hjort. Viktige bestemmelser i avtalen er plassert i vedlegg, og avtalen er derfor vanskelig å oversikt over.
Økonomiske bestemmelser burde vært tatt inn i hovedkontrakten og samlet, for å oppnå bedre oversikt. Kontrakten er benyttet som utbetalingsbilag, men anses ikke som en tilfredsstillende fakturabilag.
Kjøpesummen er satt til kr 3.500.000
I tre vedlegg er det fastsatt at
kjøper skal få kompensasjon for følgende forhold:
| « Vedlegg 7: |
| Utbygging av ny og kompletterende infrastruktur |
| Kjøper
forplikter seg her til utbygging av ny infrastruktur på eiendommen for å kunne
gjennomføre omstilling fra militærvirksomhet til en sivilt fungerende næringspark
i henhold til gjeldende kommunedelplan for Lista flystasjon. Selger kompenserer
for dette med NOK 5.500.000 |
| Vedlegg 11: |
| Leiekontrakt mellom Forsvarsbygg og Lista Lufthavn as |
| Leiekontrakten legges ved |
| Selger påtar seg forpliktelser iht. inngått leieavtale med Lista Lufthavn as (LILAS): |
| Selger
er forpliktet til å dekke kostnadene leieavtalens pkt. 7.5 inntil utløpet av
leieavtalen 30.6.2006. Dette vil utgjøre NOK 6.000.000. Beløpet vil bli godskrevet
kjøper uansett om denne klarer å reforhandle leieavtalen med LILAS. |
| Vedlegg 13: |
| Utredning/utbedring av tekniske installasjoner mv: |
| Selger
bidrar med en kompensasjon på NOK 3.500.000 for utredning/utbedring av tekniske
installasjoner m.v. |
Summen av kompensasjonsbeløpene er kr 15.000.000
Beløpet ble redusert med 750.000 kr, da Forsvarsbygg tok ansvar for ytre vedlikehold på LILAS-delen for hele 2002. Avtale om reduksjon skjedde gjennom en e-post avtale.
Forpliktelsene i vedleggene er lite spesifikke, og det er ikke avtalt noen form for oppfølgingskriterier. Det er heller ikke avtalt tidsramme for gjennomføring av tiltakene. Tiltakene var ikke påbegynt i løpet av 2003. Ved at forpliktelsesbeløpet betales på forskudd, får kjøper en rentefordel som det ikke tatt hensyn til. Rentefordelen kan i det minste settes til ca 1 mill. kr. Slike forskuddsbetalinger burde vært sikret gjennom tilfredsstillende garantier, for eksempel gjennom en morselskapsgaranti.
I kontrakten er det inntatt to gevinstdelings klausuler. Dersom det oppnås gevinster på salg av eiendom eller, det blir et driftsoverskudd skal denne gevinsten deles slik:
| - | 50 % av salgsgevinst innen 10 år |
| - | 30 % av driftsoverskudd i 10 år |
Det er forretningsmessige vurderinger som ligger til grunn for gevinstklausuler. Slike klausuler vil redusere salgsprisen, og det er en risikovurdering om det er lønnsomt. Det er grunn til å reise tvil om dette er i samsvar med Avhendingsinstruksen. Forutsetningen for salg er høyest mulig pris. Unntak kan gjøres når det er økonomisk mer lønnsomt for staten. Når slike vilkår inntas bør det forventes at det gis en tilfredsstillende dokumentasjon på lønnsomheten. Det er tvilsomt om slike klausuler vil være lønnsomme, idet kjøper vil kunne gjøre taktiske disposisjoner for å unngå gevinstdeling. Foreløpig regnskap for 2003 kan indikere at kjøper tilpasser sin virksomhet for å unngå gevinstdeling. Det vil ofte være vanskelig i forkant å kunne dokumentere at gevinstdelingsklausuler er lønnsomme for staten. I et slikt regnestykke må det inntas en premie for risiko, kostnad for oppfølging. Forsvarsbygg har i kontrakten samtykket i at tomteverdien skal settes til kr 1.500.000. For kjøper er det en fordel å få satt denne så lavt som mulig, da denne ikke kan avskrives. I laveste verditakst, er tomten satt til kr 4.150.000. Da både formell og reell kjøpepris er lavere enn tomtepris, kan det være tvil om hvilken verdi tomten skal ha. Med denne godkjennelsen fraskriver staten seg en potensiell fortjeneste på ca kr 300.000
Det anbefales at det generelt ikke inntas bestemmelser om gevinstdeling. Dersom en slik klausul anses lønnsom, bør slike kontrakter godkjennes på et høyt nivå i Forsvarsbygg.
I kjøpekontrakten er det tatt forbehold om respektive styrers godkjennelse. Saken har aldri vært forlagt Forsvarsbygg sitt styre. Den har i sin helhet vært behandlet av FBTSV.
Hjemmelen til eiendommen er ennå ikke overført. Årsaken er konsesjonsbehandling og forpliktelser knyttet til vernekrav. I tillegg ønsker en å få tinglyst de forpliktelser som er knyttet til vedleggene.
I salgskontrakten er det ikke tatt forbehold om at LILAS kan utøve sin forkjøprett.
En gjennomføring av forkjøpsretten fra LILAS ville medført at en bindende avtale med Lista Flypark ikke kunne blitt gjennomført.
Utbetaling av statlige midler krever godkjennelse av en person som har budsjettdisponeringsmyndighet. Slik myndighet skal være skriftlig og gjelder kun for budsjettår. I Økonomireglementet for staten § 16 3:
| « Den som anviser skal påse at det er hjemmel for disposisjonen i stortingsvedtak, tildelingsbrev eller andre vedtak, at det er budsjettmessig dekning for utbetalingen og at disposisjonen er forsvarlig. » |
For 2002 var det ikke utstedt noen eget budsjettdisponeringsskriv. Distriktssjef var av den oppfatning at hjemmel til bruk av midler skjer gjennom prosjektstyringssystemet Artemis. Dette er et planleggingsverktøy som bl.a. benyttes ifm. budsjettbehandlingen i Skifte Eiendom. Merforbruket i et prosjekt kan dekkes ved merinntekter fra andre prosjekter i distriktet FBTSV. Det er utbetalt kr 14.265.616. Av dette beløpet utgjør kr 15.616 rentekompensasjon for forsinket betaling.
Beløpet på kr 14.250.000 er bokført på konto 638 Andre kostnader, bygg og anlegg. Dette er en sekkekonto, og det er tvilsomt om dette er riktig konto.
Rentebeløpet på kr 15.616 er bokført på konto 777 Andre gebyrer, men skulle vært bokført på konto 818 Morarente. I Funksjonelle krav til Økonomiforvaltningen i staten kap. 2-4 Attestasjon og anvisning; 2-4.1 Felles regler:
| « Enhver statsutgift skal, før utbetaling finner sted, være attestert og anvist i henhold til de regler som er fastsatt i Økonomireglementet § 16. Det skal ikke benyttes stående anvisning. Når et bilag attesters og anvises, skal det gjøres av to forskjellige personer. » |
Distriktssjefen hadde anvisningsrett på alle budsjettmidler for FBTSV. Prosjektleder har attestert utbetalingen 10/12/02, og distriktssjefen anviste beløpet samme dag og det ble også utbetalt samme dag. LILAS hadde på dette tidspunkt ikke frasagt seg sin forkjøprett.
Etter Statens økonomireglement skal de utstedes et budsjettdisponeringsskriv, og det forutsettes at det settes en ramme, enten som en beløpsgrense for hver enkelt transaksjon eller innfor en budsjettramme.
Det er utbetalt penger til et firma som ennå ikke var registrert i foretaksregisteret.
Morarenten på kr 15.616 er utbetalt på grunnlag av krav gjennom en e-post. Det er ikke akseptabelt som utbetalingsgrunnlag. Slike kravet må framsettes gjennom en egen faktura og kravgrunnlag. Det er grunnlag for å reise tvil om berettigelsen av kravet, i tillegg er det ikke beregnet korrekt antall rentedager.
Det må snarest utarbeides et budsjettdisponeringsskriv til alle som skal ha fullmakt til å forplikte staten økonomisk.
Rutiner for godkjennelse av morarente bør vurderes. Den som er årsak til et krav om morarente, bør ikke selv kunne anvise dette til utbetaling.
Salg av næringseiendom fra det offentlige kan rammes av EØS-avtalens art. 61 sitt forbud mot statsstøtte. Kjøper kan ved overtredelse bli pålagt å betale tilbake støtten.
For at en støtten skal omfattes av støttebestemmelsene etter EØS-avtalen må fire vilkår være oppfylt:
| 1. | Støtten må være gitt av staten eller av offentlige midler i enhver form (offentlig støtte). |
| 2. | Støtten må begunstige enkelte foretak eller produksjonen av enkelte varer. |
| 3. | Støtten må vri konkurransen eller true med å vri konkurransen. |
| 4. | Støtten må være egnet til å påvirke samhandelen mellom EØS-landene (avtalepartene). |
Støttebegrepet er vidt og fleksibelt. Det avgjørende er ikke formålet eller formen, men effekten av støtten. Det må som utgangspunkt foreligge en eller annen form for overføring fra det offentlige til støttemottaker. Det betyr at salg av fast eiendom til underpris kan falle inn under Støttebegrepet, også selv om selgeren ikke hadde noe ønske om å begunstige kjøper. Tildeles det støtte som faller inn under vilkårene i bestemmelsen blir denne regnet som ulovlig offentlig støtte hvis ikke støtten er meldt til og godkjent av EFTAs Overvåkningsorgan (ESA) før tildelingen eller støtteordningen ble satt i gang før EØS-avtalen trådte i kraft. Normalt vil ESA pålegge støttegiveren å kreve ulovlig støtte tilbakebetalt fra mottakeren.
Det synes videre å være et faktum at man i forbindelse med salget ikke har tatt hensyn til de krav som settes i ESAs retningslinjer for salg av fast eiendom. Salg som gjennomføres i henhold til retningslinjene vil ikke anses for å innebære ulovlig statsstøtte, jf. lov av 27. november 1992 nr 117 om offentlig støtte (statsstøtteloven). Retningslinjene setter bl.a. krav om at salget skal kunngjøres med to måneders mellomrom, noe som ikke er skjedd her. Retningslinjene hjemler heller ikke direkte salg. Hvis retningslinjene ikke følges, skal salget notifiseres, noe som ikke har skjedd. I og med at retningslinjene er hjemlet i statsstøtteloven, vil de ha forrang fremfor avhendingsinstruksen, noe FBTSV eiendom ikke synes å ha tatt hensyn til.
Da salget ikke er gjennomført til markedspris, er det etter EØS-reglene å anse som offentlig støtte. Om dette er å anse som ulovlig støtte, krever en mer omfattende vurdering, som internrevisjonen ikke har kompetanse til å vurdere.
Det anbefales at det etableres rutiner som sikrer at EØS-reglene om salg av statlig eiendom overholdes. Dette kan gjøres ved opparbeidelse av kompetanse på området og gjennom interne kontrollrutiner.
Revisjonen etter salget av Lista flystasjon viser også at det er rom for forbedringer når det gjelder kontraktsforhandlinger og utarbeidelse av kontrakter.
Selv om revisjonen kun omfatter salget, er det på dette punktet også nødvendig å knytte noen kommentarer til LILAS-avtalen. Dette fordi overdragelse av statens kontraktsforpliktelser etter LILAS-avtalen var en nødvendig forutsetning for salget.
Når det gjelder LILAS-avtalen er det vår oppfatning at ytelsene er uklart definert. Dette fører igjen til at bestemmelsene om mislighold er vanskelig å anvende. I tillegg er også disse uklare. Vi viser her særlig til diskusjonen om forkjøpsretten var bortfalt som følge av mislighold fra LILAS' side. Videre er det uklarhet også knyttet til statens forpliktelser og rettigheter, som f.eks. bestemmelsen om gebyr i pkt. 8.3 og diskusjonen rundt statens overdragelse av kontrakten og solidarisk ansvar som følge av dette.
Dersom avtalen er uklar eller mangelfull blir kravene til oppfølging større. Dette viste seg særlig når det ble innledet forhandlinger og senere inngått kontrakt om salg av flyplassen. Denne situasjonen burde ført til avklaringer med LILAS om forkjøpsrett, utøvelse av opsjon og betingelsene for overdragelse av LILAS-avtalen. Videre skulle forholdet til Luftfartsverket og naturvernmyndighetene vært drøftet og avklart.
Basert på den korrespondanse som foreligger hadde det også vært naturlig om det hadde blitt ført forhandlinger om salg både med LILAS og Lista Flypark AS. Dette ville mest trolig medført et bedre resultat for staten. Verken EØS-reglene om salg av statlig eiendom eller avhendingsinstruksen utelukker en slik fremgangsmåte ved direkte salg, under forutsetning av at vilkårene knyttet til denne avhendingsformen forøvrig er oppfylt.
Det er også mangler og uklarheter knyttet til kjøpekontrakten. Dette gjelder særlig beregningen og omfanget av kjøpers forpliktelser til oppgradering mv som staten har kompensert ved kontraktsinngåelsen, samt sikring av statens interesser knyttet til dette. Videre er bestemmelsen om gevinstfordeling lite fordelaktig for staten, uklar og trolig svært vanskelig å følge opp i praksis. Kjøpekontrakten er ikke i tilstrekkelig grad harmonisert og tilpasset LILAS-avtalen. Kontrakten ble heller ikke forelagt styret i Forsvarsbygg, til tross for kontraktsbestemmelsen om dette. Som det fremgår har revisjonen avdekket vesentlige svakheter når det gjelder kontraktsforhandlinger og utforming av kontrakter.
Det anbefales at kontrakter av denne karakter for fremtiden blir juridisk kvalitetssikret av kompetanse utenfor prosjektet
Revisjonen har avdekket flere brudd på regler og god praksis ved avhendingen av Lista Flystasjon. Det er grunn til å anta at disse feil i stor grad skyldes personlige feil knyttet til gjennomføringen av avhendingen i FBTSV. Gode internkontroll rutiner vil kunne forhindre at feilaktige forhold inntrer. Det må derfor vurderes om det er etablert tilfredsstillende internkontroll systemer innen Forsvarsbygg og innen Skifte Eiendom.
En viktig prosess er overvåking av at internkontrollen virker som forutsatt. Overvåkingen kan gjennomføres enten som kontinuerlig overvåking eller som frittstående evaluering. Revisjonen av salget av Lista Flystasjon er i gangsatt etter initiativ fra Skifte Eiendom sentralt. Dette viser at organisasjonen er seg bevisst at det kan være mangler i internkontrollen, og at det må iverksettes tiltak for å rette opp feil.
God internkontroll tilsier at det jevnlig gjennomføres risikovurdering for avdekke hvilke forhold som kan være en trussel for å virksomhets målsettinger. For avhendingsprosjekter vil det være aktuelt å ha en målsetting om å gjennomføre avhending på en optimal måte i forhold til lover og regler. En slik risikovurderinger vil en kunne danne grunnlag for å prioritere og iverksette tiltak for håndtere risiko.
Det anses som god praksis å delegere ansvar og myndighet så langt som det er forsvarlig. For avhending av eiendom er det gjennom fullmaktsmatrisen etablert en omfattende delegering. Prosjektledere er gitt store fullmakter til avhending. Økt delegering medfører store krav til kontrolloppfølging av ledelsen på alle nivå. Det er ikke tilstrekkelig å ha tillit til medarbeidere. Hvilke forhold og hvilke kontrollrutiner som må gjennomføres, må kontinuerlig vurderes basert på risikovurderinger. Ved salg av Lista Flystasjon har kontrolloppfølging vært begrenset. Et forhold som må vurderes, er den nære kontakten som det har vært mellom FBTSV og saksbehandlere i FD. Denne kontaktform anses som uryddig og gir uklarhet i ansvar og myndighet.
Revisjonen har avdekket at det er manglende kunnskap på viktige reglementer og bestemmelser. Her kan det være på sin plass å minne om at en viktig kompetanse, er å erkjenne når den ikke har tilstrekkelig kompetanse. Med den store delegeringen som er gjort gjeldende ved avhending, er det nødvendig med en kontinuerlig kunnskapsoppfølging overfor medarbeidere.
Det gjennomføres jevnlige risikovurderinger av avhendingsprosjekter, for å avdekke mulige risikoforhold.
Det må iverksettes tiltak for å bedre kunnskapen og kompetanse i organisasjonen
Det må etableres bedre kontrollrutiner ved delegering av myndighet.
Det må etableres rutiner for møtevirksomhet mellom saksbehandlere i FD og Skifte Eiendom.
| DN | Direktoratet for naturforvaltning |
| FBTSV | Forsvarets Bygningstjeneste distriktskontor Sør-Vestlandet. |
| ESA | EFTAs overvåkingsorgan |
| FD | Forsvarsdepartementet |
| LILAS | Lista Lufthavn AS. Driver flyplassen og hovedleietaker av flyplassområdet |
| Lista Flypark | Kjøper av hele området |
| Lista Flystasjon | Navnet på området da det var en militær flystasjon |
| LVA | Luftfartsdirektoratet Agder |
| OPAK | Eiendomstakseringsfirma |
| Verditakst AS | Eiendomstakseringsfirma |