Sak nr. 1
Innstilling fra justiskomiteen om lov om tomtefeste (Innst.O.nr.85 (1995-1996), jf. Ot.prp.nr.28 (1995-1996))

TALERE:

       Anders C Sjaastad (H) (ordfører for saken):

       Regjeringen fremmet i Ot.prp.nr.28 (1995-1996) forslag til ny lov om tomtefeste. Et flertall i justiskomiteen går i Innst.O.nr.85 (1995-1996) inn for å endre Regjeringens forslag på sentrale punkter. Flertallet mener at Regjeringen i sine forslag har tatt for ensidig hensyn til festernes rettigheter. Det er to parter i en festeavtale; begge parter har behov for en lov som avklarer forholdet mellom dem. Flertallet er imidlertid ikke uenig i at festere av tomt til hytte og bolig ofte har et særlig behov for beskyttelse av de investeringer de har foretatt. Uenigheten går simpelthen på hvordan partenes interesser skal avveies i praksis.

       Det er imidlertid grunn til å understreke at også flertallet i hovedtrekk støtter Regjeringens forslag. Også flertallet er enig i at den nye loven gir større grad av klarhet enn den vi har hatt til nå. Også for flertallet har det vært viktig å avklare og styrke festerens stilling. Uenigheten går på i hvilken grad festerens stilling skal styrkes på bekostning av grunneierens.

       Som saksordfører for denne vanskelige saken har det vært viktige utgangspunkter for meg at:

       Under arbeidet med den nye loven har det i flere sammenhenger blitt reist spørsmål om det i det hele tatt bør være adgang til å inngå festeavtaler. I likhet med Regjeringen har en samlet justiskomite kommet frem til at det ikke ville være riktig å avskjære muligheten til å inngå denne type avtaler.

       Jeg har ingen problemer med å se at festeinstituttet kan innebære praktiske problemer og åpne for konflikter. Etter mitt syn vil den foreliggende lov avklare og rydde opp i rettstilstanden på vesentlige punkter. Det er også grunn til å understreke følgende: Partene gjør selv et valg. Det er en frivillig sak å inngå en festeavtale.

       Tomtefeste har lange tradisjoner i Norge. Festeinstituttet er også mye brukt i Norge. 10 - 12 % av eiendommene er festet. Av dette er ca 40 % festet til boligeiendommer og ca 35 % festet til fritidseiendommer.

       For festeren er spørsmålet ofte festeavtaler eller ingenting - salg er i mange tilfeller ikke noe alternativ. Forbys muligheten til tomtefeste, vil følgelig tilbudet av tomter reduseres. For festere kan festeadgang være økonomisk sett bedre enn kjøp, spesielt med den nye loven, som for bolig- og fritidsfestere gir en ubegrenset forlengelsesrett.

       Regjeringen går inn for å ha felles regler for fritidseiendommer og boligeiendommer. Komiteens flertall går inn for å behandle disse eiendomstypene forskjellig når det gjelder retten til innløsning. Jeg er enig med Regjeringen i at det ville gitt oss et enklere og mer oversiktlig regelverk dersom fritidseiendommer og boligeiendommer hadde blitt behandlet lovmessig likt.

       På den annen side er det slik at hensynet bak beskyttelsen av festeren ikke har samme vekt uavhengig av hva slags festeforhold det gjelder. Festere av boligeiendommer har et særlig behov for beskyttelse av sine foretatte investeringer. Flertallet har derfor valgt å innføre et skille her. For flertallet veier hensynet til rettferdige regler tyngre enn at reglene skal være like. Jeg viser i denne sammenheng til at også Sivillovbokutvalget, som utredet og la frem et forslag til ny tomtefestelov, på viktige punkter gikk inn for et skille mellom boligeiendommer og fritidseiendommer.

       Også i någjeldende lov eksisterer det et stykke på vei et skille mellom boligeiendommer og fritidseiendommer, kfr. § 10 annet ledd, innløsning av fritidseiendommer som hører til familiebruk, og dette utgjør en vesentlig del av inntektsgrunnlaget.

       Innføringen av skillet vil kunne gi visse problemer med å avklare hva slags festeavtale som er inngått. For nye avtaler går flertallet inn for at avtalen selv skal presisere hva som er formålet med festeavtalen. Dersom dette ikke fremgår av avtalen, skal avtalen etter § 5 første ledd nektes tinglyst. For avtaler som er inngått før den nye loven trer i kraft, må partenes opprinnelige forutsetninger som hovedregel legges til grunn. Jeg viser her til det som er sagt i innstillingen.

       Hvordan skal så eiendommen behandles når eiendommen over tid har endret bruk? Her må etter flertallets syn alminnelige prinsipper for avtaletolkning legges til grunn. Dersom det har skjedd en faktisk endring over tid, skal ikke det få rettslige konsekvenser med mindre endringen er akseptert eller stilltiende godtatt av bortfesteren. En faktisk bruksendring er ikke tilstrekkelig til å endre rettsforholdet mellom partene.

       Nye festeavtaler for bolighus og fritidseiendommer skal gjelde til festet blir sagt opp av festeren eller tomten innløses. Det blir således opp til festeren å avgjøre når festeforholdet skal opphøre. Dette medfører en styrkelse av festerens stilling. Komiteen er her enig med Regjeringen.

       En innløsningsrett innebærer en rett for festeren til å overta eiendomsretten til den festede grunneiendom, ofte mot grunneierens vilje. Festeinstituttet særpreges som tidligere nevnt, av at festeren eier bygninger på grunnen, mens bortfesteren eier grunneiendommen.

       Det å gi festeren en ensidig innløsningsrett uavhengig av bortfesterens samtykke er etter flertallets syn et drastisk tiltak. Innløsning i eksisterende eldre festeforhold har klare likhetstrekk med ekspropriasjon. Komiteens flertall mener det skal gode grunner til å gi en slik rett når dette ikke var avtalt eller forutsatt mellom partene da avtalen ble inngått. Komiteens flertall har derfor for nye avtaler valgt å gå inn for å gi en slik absolutt rett kun til festere av boligeiendom, uavhengig av når avtalen ble inngått.

       Det er også grunn til å understreke at det ikke er noe i veien for at partene når som helst kan inngå avtale om frivillig salg av grunnen.

       Når det gjelder festere av fritidseiendommer som har inngått avtaler før denne loven trer i kraft, blir gjeldende rett videreført fullt ut. Det er ingen festere som blir fratatt en rett til å innløse grunnen som de har ervervet etter någjeldende lov, når den nye loven trer i kraft! I den grad det skjer en rettsendring med den nye loven, skjer det altså en utvidelse av festerens innløsningsrett og en tilsvarende innskrenkning av grunneierens rett til å fortsette som eier.

       Jeg har registrert en del misnøye med dette fra hytteeiere. Dette er forståelig. Jeg har selv hytte på festet grunn. Men jeg understreker igjen: Hyttefesterne mister ingen rettigheter med den nye loven; de får riktignok ikke en utvidet rett til å innløse, slik Regjeringen foreslo. Vi snakker altså her om en skuffelse fordi forventningene om en fremtidig innløsningsrett ikke slår til, ikke om et rettighetstap!

       De hytteeiere som har inngått sin festeavtale før 1976, kan som i dag søke Kongen om å få innløse grunnen. Praksis etter gjeldende lov er at slik innløsningsrett gis i ikke ubetydelig grad. For avtaler inngått etter 1975 gjelder som hovedregel en rett til innløsning etter 50 år. Begge parter har innrettet seg på denne rettstilstanden. Derfor gjør vi ingen endringer her.

       Når det gjelder nye avtaler, er det mindre betenkelig å gjøre endringer. De som inngår festeavtaler etter at den nye loven trer i kraft, vet hva de har å innrette seg etter. For nye avtaler vil vi kun gi en ensidig innløsningsrett til festere av boligtomter. En annen sak er at det selvfølgelig står partene fritt å avtale salg når som helst.

       I de tilfeller der fester ikke har innløsningsrett, skal festere av fritidseiendommer eller boligeiendommer som inngår avtale etter at den nye loven trer i kraft, ha rett til forlengelse. Etter gjeldende rett er innløsningsrett og forlengelsesrett som hovedregel alternative rettigheter. Dette gjør vi ingen endringer i. For nye avtaler om feste av fritidseiendom får festeren rett til en tidsubegrenset avtale.

       For nye festeavtaler skal det ikke være adgang til å kreve en festeavgift som er urimelig høy, men bortfesteren skal kunne kreve markedsleie for tomten. Komiteen er enstemmig på dette punktet. Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dette punktet, da komiteen heller ikke her gjør endringer i forhold til Regjeringens forslag.

       Komiteen er enig med Regjeringen i at en regulering av festeavgiften i takt med prisendringen skal være lovens hovedregel. Dette vil gi den enkleste og klareste regelen. På den annen side vil ikke komiteens flertall nekte partene å ordne sitt mellomværende på annet vis. Komiteens flertall har gått inn for å åpne for at partene inngår avtale som innebærer regulering av festeavgiften på et annet grunnlag. Tomteverdien vil her være mest praktisk. Slike reguleringer kan imidlertid bare gjøres gjeldende dersom partene har inngått en slik avtale. Dette står det partene fritt å avgjøre som de vil. Bortfesteren vil ikke kunne påtvinge festeren slike vilkår ensidig.

       Komiteens flertall er opptatt av at reguleringen skal sikre balansen i avtaleforholdet, og vil i denne sammenheng vise til lovens § 11, som setter forbud mot urimelig høye festeavgifter. Flertallet mener at dette prinsippet må ligge til grunn også ved regulering av festeavgifter. Ved regulering skal balansen i avtaleforholdet søkes opprettholdt. Det skal ikke skapes nye urimeligheter. Det er viktig å slå dette fast. Grunneieren skal ikke kunne ta igjen for urimelig lav festeavgift over tid ved en dramatisk økning av festeavgiften til et nivå som blir urimelig høyt for festeren. Dessverre har dette skjedd altfor mange ganger ut fra dagens rettstilstand. Jeg vil advare mot at noen grunneier forsøker å misbruke den nye tomtefesteloven på en slik måte.

       Regjeringens forslag til § 15 gir i første ledd særregler om regulering av festeavgiften for boligeiendommer og fritidseiendommer. Når flertallet går inn for å innføre full avtalefrihet for alle eiendommer på dette punktet, opphører behovet for et skille. Dette er årsaken til at Regjeringens forslag til § 15 første ledd er tatt ut av loven. For øvrig er det ikke flertallets hensikt å endre på innholdet i bestemmelsen. For festeavtaler som ikke sier noe om regulering av festeavgiften, vil altså flertallets forslag gi det samme resultat som Regjeringens forslag.

       Dersom partene ikke har avtalt noe om regulering av festeavgiften, skal festeavgiften kunne kreves regulert i samsvar med endringene i pengeverdien siden avtalen ble inngått. Dette er en viktig endring av loven, og en riktig endring. For gamle avtaler er det i praksis sjelden sagt noe om reguleringsadgangen. I slike festeforhold vil som regel festeavgiften bli meget lav, selv med en indeksjustering helt tilbake fra det tidspunktet hvor avtalen ble inngått. I slike tilfeller kan det være aktuelt for bortfesteren å gå veien om avtaleloven § 36 dersom festeavgiften er urimelig lav. Flertallet ønsker å bidra til best mulig balanse mellom fester og grunneier. Etter mitt syn er ikke en ubalanse i favør av fester noe bedre enn en ubalanse i favør av bortfester.

       I de tilfeller hvor festeavtalen sier noe om regulering av festeavgiften, gis avtalen gjennomslag. I de tilfellene hvor det ikke er avtalt noe om når reguleringen skal skje, kan reguleringer skje hvert tiende år. I de tilfeller hvor en regulering forutsetter at en av partene krever det, gjelder reguleringen kun for fremtidige terminer.

       Når det gjelder festetiden, finner jeg heller ikke grunn til å omtale dette nærmere, da komiteen også på dette punktet følger Regjeringens forslag.

       Når tomter skal innløses, er prisen som skal betales, av særlig viktighet. Jeg registrerer at komiteens flertall fra festerhold har blitt kritisert for sitt standpunkt i forhold til hvilken innløsningssum som skal betales. Komiteen har imidlertid ikke gått inn for endringer av reglene om innløsningssummen i forhold til det Regjeringen foreslår. Det skulle derfor være unødvendig for meg å gi noen lang begrunnelse på dette punkt.

       Også her er det viktig å ha regler som gir klarhet og forutberegnelighet for partene. En innløsningsrett av grunnen har stor likhet med ekspropriasjon. Når grunneieren må avstå grunnen, er det viktig å sikre at han får en rimelig kompensasjon for dette. Samtidig er det viktig å forhindre at festeren kommer i en tvangssituasjon hvor han må betale en urimelig høy pris for grunnen. Det er vanskelig å operere med noen egentlig markedspris for slike tomter. Komiteens flertall mener altså at Regjeringen har funnet frem til brukbare avveininger på disse spørsmålene, og slutter seg således til forslag og øvrig begrunnelse på dette punktet.

       I komiteinnstillingen har Sosialistisk Venstreparti signalisert at de vil stemme mot forslaget til § 36 tredje ledd. Jeg antar Sosialistisk Venstreparti selv vil begrunne dette standpunktet nærmere.

       På side 10 i innstillinga seier eit fleirtal:

       « Dersom festeren senere har endret bruken av tomten f.eks fra fritidseiendom til bolig, skal den nye bruken kun legges til grunn dersom bortfester uttrykkelig eller stilltiende har godtatt denne bruksendringen ».

       Med andre ord: Dersom du festar til hytte, er det ikkje du sjølv som har disposisjonsretten til noko du kanskje har brukt 50 år til å byggja opp, men den som leiger vekk. Og eg vil stilla spørsmål om Sjaastad verkeleg meiner at dette er rett. Eg vil òg stilla spørsmål om Sjaastad trur at nokon i det heile frå grunneigarsida vil gje frå seg ein slik rett, slik at nokon kan få rett til å løysa inn ein eigedom dei i utgangspunktet ikkje har, og eg vil stilla spørsmål om kva slags skjønn Sjaastad trur slike personar har.

Anders C Sjaastad (H) : I all vennskapelighet tror jeg jeg må få lov til å si at representanten Akselsen nok ikke har hørt veldig godt etter under mitt innlegg - dog har han helt rett i at det er ganske klar forskjell i tilnærming mellom stortingsflertallet og stortingsmindretallet.

       Når Akselsen snakker om « likeverdige partar », bruker han uttrykket på en litt rar måte, for vi i flertallet mener at det nettopp er likeverdige parter vi får til ved at fester og bortfester skal ha et balansert forhold. Det er det som har gjort at man i det hele tatt har fått en festeavtale. Og vi må hele tiden huske på at det er et leieforhold vi snakker om. Hadde det vært et salgsforhold, ja da hadde det ikke vært noe problem. Vi mener at det er helt avgjørende at man gjennom de endringer som skjer, sørger for å beholde balansen, slik at verken fester eller bortfester får uforholdsmessige fordeler på bekostning av den annen part.

       Det vi konkret er inne på når det gjelder spørsmålet om bruksendring, er jo at i den nye loven skal hva slags bruk som er ment i forbindelse med en festeavtale, nedfelles i avtalen, ellers skal den nektes tinglyst. Så er spørsmålet: Kan en fester gjennom - jeg hadde nær sagt - tilsnikelse endre den bruken som opprinnelig forelå? Da mener vi at det skal man ikke kunne. Det er kun når det er enighet mellom fester og bortfester om at en bruksendring faktisk er akseptert, at festeavtalen kan endres i henhold til det som gjelder for henholdsvis fritidseiendom og boligeiendom når vi snakker om innløsningsrett.

Børre Rønningen (SV) : Eg er iallfall glad for at SV og Arbeidarpartiet står saman i denne saka, for her har faktisk « eigedomsbesitterpartiet » Høgre og grunneigarpartiet Senterpartiet funne saman. Det er klare sosiale skiljelinjer knytte til framføringa av denne lova for Odelstinget, og her står då SV og Arbeidarpartiet på rett side.

       Eg har som juridisk lekmann ein del spørsmål til innstillinga. Det gjeld for det første § 11 Forbod mot urimeleg høg festeavgift. Kva er meint med denne paragrafen? Er det slik at « urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden » vil seie urimeleg høg i forhold til tomteprisane i området, i område med mangel på tomter f.eks., der prisane kan vere svært høge? Verdien knytt til ei tomt på Tjøme er jo større enn verdien knytt til ei tomt i Drangedal, for å ta det eksemplet, så her må det vere store forskjellar. Er det det som ligg i § 11?

       I § 15 er det òg tatt inn eit punkt om at dersom ikkje partane vert samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, må det skjønn til. Og det er klart at ein vanskeleg bortfestar vil bruke den moglegheita. Ligg den moglegheita automatisk i paragrafen? Er paragrafen slik å forstå at bortfestaren her kan gjere seg vanskeleg og bruke § 15 og moglegheita for skjønn?

       Eg reagerer òg på § 36 Innløysingsvilkår, der det er ein passus som seier:

       « For festeavtaler inngått før 1976, kan bortfestaren - så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt - anten krevje innløysingssummen fastsett etter fyrste eller andre ledd eller etter føresegnene om skadebot ved oreigning. »

       Vil ikkje det bli regelen i denne paragrafen dersom me her står overfor situasjonar der bortfestaren er vanskeleg?

Anders C Sjaastad (H) : Jeg skjønner at det glimter i et sosialistisk øye når man her kan snakke om eiendomsbesittere i forhold til - jeg går ut fra - proletariatet. Jeg må nok som fester av fritidseiendom sammen med min familie protestere mot at det er slik at vi stakkars festerne skal ses på som proletarer, og at motparten er eiendomsbesitter av en type som man skal holde seg langt unna. Ærlig talt synes jeg det ville vært ganske urimelig hvis jeg skulle ha innløsningsrett på en tomt som har vært festet i lang tid, men hvor det så vidt jeg kan se, er rimelig balanse i avtalen mellom fester og bortfester.

       Det vi ikke har illusjoner om fra flertallets side, er at vi kan fastsette hva som konkret er rimelig og urimelig i hvert enkelt tilfelle - i så fall ville vi måttet gi så firkantede og rare bestemmelser at de ikke kunne praktiseres i virkeligheten. Det er derfor vi har brukt § 11 og avtaleloven § 36 om urimelighet. Men det er klart at nettopp fordi forholdene varierer så mye fra tomtefeste til tomtefeste, er man nødt til i konkrete tilfeller å finne ut hva som er rimelig, og hva som er urimelig - også når det er snakk om skjønn. I det hele tatt er det en illusjon å tro at man kan klare å detaljregulere for 10-12 % av eiendommene i Norge gjennom lovparagrafer. Det man må få frem, er hvilke forutsetninger som skal legges til grunn, og så må man i tvistetilfeller rett og slett regulere dette gjennom domsavsigelser. Det måtte man tidligere, og det må man i henhold til den nye loven også.

Anders C Sjaastad (H) : Dette var en besynderlig replikk - av to grunner. For det første snakker hr. Akselsen her varmt om hus og heim. Ja, men vi er jo ikke uenige når det gjelder hus og heim. Der har vi stort sett hele veien fulgt opp det Regjeringen går inn. La oss da ikke snakke om hus og heim!

       Da er vi over på fritidseiendommen. Der er det altså en uenighet. Hr. Akselsen nevnte den stakkars pensjonisten - som vi alle blir på et eller annet tidspunkt, også jeg med en hytte - som ønsker å trekke seg tilbake. Ja, men det er jo ikke noe problem, det! Han vil jo ha muligheten for fortsatt å benytte denne hytta fullt ut. Jeg kunne lage en like sentimental forestilling, jeg - om den stakkars bonden som er blitt pensjonist og står i fare for å miste attåtnæringen, fordi det bl.a er en regel som tillater at alle hans bortfestede hytteeiendommer blir innløst. Så la oss ikke bli altfor sentimentale her, la oss prøve å argumentere noenlunde ryddig i forhold til det som er situasjonen: I forhold til dagens rettstilstand kommer festeren like godt eller bedre ut, uansett hva vi snakker om, fritidseiendom eller boligeiendom - det er situasjonen! Men når det gjelder fritidseiendom, har vi ikke gått så langt i å forskyve rettigheter fra bortfester til fester som det Regjeringen har ønsket. Og i denne saken, som i mange andre saker, nekter jeg å akseptere - og det gjør også stortingsflertallet - at det er arbeiderpartiregjeringens forslag som er det eneste saliggjørende. Jeg tror vi kommer til å få en god lov når denne blir vedtatt.

Olav Akselsen (A) (fra salen):

       President - ei openberr misforståing!

Anders C Sjaastad (H) : La meg bare sitere litt fra begynnelsen av « § 36 Innløysingsvilkår »:

« Ved innløysing av tomt som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal innløysingssummen setjast til kapitalverdien av den årlege festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Kongen kan i forskrift fastsetje kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien. » osv.

       Jeg tror Rønningen stort sett vil finne svar på sine spørsmål hvis han leser nøye den utmerkede innstillingen. Men det er kommet frem en del forestillinger om at det er ment andre ting enn det som er sagt, og den typen misforståelser er det veldig vanskelig å gardere seg mot. Jeg må derfor bare få lov å si til hr. Rønningen: Prøv og les én gang til!

       Når det gjelder § 11, er jo situasjonen den at det ikke er mulig å si hva som er rimelig generelt ut fra tanken på en bestemt eiendom på Tjøme eller i Telemark. Man kan antakelig si noe om prisnivået i et visst område, men selv da vet vi utmerket godt at det henger sammen med utsikt, adgang til sjø osv. Og hvis vi utover å snakke om rimelighet og snakke om § 36 i avtaleloven, om vi skulle prøve å si noe mer om hva som er rimelig og urimelig, ville det blitt det reneste tøv, ærlig talt. Jeg tror totalt sett - jeg vil gjerne få gjenta det - at vi har klart å gå en rimelig grensegang mellom fester og bortfester. Men vi har ikke noen illusjoner om at man kan gi en lov som fjerner behovet for å etablere en rettstilstand gjennom enkelte domsavsigelser. Slik har det vært tidligere, og slik vil det være i fremtiden.

       Det lovforslaget Odelstinget i dag skal ta stilling til, er et resultat av mange års lovarbeid og et forslag som berører mange hus- og hytteeiere i dette landet. Interessen og forventningen har vært stor hos mange av de 250.000 tomtefesterne dette berører, og selvsagt også hos grunneierne. Det var heller ikke fritt for at det underveis i lovarbeidet ble drevet aktiv lobbyvirksomhet fra interessegrupper på begge sider. Etter at lovforslaget ble fremmet for Stortinget, fikk også komiteen nyttige innspill i sitt arbeid med innstillingen. Dessverre konsentrerte noen seg etter min mening for mye om motstand mot tomtefeste som institutt og påstander om inhabilitet og for lite om innholdet i det forslaget Regjeringen la fram for Stortinget. Jeg sier dessverre, fordi Regjeringens forslag innebar store forbedringer for tomtefesterne. Denne strategien gav dessverre lettere spillerom for dem som konsentrerte seg om selve innholdet, og som ikke var enig i de forandringer som var foreslått til fordel for festerne. En konklusjon blir likevel at Regjeringen får tilslutning til det aller meste, i alle fall når det gjelder feste av boligtomt.

       Når det gjelder de 100.000 festere av fritidstomter, innebærer dessverre flertallets endringer en klar svekkelse i forhold til Regjeringens forslag. Jeg respekterer helt klart et standpunkt der en ønsker å avskaffe tomtefeste som ordning, men det gjelder etter hvert å ta virkeligheten innover seg og forsøke å få til så gode og rettferdige ordninger som mulig innenfor en lov som en ser vil bli gjort gjeldende.

       Jeg registrerer at det nå er kommet mer konstruktive innspill, ikke minst fra Norges Hytteforbund. Dessverre er det for sent i forhold til å få innflytelse på sluttresultatet. Det er stadig grunn til å undre seg over hvor lite kjent det er utenfor dette huset hvordan saker behandles, og når det er mulig for krefter utenfra å få innflytelse på sluttresultatet. Jeg tillater meg også å etterlyse et større engasjement fra pressens side underveis i komiteens behandling av forslag til ny tomtefestelov. En fristes til å tro at dette er et lovforslag som pressen kanskje finner lite interessant, for ikke å si kjedelig, men kanskje aller mest vanskelig tilgjengelig. Men det er altså faktisk slik at dette lovforslaget direkte berører en betydelig del av Norges befolkning.

       En samlet komite er enig i at det også i framtida skal være anledning til å inngå avtaler om tomtefeste. Regjeringen ønsket imidlertid å få til en lov som var mest mulig tilgjengelig for folk flest. Det er stort sett folk flest som er tomtefestere. Ni av ti tomtefestere er private. Blant annet av den grunn foreslo Regjeringen ikke å skille mellom feste av tomt til bolig og fritidshus. Dessuten er det i virkeligheten slik at festere av tomt til fritidsbolig ofte har en like sterk økonomisk og følelsesmessig tilknytning til sin fritidsbolig som andre har til den vanlige boligen. Komiteens flertall, alle partier unntatt Arbeiderpartiet og SV, deler ikke disse synspunktene og innfører et skille mellom feste av tomt til bolig og fritidshus.

       Et annet viktig punkt der det samme flertallet står sammen, gjelder det som flertallet omtaler som vern av den frie avtaleretten. Arbeiderpartiet og SV vektlegger i større grad betydningen av å få en lov der rettssikkerheten og forutsigbarheten for festeren blir bedre enn i dagens lov. Vi mener det da blir nødvendig på enkelte punkter å gripe inn i avtalefriheten. Dette gjelder spesielt regulering av festeavgiften. Her er det dessuten slik at Regjeringens forslag i virkeligheten betyr at dagens prisforskrifter blir flyttet fra forskrift til lov.

       Saksordfører Sjaastad har redegjort for hovedtrekkene i komiteens innstilling. Det er relativt stor enighet i komiteen om det meste. Men som det framgår av den samme innstillingen, er det spesielt i forhold til innløsningsretten og fastsettelse av festeavgiften komiteen deler seg. Ettersom flertallet velger å skille mellom feste av tomt til bolig og fritidshus, blir lovverket mer komplisert og utilgjengelig enn ønsket og - etter mindretallets mening - nødvendig. Den store gruppen av festere til fritidshus har grunn til å være svært misfornøyd med det som nå ser ut til å bli vedtatt, sammenlignet med det som var Regjeringens forslag. I nye avtaler vil disse ikke få anledning til innløsning. Etter Regjeringens og mindretallets forslag ville innløsning vært mulig etter 30 år. Flertallet begrenser også innløsningsmuligheten for tomter der avtaler er inngått før loven av 1975 og for tomter der avtaler er inngått etter loven av 1975. Her er vårt forslag innløsningsrett etter 50 år.

       Spørsmålet om regulering av festeavgiften har vært et sentralt punkt i behandlingen av forslaget. Her blir resultatet at avgiften skal reguleres etter kroneverdien såframt partene, som det står, « tvillaust » ikke har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller har avtalt annen regulering. Denne siste muligheten åpner selvsagt for at bortfesteren - av mange oppfattet som den sterke part - kan kreve en regulering som ligger over det en regulering etter utviklingen av pengeverdien ville gitt, forutsatt at det da « tvillaust » ikke er avtalt at avgiften skal ligge fast. Det er grunn til å ta på alvor de advarslene som er kommet om at denne paragrafen vil være god butikk for advokatstanden. Riktignok heter det i § 11:

       « Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av likande tomter på liknadene avtalevilkår. »

       Det er likevel grunn til å frykte at flertallets forslag til regulering av festeavgiften vil tjene advokatstanden mer enn det i alle fall vil tjene tomtefesteren, og kanskje også bortfesteren.

       Komiteen har, som tidligere sagt, fått innspill fra aktører som til daglig lever med virkningen av eksisterende lov av 1975. Her kan nevnes Volda kommune og Volda Tomtefesteforening og Hvaler Tomtefesteforening. I Volda sentrum er det i dag nærmere 300 festetomter. Her er de spesielt opptatt av innløsningsvilkårene og fastsetting av innløsningspris. En er fornøyd med forslaget om at verdiøkningen av tomten i utgangspunktet skal deles mellom bortfester og fester, men frykter for at unntaksreglen om bruk av skjønn vil uthule dette, og at det i virkeligheten blir slik at bortfesteren sitter igjen med hele verdiøkningen.

       Som det framgår av våre merknader, har vi stor forståelse for denne frykten. Retten til erstatning etter lov om ekspropriasjon er imidlertid grunnlovsfestet og så klar at vi ikke har funnet det riktig å ta bort denne muligheten. I denne omgang må vi bare henstille til bortfesteren å ta på alvor det som er lovens klare intensjon, nemlig en deling av verdistigningen når innløsningspris skal fastsettes.

       Til slutt vil jeg ta opp mindretallsforslagene fra Arbeiderpartiet og SV som er tatt inn i innstillingen.

       Anders C Sjaastad (H) : Representanten Rønningen var veldig opptatt av § 36 tredje ledd, og jeg har lyst til å sitere den:

« For festeavtaler inngått før 1976, kan bortfestaren - så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt - anten krevje innløysingssummen fastsett etter fyrste eller andre ledd eller etter føresegnene om skadebot ved oreigning. »

       Hr. Rønningen fikk det til å lyde slik at dette var noe som stortingsflertallet hadde funnet på i strid med det Regjeringen hadde foreslått. Så jeg føler bare et behov for at hr. Fredagsvik bekrefter at dette er noe som ordrett stod i Regjeringens utkast til tomtefestelov, og at Arbeiderpartiet følgelig synes at dette er en godt utformet paragraf og ikke har noen betenkeligheter med å støtte den, slik at man bare får frem at det er SVs særlige markering vi her snakker om.

Jan Otto Fredagsvik (A) : Det er vel riktig å si at på akkurat dette området hadde Arbeiderpartiets fraksjon i komiteen en del problemer, men det er også riktig som Sjaastad sier, at det man landet på når det gjelder innløsing i dette tilfellet, var Regjeringens forslag. Hovedregelen, som også var foreslått av Regjeringen, var at verdistigningen skulle deles likt mellom partene, men at bortfester da kunne kreve skjønn. Det er en konsekvens av Grunnloven § 105. For tomt festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester er det slik at innløsningssummen settes til kapitalverdien av den årlige festeavgiften etter regulering på innløsningstiden. Da er det Kongen ved forskrift som fastsetter renten.

       I andre tilfeller, som er feste på bestemt tid, settes innløsningssummen til tomteverdien da festet ble inngått, omregnet etter endringen i pengeverdien, og verdistigningen skal da deles.

       Når det gjelder fester inngått før 1976, kan bortfester velge mellom de to alternativene, og det er ved uenighet at bortfester kan kreve erstatning etter ekspropriasjonsreglene. Da må krav om skjønn settes fram seks måneder før innløsningsdato. Vi hadde, som jeg sa i innlegget mitt, forståelse for den problemstillingen som er tatt opp bl.a fra Volda kommune, men vi har vektlagt § 105 i Grunnloven så tungt, og det gjorde også departementet, at vi ikke gikk inn for en endring der, som SV riktignok gikk inn for.

Lisbeth Holand frafalt replikk.

       Presidenten: Flere har ikke bedt om ordet til replikk.

       Lisbeth Holand (SV) (komiteens leder):

       Det har vært mye uro etter at komiteen la fram innstillingen sin, allerede i juni, og vi får altså behandlet den først nå i november. Det viste seg da vi la fram innstillingen at Regjeringen kom i mindretall på mange punkter. Innstillingen avspeiler den tradisjonelle klassiske konfliktlinjen mellom de borgerlige partiene på en side og Arbeiderpartiet og SV på den motsatte siden. Den motsetningen er ikke det som dominerende i norsk politikk i dag, men i lov om tomtefeste er den en helt klar realitet.

       Dette er spørsmål som gjelder interessekonflikter mellom grunneiere og eiendomsbesittere og folk uten eiendomsrett til den jorda som de bruker. Her er det ingen tvil om de borgerlige sitt valg. I den interessekonflikten velger de konsekvent grunneiernes parti. Jeg finner de borgerlige partienes skildring av fordelene ved tomtefeste interessant. Først skriver de at for dem som ikke har økonomi til å kjøpe seg grunn, kan festeavtale gjøre det mulig å skaffe seg råderett til en tomt som det ellers ikke ville ha vært mulig å skaffe seg. Det høres rent ut som en sosial ordning. Men så sier de i neste setning at for bortfesteren vil en festeavtale kunne oppleves som mer lukrativ enn et salg. Ja, det oppleves nok sånn fordi det ofte er mer lukrativt eller kan bli mer lukrativt. Så langt jeg kjenner til, er det langt mer vanlig at folk som skal bygge seg hus eller hytte, helst vil kjøpe grunn, og de vil gjerne strekke seg langt for å få mulighet til å kjøpe grunn. Men grunneiere er ofte svært så uvillig til å selge. Derfor må folk nøye seg med festetomt. Jeg tror nok at det er det som oftest er virkeligheten.

       Målet med ny lov om tomtefeste var todelt, nemlig å gi festerne en bedre sikkerhet mot ublue krav fra bortfesternes side og å gjøre regelverket klarere, sånn at folk uten juridisk utdanning skulle kunne gjøre seg nytte av regelverket på egen hånd. Som flere har pekt på, er det svært mange dette regelverket angår. Jeg må konstatere at ingen av målene er nådd. Reglene gir fremdeles et vidt rom for å forme ut ulike vilkår for festeavtalen, så det blir mye advokatmat i tolkningen av de ulike avtalene. Og festerne har på enkelte områder kanskje et svakere rettsvern mot urimelig heving av festeavgiften enn det som Regjeringen foreslo.

       Var det fornuftig å lage en ny lov om tomtefeste, eller burde en ha avskaffet hele ordningen? Flere høringsinstanser gikk inn for å avskaffe ordningen med tomtefeste, bl.a. LO, og jeg ser mange gode grunner for en slik avskaffelse. Når jeg likevel har vært med på å gå inn for ny lov om tomtefeste, er det særlig fordi dette er så utbredt, og at det vil komme til å være det i så lang tid vi kan overskue framover. Derfor trenger vi uansett en ny lov om tomtefeste. Jeg har en viss forståelse for argumentet om at en ikke skal gripe unødig inn i avtaleretten. Det som har vært vesentlig og avgjørende for meg, er at vi skulle sikre festerne slik at de i størst mulig grad skulle ha de samme rettighetene som de ville hatt om de hadde vært selveiere.

       Jeg viser også til Sivillovbokutvalget, som peker på at når bortfesteren fester bort en tomt, fraskriver han seg framtidig rett til å benytte tomten. Og når tomtefesteren da får en absolutt rett til å forlenge festet, har ikke bortfesteren annen råderett over tomten enn retten til festeavgiften. Det oppstår da, som det sies enstemmig fra komiteen - selv om Hiim rister på hodet, så står det der - en todelt eiendomsrett.

       Jeg vil kommentere noen av de punktene som jeg oppfatter som de viktigste i innstillingen. Det gjelder spørsmålet om skillet mellom bolig- og fritidsfeste, regulering av festeavgift, rett til innløsing eller plikt til innløsing. De borgerlige har gått inn for et skille mellom bolig- og fritidsfeste, slik at det bare er boligfestet som gir rett til innløsing. Men både bolig- og fritidsfeste skal gjelde inntil festeren eventuelt sier opp festeavtalen. Jeg finner det skillet nokså urimelig og ulogisk. All den stund festeren har en suveren rett til å bestemme hvorvidt han vil si opp festeavtalen eller hvorvidt han vil fortsette den, oppfatter jeg det slik at bortfesteren i all hovedsak har avhendet tomten da han inngikk festeavtalen. Han kan ikke regne med noen rett til tomten igjen. Han har fraskrevet seg råderetten og sitter igjen med retten til den årlige festeavgiften. Når han da har gjort det - skrevet fra seg disposisjonsretten til tomten på varig grunnlag, enten det gjelder bolig- eller fritidseiendom - er det vanskelig å se hvorfor ikke reglene om innløsing skulle være de samme for bolig og fritidshus. Riktignok blir det pekt på at bolig har et særlig behov for vern, og det er det vel ikke noen tvil om. Men når det gjelder tilknytning som er opparbeidet gjennom mange tiår, er det liten tvil om at tilknytning for familien også kan være sterk når det gjelder hytta som har vært slektens samlingsplass i generasjoner. Jeg finner det rimelig å legge vekt på vern av interessene til dem som har knyttet seg til en plass gjennom arbeid og omsorg for plassen, framfor for interessene til bortfesteren, som i hovedsak har en økonomisk interesse i tomta.

       Når det gjelder regulering av festeavgift, er reglene i dag ulike for festeavtaler inngått før 1976 og avtaler som er inngått etter at den nye loven kom i 1976. For de første kan en festeavtale bare reguleres hvis det uttrykkelig er fastsatt i avtalen. Her kan da regulering gjøres med grunnlag i avtaleloven § 36, hvis det er et klart misforhold mellom ytelsene. To høyesterettsdommer fra 1988 sier at en slik regulering i tilfelle skal gjøres på grunnlag av endring i pengeverdien, ikke med grunnlag i endring av tomteverdi. Departementets forslag er i samsvar med avgjørelsene i Høyesterett, mens det borgerlige flertall i komiteen vil gi mer rom for andre måter å regulere festeavgiften på. De åpner for at tomteverdien også kan avtales som noe av reguleringsgrunnlaget, noe som etter mitt skjønn bryter med det prinsipielle utgangspunktet om at bortfesteren har avhendet retten til tomten da han inngikk festeavtale.

       De borgerlige foreslår også at festeavgiften skal fastsettes ved skjønn hvis partene ikke blir enige. Ved det skjønnet vil det bli tomteverdien på reguleringstidspunktet som blir avgjørende. Det som da er faren sett fra festerens side, er at bortfesteren vil ha all mulig økonomisk interesse av ikke å komme fram til enighet med festeren. Derfor er det fare for at skjønn blir regelen i mange tilfeller.

       Norsk Hytteeierforbund skriver i brev til komiteen at det borgerlige flertallets forslag er svært dårlig tenkt igjennom, og at de etter at innstillingen er blitt kjent, allerede har opplevd mange krav om regulering av festeavgiften til slike nivåer at det ikke er mulig for festeren å følge med. De peker særlig på hytter i oslofjordområdet, der det har vært byggeforbud i tiårsvis. Der har prisene skutt til himmels og folk med vanlige inntekter som har arvet en familiehytte, vil ikke kunne betale festeavgiften regnet ut fra den antatte verdien som tomten ville kunne ha i dag. Det borgerlige flertallets forslag vil kunne føre til at vanlige folk ikke vil ha råd til å sitte med hytta si, og det blir rikfolket som overtar kyststripa rundt Oslofjorden. Det strir mot rettferdighetsoppfatningen min at bortfesteren skal kunne håve inn fortjeneste på hytta som han i realiteten har avhendet for flere tiår siden. Han skal ha rett og rimelig avkastning med utgangspunkt i forholdene da han festet bort tomten. Utover det er regulering av festeavgiften med grunnlag i endring av pengeverdien rimelig. Men de borgerlige er klare i sitt valg i interessekonflikten mellom grunneierne og dem som har lagt ned arbeid og kjærlighet på hytta eller i huset sitt. De borgerlige velger grunneierinteressene.

       Interessekonflikten er den samme når det gjelder reglene om innløsing, slik de er formet i § 36. Det er et framskritt med loven at krav om innløsingsplikt faller bort, at festeren får en uavkortet rett til å forlenge festeavtalen, og at festeren får en rett til innløsing. De borgerlige vil jo ikke at denne retten skal gjelde fritidshus, bare boligeiendommer. Men det er òg viktige prinsipielle spørsmål som er knyttet til hvordan innløsingssummen skal fastsettes, noe som har vært tatt opp i replikker tidligere her i dag.

       Departementet foreslår ulike prinsipp enten det gjelder festeavtaler på uavgrenset tid eller det gjelder tidsavgrensede festeavtaler. Jeg vil konsentrere meg om det som gjelder de tidsavgrensede avtalene som er inngått før loven av 1976, for det er her loven kan gi de klart mest urimelige utslagene. Departementet foreslår her at innløsingssummen skal settes lik tomteverdien på den tid festet ble inngått, omregnet etter pengeverdien fra da og til innløsingstidspunktet, med tillegg eller fradrag av halvparten av den endringen i tomteverdien som ikke skriver seg fra endringer i pengeverdien eller fra festeren. Den regelen innebærer en deling av økning eller minking i tomteverdien som skyldes samfunnsmessige inngrep eller endringer. En tar da som utgangspunkt det som helt klart også har vært komiteens utgangspunkt, at bortfesteren foretok en delvis avhending da en inngikk den tidsavgrensede festeavtalen, og at han nå ved den endelige avhendingen får halvparten av den verdiendringen som skyldes samfunnsmessige inngrep.

       Men så blir SV stående aleine, når vi sier at det er dette som skal være regelen. Resten av komiteen sier da at « innløsning av festetomter har stor likhet med ekspropriasjon », og viser til at den som avstår eiendom ved ekspropriasjonslignende tiltak, har rett på full erstatning - henvisning til Grunnloven. Jeg finner det skuffende at departementet og komiteflertallet ikke holder seg til det de selv argumenterer med bør være hovedregelen ved innløsing av tidsavgrensede avtaler inngått før 1976, som tar utgangspunkt i at inngåing av festeavtaler innebærer en delvis avhending av tomta. For når departementet åpner for at bortfesteren kan kreve innløsingssummen fastsatt etter forskrifter om ekspropriasjon, betyr det at bortfesteren skal få erstattet all verdistigning som har vært på eiendommen i de minst 50 åra som har gått siden han delvis avhendet tomta gjennom festeavtalen.

       Jeg kan være enig i at innløsing har en viss likhet med ekspropriasjon, og Grunnloven gir rett til full erstatning ved ekspropriasjon. Men jeg finner det urimelig å tolke begrepet « full erstatning » i denne sammenheng som synonymt med den verdien en lignende ubebygd tomt har, når vi her snakker om en tomt der kjøperen har hatt huset sitt i mange år, og tomteeieren har gitt fra seg mesteparten av råderetten for flere tiår siden. En slik forståelse vil etter mitt skjønn gi bortfesteren en overkompensasjon som jeg ikke kan se at det er rimelig å hevde at det er eller bør være et grunnlovsmessig vern for.

       Arbeiderpartiet skuffer meg på det punktet - det vet de. De hopper av på det mest avgjørende punktet. De sier, som det ble nevnt i en replikk her, at de har svært stor sans for innvendingene fra SV, men at § 105 i Grunnloven er å forstå slik at punktet om full erstatning må være der. Men jeg finner da grunn til å minne om at Høyesterett også sier at Stortingets tolking av hvor langt de forskjellige grunnlovsreglene skal gjelde, skal tillegges stor vekt i retten. Jeg kan ikke skjønne at ikke Arbeiderpartiet i denne sammenheng vil være med og trekke opp rammer for virkeområdet for § 105 når det gjelder tomtefestesaken.

       Jeg er redd for at de gode intensjonene som departementet har lagt inn som hovedregel i § 35, vil få liten vekt, fordi bortfesteren så helt klart vil kunne tjene mer på å bruke ekspropriasjonsloven. Jeg kan håpe at rimelige bortfestere bruker hovedregelen, men jeg er stygt redd for at det ikke er det som blir tilfellet.

       Arild Hiim (H) : Jeg merker meg at representanten Holand er svært opptatt av historien. Formodentlig skal også en lov som denne gjelde for all framtid. Men jeg har i hvert fall merket meg at det med representanten Holands forslag vil bli slik at det for grunneier, enten man titulerer ham som eiendomsbesitter eller grunneier, vil bli en rettsløs tilstand, enten han er stor eller liten, og uansett om dette var en nødvendig inntekt for å forsøke både å sikre sin egen framtid og kanskje ikke minst kommende generasjoners framtid og muligheter for å bo på det bruket det dreier seg om. Han er nærmest en rettsløs fattigfant, som må finne seg i at den verdien som tomta har, har han en gang for alle mer eller mindre bundet seg til ved å inngå en leiekontrakt. Da har han ikke like stor rett til å få den verdien som tomta har, som det de ville ha som enten hadde solgt der og da, eller som hadde ventet på å hente inntekten.

       Er ikke SV i stand til å se sammenhengen med hensyn til dem som sitter på små bruk ute, og som kanskje har både karrig jordvei og karrig skog, og se at man kan sikre framtidige generasjoners muligheter for å bo på plassen bl.a ved å leie bort i stedet for å selge nå, men på en måte som sikrer en rettferdig tomteverdi både for den som leier og for den som er bortleier? Dernest: Er det ikke slik at også representanten Holand respekterer Grunnloven § 105? Jeg har ikke merket meg noe forslag om å endre den loven. Faktisk er den så viktig at når vi får tilfeller som rammes av denne bestemmelsen, finner Arbeiderpartiet å måtte bøye seg for den. Er SV innstilt på det?

Lisbeth Holand (SV) : Jeg må si det var en relativt frisk påstand fra representanten Hiim da han snakket om at SV vil plassere bortfesterne i en « rettsløs tilstand », når mitt utgangspunkt er, og jeg sier, at det som faktisk hele komiteen - et bredt flertall - foreslår skal være hovedregelen ved fastsetting av innløsningspris, det bør være den eneste regelen. Det er noe ganske annet enn å si at en er rettsløs. Det er reglene som flertallet synes bør være hovedregelen, jeg sier skal gjelde.

       Det som skaper problemer her, er spørsmålet om verdien av tomta som er festet bort. Jeg merker meg at det ikke er noen interesse fra de borgerliges side for å gå inn på spørsmålet om hvem det er som bør høste fortjenesten ved verdistigningen av en festet tomt - den verdistigningen som skjer fra inngåelsen av festekontrakten og til eventuell innløsing eller regulering av festeavgift skjer. Mitt utgangspunkt er at den samfunnsskapte verdien ikke skal være grunneierens eksklusive verdi.

       Så er spørsmålet om SV respekterer Grunnloven § 105? Ja, det gjør vi. Men som jeg argumenterte med, så sier også Høyesterett at Stortingets syn på hvor grensene for virkeområdet i den enkelte type sak skal gå, vil ha stor betydning ved bruk av paragrafen. Her mener jeg det helt åpenbart er rom for å uttrykke en slik holdning fra Stortinget når det dreier seg om en sak der det er snakk om en todelt eiendomsrett. Da må det være rimelig om Stortinget sier at det innebærer at den fulle verdistigning som har skjedd på eiendommen, ikke skal tilfalle bortfesteren, eieren, alene. Det vil bli overkompensasjon, altså mer enn full erstatning. Det verner ikke Grunnloven om.

Anita Apelthun Sæle (KrF) : Når representanten frå SV i denne saka snakkar om regulering av festeavgifta, får ho det til å høyrast ut som om småbonden er blitt godseigar, og at det er dei styrtrike som festar bort tomter her i landet. Ho må ha gløymt bonden sin verkelege kvardag, der han får utbetalt 120.000 kr for eit årsverk.

       SV får det også til å høyrast ut som om reguleringa av festeavgifta er urimeleg og vil loppa festaren for pengar. Men fleirtalet seier jo definitivt i forslaget til § 15 at det er pengeverdien som skal vera reguleringsgrunnlag. Det einaste unntaket er når det klart er inngått andre, private avtalar. Er SV redd for og uroa for høvet til avtalefridom i Noreg?

Lisbeth Holand (SV) : SV har stor sans for avtalefrihet mellom likeverdige parter. Som jeg pekte på i mitt innlegg, er oftest grunnen til at det blir inngått en festeavtale, at bortfesteren ikke ønsker å selge. Den som ønsker å feste, er da ofte nødt til å akseptere en avtale slik bortfesteren vil ha den. Mange av de gamle avtalene som er inngått, er muntlige, og mange er svært så uklare. Da blir det ganske interessant å se på hvilke måter de skal reguleres på.

       Mitt poeng er at når det dreier seg om regulering etter lang tid eller det dreier seg om innløsning, finner jeg det høyst urimelig at det er bortfesteren som skal sitte igjen med den verdistigningen som skyldes samfunnsendring i løpet av den tida.

       Så spør Apelthun Sæle om SV tror at alle småbrukere er godseiere. Nei, det tror vi absolutt ikke! Jeg tror at i mange tilfelle er heller ikke regulering av festeavgift problematisk. Der de blir problematiske og der det er viktig å ha lover som regulerer og tar klar stilling til hvilke interesser vi oppfatter som mest verneverdig, er der det har skjedd en dramatisk endring av tomteverdien. Derfor bruker jeg eksempler fra rundt Oslofjorden. Jeg har sjøl festetomt, og det er overhodet ikke problematisk. Jeg tror at i svært mange tilfeller der det er større likeverdighet mellom partene, er det ikke problematisk. Men vi trenger reglene for de tilfellene der det har vært en sterk verdistigning på tomta. Og der har de borgerlige klart tatt stilling - de velger bortfesteren og tar grunneierens parti.

Arild Hiim (H) : Jeg tror ikke, uansett valg av metode, at det er lett å få overbevist representanten Holand om at man faktisk forsøker å ta hensyn til begge parter og finne noe som er rimelig og balansert. Man har til og med, når noen har trodd de har leid bort en tomt, tillatt festeren så å si å kunne slå til seg tomta til eie. I en fremtidig ordning vil altså alt kunne skje etter 30 år.

       Det som var utgangspunktet for min replikk nå og for så vidt utgangspunktet i det svaret som Holand hadde til min forrige replikk med hensyn til fastsettelse av verdi, var at de gamle festeforholdene i tillegg til å ha en meget lav avgift på forhånd, også har sterke begrensninger i hvordan avgiften kan økes i henhold til dette lovforslaget. Vil hun finne det rimelig at den som skal finne seg i å avhende denne tomten, også skulle få en verdi fastsatt ut fra den særdeles lave leieprisen? Vil det ikke da være slik at man fikk en rettsulikhet til fordel for dem som er så heldig å ha et gammelt leieforhold som er lavt regulert, og som til og med kunne få det til eie for praktisk talt ingenting?

       Det er snakk om leieforhold. Men når man snakker om 50 kr i årlig leie, kan man indeksregulere så mye man bare vil. Uansett ender man med en meget, meget lav tomtepris. Og det blir, skal jeg fortelle deg - ærede president - rimelige tomter hvis det kommer til innløsning av disse.

       Jeg skulle svært gjerne vite om representanten Holand ville finne et system basert på en slik tomteverdi rettferdig som grunnlag for fastsettelse av den innløsningsprisen som skulle gjelde.

Lisbeth Holand (SV) : Jeg merker meg at Høyre er meget konsekvent i sin språkbruk. De snakker om en « leieavtale », mens formålet med sjølve tomtefesteloven er at festeren i større grad skal få rettigheter på linje med den som eier grunnen huset eller hytta er bygd på. Jeg konsentrerer meg her om festekontrakter som gjelder hus eller fritidseiendom - det er det konflikten står om. Det er enighet om at det dreier seg om verneverdige interesser, og vi ønsker at festeren skal få rettigheter mer på linje med den som eier, bl.a ved at kontrakten blir uoppsigelig.

       Så viser representanten Hiim til at det faktisk er noen som har veldig lave festeavgifter etter å ha inngått en sånn avtale for kanskje 50-60 år siden. Ja, og det er klart at representanten Hiim har rett i at de er heldige som har gjort det. Men da må han også ta for seg det som han sjøl har vært med og sagt. Det foregikk en delvis avhending av tomta på det tidspunkt festekontrakten ble inngått. Når en inngår avtaler som skal gjelde i 50-90 år, er det rimelig at den som investerer tid, penger, arbeidskraft, omsorg og følelser i stedet, får en rettighet. Han fikk det da festekontrakten ble inngått, og han er heldig, det er jeg enig i.

Anders C Sjaastad (H) : Lisbeth Holands hovedinnlegg var interessant. Det bestod i grunnen av to deler.

       Først var det en ganske nøktern beskrivelse av hvorfor - tross alt - det var hensiktsmessig med en lov om tomtefeste, det er « så utbredt ». Videre snakket hun om avtalefrihet, som hun langt på vei hadde sans for.

       Så kom den lyriske del av innlegget, hvor hun snakket om kjærlighet og tilknytning til hytta, « omsorg for plassen » - for å sitere direkte. Det er da jeg har lyst til å spørre direkte: Hva er det i flertallets forslag som gjør at fester Holand og fester Sjaastad ikke kan fortsette å ha « omsorg for plassen », kan utnytte hytta og ha alle de fordeler som ligger i disposisjonsretten? Er det slik at representanten Holand vil gå enda lenger enn eiendomsbesitterpartiet Høyre og mene at all verdi ligger i også å eie den grunnen som hytta står på? Er det det som gjør at representanten Holand ikke fortsatt kan føle « omsorg for plassen »?

Lisbeth Holand (SV) : Det virker som om tomtefester Sjaastad trenger en konkretisering av problemene og situasjonen: Dersom det ble inngått en festeavtale på 60 år f.eks på 1930-tallet - og nå er det barnebarna til bortfesteren som har overtatt - har kontrakten nå gått ut. Hvis en fortsatt skal feste, vil det være snakk om regulering av festeavgifta. Og da er spørsmålet: Hva blir grunnlaget for reguleringa? Grunnlaget for reguleringa har det borgerlige flertall sagt at som hovedregel skal være endring i pengeverdien. Hovedregelen er utmerket i hele komiteens forslag. Men så er det det som går utover hovedregelen, nemlig at en også skal kunne ha mulighet til å regulere på et annet grunnlag, vesentlig avgrenset av § 11, som går på at det ikke skal kunne avtales urimelige festeavgifter i forhold til det som i dag betales for nye, tilsvarende festetomter.

       Hvis vi ser på de mest attraktive områdene, som rundt Oslofjorden, er det nå engang sånn at det ikke er hvem som helst som har råd til å betale de festeavgiftene som i dag vil kreves ved nyinngåelse av en festeavtale. Da syns faktisk jeg at den som har lagt ned omsorg og kjærlighet i og fått tilknytning til familiehytta gjennom 50-60 år, skal ha andre rettigheter enn den som i dag vurderer å kjøpe seg en hytte. Det er det som er problemet. Hvis tomtefesteren har en tomt i et sånt område, er det ikke sikkert han fortsatt vil ha råd til å ha det. Da vil han ikke lenger kunne legge ned sin omsorg og kjærlighet i familiestedet.

       Da departementet i februar i år la fram forslag til ny lov om tomtefeste, var følgende mål sentrale, og det kan vel for så vidt stå som en slags oppsummering av talerne før meg:

       Dette er mål som jeg oppfatter, både av innstillingen og av det som har foregått hittil i dag, har allmenn oppslutning. Det er med tilfredshet jeg konstaterer at en samlet komite i tråd med departementets forslag går inn for at det skal vedtas en helt ny tomtefestelov, for det var, som flere av talerne før meg har vært inne på, ikke helt opplagt. På denne måten sikrer vi oss en ny gjennomgang og vurdering av lovens enkelte bestemmelser, og vi sikrer det på en bedre måte enn hva som ville vært tilfellet dersom vi bare hadde nøyd oss med en revisjon av det lovverket som vi allerede har. Et eksempel som ikke har vært særlig berørt her i dag, og det er vel fordi det er lite omstridt, er at den nye loven vil inneholde mer utførlige regler om partenes rettigheter ved mislighold, et område som ikke er ubetydelig for dem som er involvert i denne type leieforhold.

       Selv om lovforslaget på akkurat dette området med mislighold innebærer få materielle endringer i forhold til dagens ordninger, vil lovfesting av misligholdsreglene bidra til at den nye loven på dette punktet blir mer informativ, lettere å forholde seg til, ikke minst for dem som ikke har særskilte juridiske kunnskaper.

       Jeg må allikevel tillate meg å gi uttrykk for en smule forundring når jeg ser at justiskomiteens flertall har fraveket departementets lovforslag på to av de viktigste punktene lovsaken reiser. Etter min mening vanskeliggjør dette oppfyllingen av de målene som jeg nettopp gikk igjennom, og jeg har ikke blitt beroliget av den debatten som har vært forut for meg her i kveld. Disse to viktige punktene som jeg skal berøre, er adgangen til å regulere festeavgiften og festerens rett til å innløse festetomten. Jeg vil helt kort knytte noen nærmere kommentarer til disse.

       La meg starte med punktet om regulering av festeavgift. Departementet hadde i sitt lovforslag, som det har vært gjentatt flere ganger her i kveld, foreslått som ufravikelig regel at for så vidt gjelder feste til bolig og fritidsformål, skal festeavgiften som hovedregel bare kunne reguleres i samsvar med endringene i pengeverdien, dvs. en inflasjons- eller deflasjonsjustering av avgiften. I den utstrekning partene måtte ha avtalt en reguleringsmåte som ville gitt en høyere avgift enn den som følger av en slik justering, ville hver av dem kunne kreve at den reguleringsmåte som loven gir anvisning på, skulle følges.

       Komiteflertallet har på sin side, som vi har fått redegjort for bl.a fra representantene Hiim og Sjaastad, foreslått full avtalefrihet her. Lovens bestemmelse skal på sin side, i henhold til flertallet, bare gjelde dersom partene ikke har avtalt noe nærmere om på hvilken måte festeavgiften skal reguleres.

       Jeg tillater meg å stille noen spørsmål ved konsekvensene av flertallets forslag på dette punkt. Avtalefriheten er, så vidt jeg kan forstå det både av innstillingen og av det som har kommet fram her i kveld, ment å være generell. Den skal gjelde for både nye og allerede inngåtte festeavtaler. Det er først og fremst konsekvensene som en slik lovbestemmelse vil få for de allerede inngåtte festeavtalene, jeg er opptatt av. Jeg ser særlig to problemer som knytter seg til flertallets forslag.

       For det første vil situasjonen ikke sjelden være at det rett og slett er vanskelig for partene å finne fram til - og ikke bare finne fram til, men bli enige om - hva avtalen egentlig fastsetter om reguleringsmåten. Det vil selvfølgelig bli vanskeligere jo eldre avtalen er.

       For det andre vil en regulering i samsvar med avtalen i en rekke tilfeller føre til urimelige resultater, særlig for fester.

       Begge disse forhold gjør at jeg frykter at vi vil få en rekke saker for domstolene om disse spørsmålene. Det hjelper ikke da i forhold til den problemstillingen å henvise til at vi jo har en avtaleloven § 36, som skal ta seg av de urimelige avtalene. Problemet her er jo at folk vil nærme seg avtaleloven § 36 og dermed bringe disse sakene inn for domstolene, og det er vi ikke tjent med. Å bringe saker inn for domstolene i stort monn er sjelden til gagn, verken for partene eller for samfunnet. Men jeg lar det ligge med det.

       Noen få kommentarer om forslaget om festerens rett til å innløse festetomten: Komiteflertallet går inn for å skille mellom boligfeste og fritidsfeste, slik vi har hørt - i hvert fall for en uerfaren person som meg - et par friske tilløp til debatt om, selv i en tom sal, hittil i aften. Festeren av boligtomt gis en langt videre innløsningsrett enn festeren av fritidstomt.

       I proposisjonen la departementet opp til at bolig- og fritidsfeste skulle være underlagt samme rettslige regulering, der festeren så vel av boligtomt som fritidstomt ble gitt en vid innløsningsrett. Delvis var dette begrunnet i det som ofte blir kalt lovtekniske hensyn, og delvis i rettspolitiske eller rent ut politiske hensyn. En forskjell i reguleringen av boligfeste på den ene siden og fritidsfeste på den annen, vil rett og slett gjøre loven mer komplisert, og når den er mer komplisert, blir den vanskeligere tilgjengelig, og når den blir vanskeligere tilgjengelig, kan den føre til større urettferdighet. I tillegg kommer at eiendommer over tid kan endre karakter, slik at det opprinnelige fritidshuset blir gjort om til bolighus og omvendt. Ved siden av disse mer tekniske innvendingene gjør det seg også gjeldende sterke reelle hensyn som taler for at boligfeste og fritidsfeste håndteres likt. Den enkelte fester vil ut fra sine økonomiske forutsetninger ofte ha gjort store investeringer i hus og arbeid på fritidstomten. I håp om ikke å bli beskyldt for å være lyrisk her oppe fra, vil jeg også legge til at mennesker kan opparbeide sterk følelsesmessig tilknytning også til sine fritidseiendommer. Behovet for rett til etter en tid å bli eier av festetomten - med andre ord å få innløse festetomten - vil derfor ofte være like sterk når det gjelder fritidseiendommer som den er for boligeiendommer.

       Jeg ser flere uheldige konsekvenser knyttet til komiteflertallets forslag. Jeg skal bare nevne to:

       For det første vil det i forhold til de enkelte avtaler kunne oppstå tvil, rent faktisk tvil, om man har med boligfeste eller fritidsfeste å gjøre. Det vil igjen kunne føre til noe som jeg ser på som klart uheldig, nemlig en økning i antall tvister, noe vi må søke å unngå når vi skal lage nye lovverk. I innstillingen viser flertallet til at man ved vurderingen av om man har med bolig- eller fritidsfeste å gjøre, skal ta utgangspunkt i hva som var partenes hovedformål med avtaleinngåelsen. Det blir ikke noen lett oppgave i og med, som jeg var inne på i sted, at dette ofte er avtaler som i sin opprinnelse ligger svært langt tilbake i tid.

       For det andre: Komiteflertallets forslag til § 33 andre og tredje ledd innebærer at festeren av fritidstomt - der avtalen er inngått før 1976 - har rett til å kreve forlengelse av festeforholdet. Samtidig opprettholder flertallet ordningen i gjeldende tomtefestelov om at festeren kan søke Kongen om å få innløse festetomten; dette følger av § 33 tredje ledd i flertallets forslag. Dermed får vi et tosporet system som kan skape vansker både for partene i avtaleforholdet og for myndighetene. For festeren vil jo normalt ønske å bli eier av denne tomten, og så vil han søke - i tråd med loven, hvis den blir vedtatt slik flertallet ønsker - om innløsning av denne festetomten. Men han kan risikere at myndighetene rett og slett setter foten ned og sier at dette får du ikke. For å unngå at han da blir sittende sjakk matt, må han samtidig med at han sender inn denne søknaden, sette fram krav overfor bortfesteren om forlengelse. Når vi ser på hvor mange avtaler dette egentlig dreier seg om - det har vært nevnt 250.000 tomter her tidligere i kveld - ser jeg ikke bort fra at en alminnelig fester uten særskilte juridiske kunnskaper kan lide rettstap som følge av at han f.eks bare søker om innløsning uten å tenke på at han faktisk samtidig og parallelt, på samme dato, med samme frist, må kreve forlengelse, for det har han krav på. Det er korrekt også etter flertalets innstilling.

       Også for myndighetene vil dette bli vanskelig. I hvilke tilfeller skal myndighetene gi samtykke til innløsning? Hva skal kjennetegne de festeforhold, der festeren skal gis rett til innløsning av festetomten i stedet for å måtte nøye seg med en rett til forlengelse? En ubetinget rett til forlengelse er jo i og for seg et gode, det skal blankt innrømmes. Komiteflertallet har i innstillingen ikke kommentert det utenom å vise til at « gjeldende innløsningsregler ... videreføres ». Jeg er ærlig talt usikker på hva det betyr. Er det den forvaltningspraksis som har utviklet seg når det gjelder innløsning av fritidstomter, som her skal videreføres? Både etter den tomtefesteloven vi har i dag og etter flertallets lovforslag, er det i utgangspunktet opp til forvaltningens skjønn å avgjøre om innløsningen skal finne sted eller ikke, men vurderingstema for det skjønnet kan ikke bli det samme etter den nye loven som den er etter den gamle, fordi festeren nå skal ha ubetinget rett til forlengelse av forholdet.

       Etter departementets forslag ville man unngå alle disse problemene; den som fester en fritidstomt, ville som hovedregel ha rett til å innløse festetomten når festetiden var ute.

       Helt avslutningsvis, og dette er viktig for meg å si:

       For Justisdepartementet var det overordnet å ha en gjennomgang av gjeldende tomtefestelov. Den nye loven som vil bli vedtatt, vil, på tross av at flertallet går mot departementets forslag på de to viktige punktene jeg her har vært inne på, være klargjørende og fremstå som mer rettferdig enn dagens ordning for både fester og bortfester. Det er det i alle fall grunn til å være glad for.

       Dernest er det også for meg forunderlig at man påberoper seg problemene med forståelsen av innløsningsretten kontra dette med en automatisk forlengelse av leieavtalen som grunn til være uenig i å opprettholde dagens gjeldende ordning for inngåtte tomtefesteavtaler på fritidseiendommer når det gjelder muligheten til å få innløsning. Det betyr ikke noe annet enn at man skal vurdere dette leieforholdets betydning i forhold til bl.a inntekten for bortfester. Og det er det man mener er det faktiske grunnlag for vurderingen. Slik det har vært til nå, slik skal det også være i fremtiden.

Statsråd Anne Holt : Den siste del av replikken til representanten Hiim så jeg nærmest som en redegjørelse for hvordan han så for seg vurderingstemaet. Jeg lar det ligge, da jeg ikke ble særlig beroliget av det. Jeg er fortsatt ganske i uvisse om hvordan denne vurderingen skal foregå.

       Når det gjelder spørsmålet om min redsel for avtalefrihet, så la meg gjøre det helt klart at i likhet med de aller, aller fleste her i landet mener jeg som hovedregel at avtalefriheten er et gode. Men det kan da umulig være noe nytt for representanten Hiim at vi har sterke begrensninger i avtalefriheten i det norske lovverk. Avtalefriheten begrenses i en rekke av våre lover og ikke minst i de delene av våre lover som er forbrukerrelatert. Utgangspunktet for denne loven har vært at man innser at kanskje særlig for de festeavtaler som allerede er inngått, kan det være en viss skjevhet i forholdet mellom fester og bortfester. Jeg ser ikke på det som oppsiktsvekkende i det hele tatt. Tvert imot, jeg ser på det som en videreføring av en fornuftig lovgivningslinje i Norge som går ut på at man søker å beskytte den forutsatt svakeste part.

       Når det gjelder dette med å bringe saker inn for domstolene, kan jeg svare et entydig ja på det - jeg synes det er ille omtrent i hver eneste sak som blir trukket inn for domstolene, hvis vi gjennom et lovverk kan gjøre dette så klart at folk kan gjøre opp og bli enige på egenhånd. Det tror jeg vi alle kan være enige om, i hvert fall vi jurister.

Presidenten: Flere har ikke bedt om ordet til replikk.

       Flere har heller ikke bedt om ordet til saken, og debatten er avsluttet.