Innst.S.nr.99 (1998-1999)
Innstilling fra næringskomiteen om enkelte gjenstående spørsmål i forbindelse med etablering av IT-senter på Fornebu.

Vedlegg 1.

Brev fra Næringsdepartementet v/statsråden til næringskomiteen, datert 16. februar 1999:

Vedrørende St.meld. nr. 13 (1998-1999) Enkelte gjenstående spørsmål i forbindelse med etablering av IT-senter på Fornebu

       Jeg viser til brev av 12. februar 1999 hvor Næringskomiteen stiller en rekke spørsmål i forbindelse med behandlingen av St.meld. nr. 13. Det varsles at innstilling fra Stortinget vil bli avgitt 18. februar 1999. Besvarelsen som følger nedenfor, er utarbeidet i samarbeid med arbeids- og administrasjonsminister Løwer og Kirke-, utdannings- og forskningsminister Lilletun, samt øvrige relevante departementer.

1. EØS-avtalens forbud mot konkurransevridende statsstøtte

       a) « Kan det for noen av avhendingsalternativene for statens eiendommer på Fornebu; salg etter åpen konkurranse, salg til en interessent etter uavhengig takstvurdering, bortfeste av eiendommer eller felles eierskap med private på forhånd slås fast at det ikke foreligger konkurransevridende statsstøtte og at notifisering til ESA dermed ikke er nødvendig? »

       Når offentlige myndigheter selger fast eiendom blir det erfaringsmessig ofte reist spørsmål om salget inneholder elementer av konkurransevridende statsstøtte. Dersom det er rimelig tvil om slik støtte foreligger, skal ESA notifiseres.

       Blant annet for å redusere antallet notifikasjoner og klager knyttet til slik saker, har Europakommisjonen gitt retningslinjer for salg av eiendom. ESA legger også til grunn disse bestemmelsene. Dersom retningslinjene blir fulgt, betyr dette at det offentlige ikke trenger å melde eiendomssalg. Gjennomføres salget i strid med retningslinjene, er det imidlertid fortsatt påkrevet med notifikasjon.

       I spørsmålet om notifikasjon er nødvendig eller ikke, må man derfor vurdere om de ulike salgsprosedyrene som er skissert av komiteen, faller innenfor eller utenfor retningslinjene.

1. Salg etter åpen konkurranse

       Et salg gjennom åpen konkurranse slik Regjeringen har foreslått, anses å ligge innenfor Kommisjonens retningslinjer. Det vil derfor ikke være nødvendig å notifisere salget til ESA. Forutsetningen er at bestemmelsene i retningslinjene om kunngjøringer mv følges. Det kan legges føringer knyttet til bruken av bygninger og eiendommer.

2. Salg etter takst, uten åpen konkurranse

       Dersom man ikke gjennomfører åpen konkurranse, må detaljerte regler om taksering av eiendommen følges for å unngå notifisering. Retningslinjene forutsetter at takseringen skjer før forhandlinger om salg finner sted. Det må videre forutsettes at det avsettes tilstrekkelige ressurser i form av tid og penger til å sikre taksering av en kvalitet som står i forhold til de verdier som skal avhendes. Dersom disse premissene ikke overholdes, må salget notifiseres.

3. Avhending gjennom å skyte inn eiendommer i eiendomsselskap

       Selv om hovedtrekkene i prosedyren under punkt 1 eller 2 følges, kan det oppstå spørsmål om statsstøtte foreligger når eiendommene skytes inn i et eiendomsselskap der staten trer inn sammen med private eierinteresser. Her vil den sentrale problemstillingen være om staten opptrer på linje med handlemåten til profesjonelle markedsaktør, slik kravet er etter statsstøtteregelverket.

       Her kan det bli et spørsmål hvorvidt avtaleverket mv er klart nok til å unngå notifisering. Dersom man ønsker å sikre seg mot at ESA åpner sak mot Norge, bør arrangementet notifiseres slik at man kan få en klar godkjenning. Det vil i den forbindelse være behov for i forkant å avklare sentrale elementer knyttet til selskapskonstruksjonen. Dette vil bl.a kunne gjelde følgende forhold:

4. Avhending av eiendommer forut for takst

       Dersom eiendommer avhendes, eller det gis tilsagn til en bestemt interessent om slik avhending, før takst er innhentet, vil avhendingen ligge utenfor prosedyrene som er beskrevet i Kommisjonens retningslinjer. Det er da nødvendig å notifisere salget til ESA.

5. Bortfeste av eiendommer

       Kommisjonens retningslinjer gjelder kun salg av eiendom, og bortfeste reguleres derfor ikke av retningslinjene. Man må da falle tilbake på prinsippet om at ESA skal notifiseres dersom det hersker rimelig tvil om avtalen inneholder elementer av statsstøtte, f.eks ved at festeavgiften ligger under antatt markedspris. Dersom en festeavtale inngås etter åpen budkonkurranse og uten vilkår som ekskluderer potensielle kjøpere, kan man legge til grunn at notifikasjon ikke er nødvendig.

       b) « Hva er prosedyrene for notifisering til ESA og ESAs behandling av slike meldinger »

       ESA har en frist på 2 måneder til å vurdere notifiseringen av et tiltak. Før ESA har tatt stilling til notifikasjonen skal man avvente gjennomføringen av tiltaket.

       Notifikasjoner skal i utgangspunktet inneholde alle opplysninger som anses nødvendig for sakens vurdering. Dersom ESA finner at meldingen ikke er fullstendig, kan de anmode om ytterligere opplysninger. En slik anmodning innebærer at fristen for vurdering av meldingen avbrytes frem til de supplerende opplysningene mottas.

       ESAs vurdering kan ende i to ulike konklusjoner. Det første alternativet er at ESA kommer til at tiltaket er forenlig med EØS-avtalen. De skal da fatte vedtak om ikke å gjøre innsigelser, og tiltaket kan umiddelbart gjennomføres.

       Det andre alternativet innebærer at ESA er i tvil med hensyn til om støtten er forenlig med EØS-avtalen. ESA skal da gjennomføres en formell undersøkelse iht særlige prosedyreregler. Det er ingen frist for en slik prosedyre, og man må påregne minst 3/4 års behandlingstid.

2. Forholdet til planprosesser og konsekvensutredninger

       a) « Hva er grunnen til at det i stortingsmeldingen sies at avhending av statens eiendommer på Fornebu ikke skal skje før forutsetningene i Bærum kommunes kommunedelplan 2 er kjent, og når forventes denne å foreligge? »

       Kommunedelplan 2 for Fornebu vil angi den arealutnyttelsen Bærum kommune vil tillate for området. Dette inkluderer infrastruktur (vann, vei, og kloakk, men også grøntanlegg og banebetjening, eventuelt også anlegg for fjernvarme og renovasjon, samt IT-kabler), men ennå viktigere er det at arealer for boliger, næring, service, og blandingsområder vil bli vist på et kart med juridisk binding. I tillegg vil kommunedelplanen også angi forventet utnyttelsesgrad i form av tettheter, eller høydebegrensninger, eller rammetall for aktiviteter.

       Kommunedelplanen vil også vise hvilke mål, intensjoner, og begrensninger f.eks. gjennom rekkefølgebestemmelser anvendt på reguleringsplaner, som Bærum kommune vil oppnå.

       Det er først når slike opplysninger er kjent at Fornebus etterbruksmuligheter og dermed verdier kan fastslås. Bærum kommune har dessuten nedlagt bygge- og deleforbud på Fornebu, noe som medfører at man først etter regulering kan få oppmåling og utskillelse av eiendommer.

       Avhending av eiendommer før slik avklaring finner sted, vil innebære stor usikkerhet hos alle parter. Betydelig prisreduksjon for å kompensere for usikkerheten følger automatisk. Dessuten viser alle erfaringer at man støter på vanskelige og uavklarte praktiske problemer i den videre gjennomføringen før de rammer som kommunedelplanen skal angi, er kjent. Avhending før kommunedelplan 2 er fastlagt, er komplisert fordi « produktet » ikke kan defineres (arealets størrelse, funksjon og utnyttelsesgrad).

       Salg til Norske Skog og Telenor har kunnet basere seg på en « forhåndsklarering » med Bærum kommune om hovedtrekk ved forventet arealutnyttelse for de respektive tomtene. Men fortsatt gjenstår uavklarte forhold ved byggesaken, til dels av betydelig omfang for Telenor. For Koksa er det likeledes forutsatt at hovedtrekk i arealutnyttelsen er klarlagt, men det eksisterer en viss usikkerhet som først vil bli avklart gjennom regulering. Dette vil få innflytelse på prisnivået, og staten har følgelig tatt forbehold om å akseptere innkomne bud.

       Kommunedelplan 2 forventes lagt ut til offentlig høring parallelt med konsekvensutredningen for kollektivtrafikk til Fornebu (se neste spørsmål). Etter at denne konsekvensutredningen er klar, vil ventelig Bærum kommune foreta en siste eventuell revisjon av kommunedelplan 2 før offentlig høring. Dette er forventet å skje umiddelbart etter sommerferien i år. Med ca en måneds tid til høring, og nødvendige justeringer som følge av denne, vil ventelig kommunestyret i Bærum kunne vedta kommunedelplan 2 tidligst i oktober/november i år.

       b) « På hvilken måte påvirkes tidspunktet for avhending av statens eiendommer på Fornebu av den pågående konsekvensutredning av ulike løsninger for kollektivtrafikken, og når forventes denne å foreligge? »

       Miljøverndepartementet har bestemt at Kommunedelplan 2 ikke kan legges ut til offentlig høring før konsekvensutredningen for kollektivtrafikk til Fornebu også foreligger til høring. Begrunnelsen for dette er at arealutnyttelsen på Fornebu vil være helt avhengig av hvilke løsninger man finner for god kollektivtrafikkbetjening av området.

       Også av denne grunn har Samferdselsdepartementet sett det som nødvendig å vurdere det helhetlige transport- og investeringsbehov i sammenheng i arbeidet med konsekvensutredningen. Etter det en nå kjenner til om fremdriften for konsekvensutredningen, vil denne kunne foreligge til høring tidligst i løpet av mai/juni i år.

       c) « Vil arbeidet med å kartlegge og rydde opp i forurenset grunn på Fornebu kunne påvirke tidspunktet for avhending av statens eiendommer på Fornebu? »

       Statsbygg har i lenger tid arbeidet med undersøkelser og kartlegging av forurensninger, i nært samarbeid med Oslo kommune som i sin eiertid også har tilført Fornebu forurensninger, både ved flyplassanlegg og ved søppelfyllinger. Det er utarbeidet en rammesøknad til SFT om forurensningene og planlagt behandling av disse. Denne er godkjent av SFT, med krav om visse tilleggsprøver i sjøen. Planer for et behandlingsanlegg for forurenset masse på Fornebu, er innsendt til Bærum kommune, men behandlingen av søknaden er foreløpig utsatt i planutvalget.

       Håndtering av forurensninger må videre sees i sammenheng med håndtering av asfalt og øvrige masser på plassen. Derfor har Statsbygg, Oslo kommune og Bærum kommune gått sammen om å etablere et program for massehåndtering, hvor man bl.a benytter en terrengmodell som etableres i disse dager.

       Videre vil Statsbygg få laget en risikomodell tilknyttet nødvendig opprydding avhengig av forventet arealbruk.

       Selv om det alltid er forbundet med usikkerhet å gjennomføre opprydding av forurensninger, fordi man alltid kan møte uforutsette situasjoner, så mener Statsbygg at den prosess det er lagt opp til vil gi en tilstrekkelig avklaring omkring forurensninger. Det betyr at man innen sommeren burde ha en tilstrekkelig kunnskap. En mulig kjøper av grunn vil normalt ta ekstra høyde for usikkerhet knyttet til forurensninger. Statens næringsarealer i sør, Koksa og Terminalbygg-området, er blant det første man vil rydde, etter Telenors areal.

       Svaret på om arbeidet med å kartlegge og rydde opp i forurenset grunn vil påvirke avhendingstidspunkt, er avhengig av hvilken grad av sikkerhet en interessent forlanger, om det forventes at opprydding har funnet sted før avhending; og hva partene ser seg tjent med.

       d) « Har noen av interessentene medvirket til statens arbeid med å utarbeide planer for IT-senteret på Fornebu? »

       Staten har hatt kontakt med en rekke aktører i forbindelse med planene om et IT-senter på Fornebu. De grupperinger som i dag står fram som interessenter har vært særlig viktige i den anledning. Departementene ved Nærings- og handelsdepartementet, Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet og Arbeids- og administrasjonsdepartementet har hatt flere møter med IT Fornebu AS, senest 19. januar 1999. Statsbygg har gjennomført møter og hatt dialog med samtlige av interessentene.

       Statsbygg engasjerte høsten 1995 Norsk Investorforum til et oppdrag pålydende 100.000 kroner. I mandatet står det bl.a « det er et mål for Statsbygg å legge forholdene til rette for etablering av næringsvirksomhet på Fornebu som kan danne grunnlag for nyskaping og fornyelse, og dermed medvirke til at Fornebu fremstår som et attraktivt næringsområde med langsiktig perspektiv ». Oppdraget er datert « Oslo 15. januar 1996 ». Den har følgende disposisjon:

       Det ble levert en rapport fra Norsk Investorforum til Statsbygg. Videre ble Norsk Investorforum høsten 1995, etter søknad, tildelt kr 100.000 fra Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet for å utrede hvilke formelle rammebetingelser som gir det beste grunnlaget for økonomisk nyskaping i tilknytning til våre høyere læresteder. Tildelingen gikk til et forprosjekt som del av et større utredningsarbeid i regi av Norsk Investorforum med tittelen « Norges vei mot informasjonssamfunnet ».

       Det ble høsten 1996 ført samtaler mellom Statsbygg og Norsk Investorforum om en mulig intensjonsavtale for videreføring frem mot praktiske tiltak, men dette resulterte ikke i noen felles skriftlig avtale. Senere har det vært mer sporadiske møter hvor gjerne Norsk Investorforum og IT Fornebu har ønsket å presentere synspunkter og bli orientert om fremdriften på Fornebu.

       Etter at SAS og Statsbygg i fellesskap ble enige om å legge Koksa-området ut for salg, og megler var engasjert, ble det også sporadiske kontakter til to andre seriøse interessenter for eiendomsutvikling, nemlig konstellasjoner rundt Veidekke og Bøhler-gruppen. Disse to interessentene fremsto imidlertid fra første stund mer som tilretteleggere, åpne for initiativ fra andre private og det offentlige. Som profesjonelle eiendomsutviklere var de imidlertid begge villige til å delta aktivt i å skaffe IT-relaterte aktører, og føre samtaler med undervisningsmyndigheter, -institusjoner, og forskningsmiljøer.

       På oppdrag fra Arbeids- og administrasjonsdepartementet gjennomførte Statsbygg i 1998 en spørreundersøkelse blant de private interessenter som mest seriøst har vist interesse for kjøp av Koksa-området. Spørsmålene ble utarbeidet i tråd med Stortingets forutsetninger i forbindelse med behandlingen av St.meld. nr. 38 om IT-kompetanse i et regionalt perspektiv. Svarene har blitt gjennomgått og var bakgrunnsmateriale til St.meld. nr. 13 om enkelte gjenstående spørsmål i forbindelse med etablering av IT-senter på Fornebu.

       Interessentenes ideer, planer og visjoner for et IT-senter på Fornebu har vært nyttige innspill for Regjeringens arbeid. Den ene av grupperingene, IT Fornebu AS, har vært særlig aktiv og utredet mer detaljerte og omfattende planer for området.

       Etter hva jeg har fått opplyst har ikke Steen og Strøm ASA og Veidekke ASA utarbeidet egne plankonsepter for et nasjonalt kunnskapssenter på Fornebu, men de har vist interesse for å delta i utformingen av et slikt senter som de først og fremst mener staten må angi rammene for.

       Når det gjelder å sette premisser for utnyttelsen av området har regjeringen derimot kun forholdt seg til Stortingets forutsetninger i Innst.S.nr.2 (1997-1998), Innst.S.nr.193 (1997-1998) og Innst.S.nr.232 (1997-1998).

       e) « I følge St.meld. nr. 13 (1998-1999) oppgir tre interessenter at de trenger henholdsvis ca 90, 200 og 500 dekar for å gjennomføre sine planer om medvirkning til et IT-senter. Inngår det i noen av interessentenes planer funksjoner eller utbygging som ikke er direkte knyttet til IT-senteret, så som servicefunksjoner eller boliger? »

       De tre interessentene Stortinget viser til er Veidekke ASA som etterspør 90 dekar, Steen og Strøm ASA som etterspør 200 dekar og IT Fornebu AS som etterspør 500 dekar.

       I svar til spørreskjemaet sendt til Statsbygg august/september 1998 framgår det at samtlige av interessentene ønsker å delta i en allsidig utbygging av næring, undervisning, bolig og service om det gis anledning til dette. Statsbygg oppsummerte den gang med at Veidekke ASA og Steen og Strøm ASA ikke var kommet like langt i planleggingen som IT Fornebu AS, og de to interessentenes planer er mindre konkrete. De samhandler gjerne med staten men ønsker samtidig klare rammer for hva staten legger i et nasjonalt IT- og kunnskapssenter.

       Veidekke omtaler i sine svar til Statsbygg at det er uproblematisk om staten ønsker at kjøper bygger et definert antall kvadratmeter til studentboliger, forskningsinstitusjoner osv. Steen og Strøm ASA svarer at de « ser boliger som en integrert del av et IT-senter på Fornebu, og dersom det er ønskelig fra brukernes side, vil det bli etablert boliger til bruk for studenter/fagpersonell fra andre deler av landet/utlandet som midlertidig har behov for opphold i tilknytning til IT-senteret etter modell fra vellykkede løsninger i utlandet. »

       IT Fornebu AS er den eneste av interessentene som tallfester sine planer for boliger og framlegger konkrete planer for et områdesenter med ulike servicefunksjoner hvor butikker, bank, kafeer osv plasseres. Det legges opp til bygging av 2.100 boliger som en integrert del av IT-senteret. Det understrekes at en stor andel boliger vil være for utleie. Videre påpekes det at området må inneholde varierte aktiviteter for bruk av fritiden innen kultur, musikk og idrett. Utnyttelsen av et totalareal på ca 515 da eiendom og ca 530.000 m² gulvareal fordeles som følger (tabellen er hentet fra IT Fornebu AS sitt svar til Statsbygg, 31. august 1998):

       Som det fremgår av tabellen er til sammen ca 260.000 m² (ca 260 dekar), eller omtrent halvparten av totalt ønsket areal, planlagt brukt til andre formål enn IT. Dette betyr at en stor andel av de områder IT Fornebu AS foreslår at staten skal erverve fra Oslo kommune ikke skal brukes til IT-/nærings-formål. Arealene er fordelt mellom staten og Oslo kommune med ca 210 da og 305 da. Tabellens tallmateriale forutsetter en gjennomsnittlig tomteutnyttelse på ca 100 %.

       På det nåværende tidspunkt er det vanskelig å sammenlikne innholdet til de tre interessentenes planer for et IT-senter da de er kommet ulikt i forhold til konkretisering. Mens IT Fornebu AS har lagt fram detaljerte planer har Veidekke ASA og Steen og Strøm ASA i større grad ønsket å vente til staten har lagt endelige føringer for hvilke funksjoner et IT-senter på Fornebu skal ha. De har bare angitt en ramme for hva de mener kan være et sannsynlig og hensiktsmessig utgangspunkt for IT-formål. Likevel er det klart at Veidekke ASA og Steen og Strøm ASA har planlagt et langt mindre område utnyttet til funksjoner som ikke er direkte knyttet til IT-senteret, så som servicefunksjoner eller boliger enn IT Fornebu AS.

       f) « Hvilke bindinger legger eventuelt statens avtale med SAS om Koksa-området for avhending av statens eiendommer og andre forhold som vedrører realisering av IT-senteret? »

       Rettsforholdet mellom SAS og Staten i forbindelse med festekontraktene på Koksa er komplisert. SAS eier bebyggelsen, mens staten eier grunnen. Det er ulike kontraktsvilkår om rett for staten til vederlagsfri overtagelse av bebyggelsen ved festetidens utløp. Over tid er det inngått mange avtaler, og partene er uenige om tolking av festekontraktene. En løsning gjennom rettsapparatet vil kunne bli meget langvarig. Så lenge tvisten ikke er løst, kan ingen av partene disponere over sine rettigheter uten den annens samtykke. For å unngå denne situasjon ble det 27. juni 1997 inngått intensjonsavtale mellom Statsbygg og SAS om Koksa. Her ble en enig om å legge inn sine rettigheter i et fellesskap, og dele utkommet av eiendommene og bygningsmassen med en halvpart på hver. Avtalen er ikke gyldig uten godkjennelse av overordnet statlig myndighet. I avtalen bestemmes videre :

       Avtalen ble forelagt for regjeringsadvokaten, som hadde innvendinger mot intensjonsavtale. Godkjennelsen ble derfor innskrenket til felles utbud.

       Dette innebærer at det i dag ikke foreligger noen godkjent avtale om de øvrige spørsmål. Avtalen om felles utbud bestemmer at eiendommene skal legges ut i markedet snarest mulig, at salget skal skje i samarbeid med felles utpekt finansiell rådgiver, og at bud bare kan aksepteres dersom begge parter er enige.

       Avtalen fastlegger at staten kan formålsbestemme bruken av arealet. I det felles utbudet av Koksa er IT tatt inn som formål.

       Statsbyggs intensjonsavtale med SAS om Koksa-området er altså bare godkjent av departementet, for så vidt gjelder felles utbud av eiendommene. Denne godkjente del av avtalen bestemmer at bud bare kan aksepteres, dersom begge parter er enig. Partene er altså ikke bundet til å akseptere noe bud. Problemet med SAS ligger ikke i denne avtalen, men i komplekset av fortsatt bestående, eldre avtaler fra Luftfartsverkets eiertid. Disse avtaler gjelder bygningsmassen, festeforholdet og statens rett til overtagelse av bebyggelsen når festetiden er ute. Partene er klart uenige om hvordan avtalene skal forstås. Dersom det ikke blir inngått en avtale, må tvisten løses i rettsapparatet. Staten kan ikke disponere over sine rettigheter før tvisten er avgjort, og dette kan ta lang tid.

3. Verdianslag

       « IT Fornebu AS har i brev til komiteen foreslått at statens bygninger og eiendommer på Fornebu legges inn i felles eierselskap med private og at deler av Oslo kommunes eiendommer legges inn i et slikt selskap.

       Kan det anslås hva verdien av disse bidragene til et felles eierselskap vil være når det gjelder

       Det er viktig å understreke at det hefter stor usikkerhet ved alle verdianslag som følger nedenfor.

       a) Statens eiendommer på Fornebu er som kjent anslått til 2,3 milliarder kroner, jf St.meld. nr. 13 (1998-1999) hvor det fremgår at det hefter betydelig usikkerhet ved dette inntektsanslaget. Hittil er det solgt én eiendom på det gamle flyplassområdet, nemlig tomta til Telenor. Verdien av denne ble fastsatt ved takst, avgitt av 3 takstmenn 16. juni 1997. På grunnlag av taksten ble eiendommen på 215 da overdratt for 466 mill. kroner. Kjøpesummen er fastsatt på grunnlag av at Telenor skal dekke en forholdsmessig andel av grunnlagsinvesteringene med 89 mill. kroner. Dette er altså ikke statens ansvar, og den nevnte sum på 466 mill. kroner er tomteinntekt på statens hånd. Staten har også solgt Oksenøya Bruk til Norske Skog i samsvar med takst, for ca 35 mill. kroner. Statens øvrige grunnarealer er tomteområdet rundt Terminalbygningen, områdene ved Koksa, Hundsund, Storøya, Lilleøya og Fornebu Nord. Disse arealer er ikke taksert. Storparten av områdene vil i samsvar med Rikspolitiske retningslinjer bli regulert til friareal, og har dermed ingen omsetningsverdi. Reguleringsprosessen er langtfra avsluttet, og grensen mellom bebyggelige og ubebyggelige arealer er umulig å definere nøyaktig. Terminalbygningen ligger til dels på Oslo kommunes tilbakefallsområde. De mest verdifulle bygningene er Terminalbygningen, Parkeringshuset og rettighetene i Koksabebyggelsen, som vil innbringe betydelige beløp ved salg i fri utbudskonkurranse. Det foreligger ingen takst for statens gjenværende eiendommer, men Koksa er vurdert av meglerne til 500-700 mill kroner med og uten IT.

       Med forbehold kan en anslå verdien av statens gjenværende salgbare grunn og bygninger - ved salg i fri konkurranse og til et gunstig tidspunkt - til ca 1,5 mrd. kroner. Fra dette beløp bør trekkes antatte utgifter til opprydding, fjerning av forurensninger, asfalt og andre kostnader, samt forventet andel av ny infrastruktur og grøntopparbeidelse som ikke kan belastes kjøperne. Dette verdianslaget er usikkert, også fordi de mange festekontraktene fra 1952 til 1990 gir grunnlag for tvister om statens rettigheter og forpliktelser. Dette vanskeliggjør verdianslaget og vil medføre forsinkelser for en overdragelse. Forpliktelser kan nemlig ikke overdras til tredjemann uten kreditors samtykke. Den som er kravshaver i forhold til staten vil ikke godta at statens forpliktelser overtas av et aksjeselskap, som kan gå konkurs. Rettstvistene må løses ved avtale eller rettsavgjørelse.

       b) Oslo kommune har gjort sin tilbakefallsrett gjeldende, og sitter i dag med ca 1500 da på Fornebu. Også disse arealene vil til dels bli regulert til andre formål enn bebyggelse, men iallfall 1.000 da blir sannsynligvis regulert til byggeformål. Et sannsynlig anslag for netto tomteverdi er 1,5 mrd. kroner. Grunnen er undergitt vanlig privat eiendomsrett. Oslo kommune vil selge til høystbydende og det er iallfall hittil ikke gitt signaler i annen retning. Skal disse arealene inngå i et IT-selskap, må de enten kjøpes i full utbudskonkurranse eller eksproprieres etter forutgående statlig plan. Hjemmel for sistnevnte fremgangsmåte kan foreligge for et nasjonalt IT-senter, og for « ansatte-boliger » til et slikt senter, men ikke for boligbebyggelse med vanlig profittformål. Ekspropriasjon er hittil ikke vurdert.

       c) Når det gjelder utdannings- og forskningsvirksomhet i regi av høgre utdanningsinstitusjoner, ser Regjeringen det som viktig at disse institusjonene opprettholder sin faglige og organisatoriske frihet, jf spørsmål 5. Et samarbeid om utdannings- og forskningsaktiviteter i regi av universiteter og høgskoler må derfor basere seg på avtaler mellom universitetene og virksomhetene. For å sikre stabile rammebetingelser for de høgre utdanningsinstitusjonene foreslår derfor Regjeringen at arealer til forskning og utdanning eies av staten og aktiviteten finansieres gjennom ordinære budsjetter. Regjeringen finner det ikke hensiktsmessig at denne virksomheten skal inngå i et felles eierselskap.

       I St.meld. nr. 13 (1998-1999) er det foreslått å sette av 8.000 m² av Terminalbygget til forsknings- og utdanningsformål. Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet har foreløpig vurdert utgifter til ombygging, samt investeringer i inventar og utstyr til ca 120 mill kr. Det legges opp til at disse utgiftene, samt utgifter til drift, finansieres på en måte slik at det ikke går ut over eksisterende og planlagt aktivitet ved universiteter og høgskoler. Hvor store driftsutgiftene vil bli er vanskelig å fastslå ettersom institusjonens aktivitet vil avhenge av hvilken og med hvilken fremdrift annen IT-virksomhet etableres på Fornebu.

       For inkubatoraktiviteten på Fornebu vil det være et behov for Regjeringen å vurdere hvem eller hvilke offentlige aktører som skal representere staten etter IT Fornebu AS sin modell. Før en slik vurdering er foretatt vil det være vanskelig å tallfeste verdien av hva den offentlige medvirkningen til en inkubator på Fornebu vil være. For inkubator-virksomheten har Regjeringen foreslått i St.meld. nr. 13 at staten skal medvirke til etablering av inkubatoraktivitet hvor det samarbeides mellom bedrifter, SIVA og SND. Dette ble foreslått etter modell for statlig medvirkning ved eksisterende forskningsparker i Norge, hvor inkubator er en del.

       I dag er SIVA medeier i samtlige av forskningsparkene i Norge. SIVA kan også føre opp bygg til utleie. SIVAs virksomhet er bl.a finansiert ved låneopptak i statskassen. Avkastningskrav på egenkapitalen og rentekrav medfører at SIVA ikke vil kunne subsidiere leien i bygg lokalisert i sentrale områder. SNDs rolle vil primært være å gi bedriftene som er etablert i inkubatoren støtte til prosjekter.

       I IT Fornebu AS sin planskisse er det foreslått at inkubator legges til Koksa Hangar 3, men at det gjennomføres omfattende ombygging. Kostnadene til dette er ikke spesifisert.

       IT Fornebu AS sin modell hvor staten bidrar med bygninger og eiendommer til et felles eierselskap medfører at staten må foreta betydelige grunninvesteringer (jf ovenfor). Dette vil være en ny modell i forhold til statlig medvirkning til etablering av inkubator. Ytterligere statlig medvirkning må sees i forhold til de omfattende verdier staten allerede har lagt inn i det felles eierselskapet. Prinsipielt vil jeg påpeke at det vil være uheldig med en større grad av statlig medvirkning til etablering av inkubator på Fornebu enn ellers i landet. En løsning som tilgodeser Fornebu framfor etablerte og framtidige forskningsparker/inkubatorer vil være uheldig i forhold til regionene.

4. Forholdet til Oslo kommune

       « Har Oslo kommune tatt standpunkt til deltakelse i felles eierselskap eller annen medvirkning til realisering av et IT-senter på Fornebu? »

       Oslo kommune v/finansbyråd Heidi Larssen skriver i brev datert 10. juli 1998 til Statsbygg (brevet er gjengitt i sin helhet):

       De samme synspunkter på Oslo kommunes håndtering av sine eiendommer på Fornebu har vært gjengitt i media, også i den senere tid (senest av finansbyråd Heidi Larssen i NRK Radio 12. februar 1999 og i Dagens Næringsliv 13. februar 1999). Etter det vi kjenner til er salgsprospektet til Oslo omtrent klart, og området deles inn i 7 deler som markedet kan by på enkeltvis eller i grupper.

5. Utdannings- og forskningsinstitusjonenes medvirkning

       « Universitetet i Oslo, NTNU og SINTEF vil etablere utdannings- og etterutdanningsvirksomhet som del av IT-senteret på Fornebu. I hvilken grad er disse institusjonenes medvirkning avhengig av hvordan IT-senteret utformes. »

       Som det fremgår av St.meld. nr. 13 (1998-1999) ønsker Universitetet i Oslo og Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet å legge deler av sin høgre grads undervisning til et IT-senter på Fornebu. Dette først og fremst for at universitetene i sin diplom-, hovedfags- og dr.gradsutdanning skal kunne benytte den kompetanse som bedrifter/virksomheter bringer med seg til Fornebu. Videre ser Universitetet i Oslo også muligheten for å kunne legge deler av sin forskningsaktivitet til Fornebu. Dette gjelder aktivitet der det vil være mulighet for betydelig samarbeid med andre aktører, for eksempel TELENOR.

       For at utdannings- og forskningsaktivitet i regi av universitetene kan etableres slik det er planlagt, forutsettes det selvfølgelig at bedrifter/virksomheter er etablert på Fornebu, og at disse har et faglig nivå som universitetene finner utfordrende. Samarbeidet dem i mellom må basere seg på avtaler mellom universitetene og virksomhetene. Begge universitetene legger vekt på at hovedaktiviteten vil foregå på Blindern og i Trondheim, men at et IT-miljø på Fornebu vil kunne representere en attraktiv møteplass med næringslivet som vil gi gode muligheter for alliansebygging, samarbeid og oppdragsvirksomhet.

       Universitetet i Oslo og Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet har også innledet et samarbeid med SINTEF knyttet til etter- og videreutdanning. Også Bedriftsøkonomisk institutt (BI) er involvert i disse planene bl.a gjennom samarbeid om ulike utdanningstilbud. Etter- og videreutdanningsvirksomheten vil i første omgang foregå fra/ved institusjonenes egne lokaler, men er etterhvert planlagt flyttet til Fornebu. Regjeringen ser ikke bort fra at også andre etablerte høgre utdanningsinstitusjoner vil kunne delta i den etter- og videreutdanningsvirksomhet som etableres på Fornebu.

       I etter- og videreutdanningsvirksomheten vil det bli lagt betydelig vekt på bruk av IT slik at virksomheten kan komme hele landet til gode. Universitetet i Oslo og Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet har også understreket at den virksomhet som etableres på Fornebu også kan være et ledd i et kompetansesamarbeid mellom ulike høgre utdanningsinstitusjoner rundt om i landet.

       I samarbeidet mellom Universitetet i Oslo, Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet og SINTEF er det understreket at universitetene skal ha det faglige ansvaret for utdanningstilbudet. SINTEFs hovedrolle i dette samarbeidet vil være kompetansekartlegging og bedriftskontakt, samt oppbygging av fasiliteter for produksjon og teknisk gjennomføring av undervisningsopplegg.

       For å kunne etablere forskning, høgre grads utdanning samt etter- og videreutdanning på Fornebu, forutsetter det at lokaler, utstyr og ikke minst infrastruktur (inkludert et meget godt utbygd IT-nettverk) er på plass. Det vil være behov for et betydelig arbeid på dette området, og Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet må i nært samarbeid med institusjonene finne de best mulige løsninger.

       I universitetenes samarbeid med SINTEF, og et eventuelt utvidet samarbeid med andre aktører i et IT-senter på Fornebu, forutsettes det at universitetene helt og holdent beholder den autonomi som Lov av 12. mai 1995 nr 22 Om universiteter og høgskoler gir disse institusjonene. Det etablerte samarbeidet mellom Universitetet i Oslo, Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet og SINTEF er uavhengig av hvilke andre aktører som etablerer/utvikler et IT-senter på Fornebu, noe også universitetenes planlagte forskning og høgre grads undervisning vil være.

       Når det gjelder arealer til utdannings- og forskningsaktivitet i regi av høgre utdanningsinstitusjoner, fremgår det av St.meld. nr. 13 (1998-1999) at dette er planlagt lagt til Terminalbygget. Regjeringen har også understreket at det er viktig at institusjonene får stabile rammebetingelser og at deres faglige og organisatoriske frihet opprettholdes. Regjeringen mener dette best kan sikres dersom arealene til utdannings- og forskningsformål er eid av staten.

       Videre er det foreslått at den utdannings- og forskningsaktivitet som planlegges på Fornebu finansieres på ordinær måte over statsbudsjettet (etter- og videreutdanningsvirksomhet rettet mot bedrifter og virksomheter kan imidlertid i hovedsak drives på kommersiell basis). Det har vært foreslått å opprette et fond for finansiering av utdannings- og forskningsaktivitet på Fornebu, basert på leieinntekter fra de deler av Terminalbygget som ikke benyttes til utdannings- og forskningsvirksomhet. Regjeringen har vurdert det slik at disse leieinntektene vil bli relativt begrensede (deler av Terminalbygget er også foreslått benyttes til inkubatorvirksomhet) og at det derfor vil ta lang tid før det er bygget opp et fond som kan gi stor tilstrekkelig avkastning.

6. Inntekter fra avhending av statens eiendommer på Fornebu

       « Stortinget har tidligere forutsatt at inntektene fra avhendingen av tomtene på Fornebu, anslått til 2,3 mrd. 1999-kroner, skal tilføres Oslo Lufthavn A/S som egenkapital for å finansiere den nye flyplassen på Gardermoen. I St.meld. nr. 13 (1998-1999) går departementet inn for at 200 dekar av de statlige eiendommene på Fornebu selges med IT-føringer til høyest mulig pris. Hvordan mener departementet inntektene fra avhendingen av statens eiendommer på Fornebu vil påvirkes dersom avhending isteden skjer gjennom salg til en interessent etter uavhengig takstvurdering ? »

       Utbud av fast eiendom fra statens side må følge EØS-regelverket om statsstøtte. Enten utbudet skjer gjennom fri anbudskonkurranse eller takst, skal eventuelle vilkår knyttet til eiendommene være slik at de kan oppfylles av alle potensielle kjøpere. Dette gjelder uavhengig av om eiendommene selges etter åpen konkurranse eller i henhold til takst.

       Hvorvidt inntektene påvirkes dersom avhendingen skjer etter takst, avhenger av i hvilken grad utbudet inneholder vilkår som virker ekskluderende overfor potensielle kjøpere. Dette siden slike vilkår må tas i betraktning ved taksten, og et utbud med ekskluderende vilkår vil kunne medføre en betydelig verdireduksjon.

       Hvis vilkårene legges opp slik at det reelt sett bare er én interessent som kan oppfylle disse, kan det i realiteten ikke sies å foreligge noe marked, noe som vil påvirke taksten sterkt.

       Dersom salg skjer i strid med EØS-avtalens bestemmelser om statsstøtte, kan ESA kreve tilbakeført det beløp kjøperen har tjent på det urettmessige salg.

7. Ulike avhendingsalternativer.

       « Hvordan vil andre avhendingsalternativer, eksempelvis bortfeste av eiendommene eller felles eierskap mellom staten og en privat interessent, påvirke inntektene ved salg av statens eiendommer på Fornebu ? »

       Bortfeste av eiendommene vil medføre at statskassen ikke får den øyeblikkelige likviditetstilførsel som er forutsatt i forbindelse med finansiering av Gardermoen. Men staten vil gjennom feste sikres en løpende avkastning av eiendommene, dersom en respekterer statsstøttereglene og festeavgiften fastsettes og reguleres på grunnlag av reell markedsverdi. Samtidig har bortfeste i seg selv mange fordeler: Festeordningen kan gi staten en andel av grunnverdistigningen på Fornebu, gjennom bestemmelser om regulering av festeavgiften i takt med grunnverdiutviklingen i strøket. På sikt kan dette få svært stor betydning. Gjennom festevilkårene kan staten få kontroll med at IT-formålet blir overholdt, fordi det kan bestemmes at festet bortfaller eller nektes fornyet i en slik situasjon. Festekontrakten gir festeren en mindre likvid belastning, enn salg. Festeren kan dermed påta seg en større del av infrastrukturutgiftene, opparbeidelse av grøntarealer og bane.

       Felles eierskap mellom staten og en privat interessent innebærer at staten « satser » sine eiendommer i et risikopreget foretak. At et slikt foretak kan være risikopreget er det også gitt uttrykk for fra næringens side.

       Det må forutsettes at samarbeidet blir organisert i et aksjeselskap. Går selskapet konkurs eller får alvorlige økonomiske problemer, kan dette medføre at staten mister alle sine verdier på Fornebu. Statlig deltagelse i et privat eiendomsselskap vil også kunne reise spørsmål knyttet til statsstøttebestemmelsene i EØS-avtalen, jf mitt svar under spørsmål nr 1.

8. Forsering av prosessen.

       « Hvordan mener departementet inntektene fra avhendingen av statens eiendommer på Fornebu vil påvirkes dersom staten i løpet av en måned må velge hvilken interessent som skal få overta statens eiendommer? »

       Inntektene ved avhending av statens eiendommer på Fornebu er ikke bare de inntekter staten kan få inn i dag. Like mye dreier seg om et fremtidig inntektspotensial (for eksempel gjennom feste), og om å skape sikkerhet for at verdien av statens eiendommer ikke forsvinner gjennom en eventuell selskapskonkurs i et gründerselskap.

       EØS-bestemmelsene krever at vilkår knyttet til eiendommene skal kunne oppfylles av alle potensielle kjøpere. Hvis staten nå i løpet av en måned skal velge interessent, må staten også velge konsept for overdragelsen. I dag er det ikke valgt noe bestemt konsept, og en kort frist vil hindre enhver forhandling med likestilte, konkurrerende kjøpere. Dette kan da innebære at staten uten konkurranse og med en meget dårlig saksbehandling velger et konsept som på sikt medfører tap av alle statens verdier på Fornebu.

9. Eventuell reduksjon i tilført egenkapital til Oslo lufthavn A/S

       « Hvordan vil Regjeringen kompensere en eventuell reduksjon i tilført egenkapital i Oslo Lufthavn A/S som følge av eventuelle føringer som legges på salg av statens eiendom på Fornebu? »

       Ved Stortingets behandling av Innst.S.nr.1 (1992-1993) om ny hovedflyplass på Gardermoen, ble det vedtatt at statens andel av verdiene på Fornebu, anslått til 2 mrd 1992-kroner, skulle tilføres utbyggingsselskapet og nyttes til utbygging av ny hovedflyplass. Av St.prp. nr. 1 (1994-1995) for Administrasjonsdepartementet og Samferdselsdepartementet framgår det at staten som grunneier ville overføres ansvaret for etterbruk av statens eiendommer på Fornebu fra Luftfartsverket til Statsbygg fra 1. januar 1995. Ved overføringen av utviklingsansvaret for Fornebuområdet ville staten, som tidligere vedtatt av Stortinget, utbetale til Luftfartsverket 2 mrd 1992-kroner, se St.prp. nr. 1 Tillegg nr. 9 (1994-1995). Dette vedtaket er fulgt opp i statsbudsjettet for 1999, ved at staten kjøper Luftfartsverkets eiendommer for 2,3 mrd kroner (1999-kroner). Forutsetningene har vært at dette beløpet over tid skulle tilbakeføres statskassen gjennom salg og eventuelt bortfeste av statens eiendommer på Fornebu, selv om inntektsanslaget er beheftet med stor usikkerhet, jf. St.prp. nr. 1 (1995-1996) og St.prp. nr. 1 (1996-1997) for Administrasjonsdepartementet.

       Som det framgår av redegjørelsen ovenfor, er hele beløpet på 2,3 mrd kroner allerede bevilget til Luftfartsverket i statsbudsjettet for 1999. Midlene er også utbetalt til Luftfartsverket, som har overført disse til Oslo Lufthavn AS. Dette innebærer at det ikke er en aktuell problemstilling å kompensere Oslo Lufthavn AS for eventuelle inntektsreduksjoner knyttet til salget av statens eiendommer på Fornebu, siden hele beløpet allerede er bevilget og utbetalt til selskapet (via Luftfartsverket).

       Dersom det legges føringer på statens disponeringer av statens eiendom på Fornebu, kan dette redusere inntektene på statsbudsjettet fra salg eller evt bortfeste av eiendommene. Dette vil redusere statsbudsjettets overskudd tilsvarende.

10. Forholdet til statens økonomireglement

       « Kan en avhending av statens eiendommer på Fornebu til én interessent etter uavhengig takstvurdering og med knapp tidsfrist for valg av interessent komme i konflikt med statens økonomireglement? Kan noen av de andre avhendingsalternativene komme i konflikt med statens økonomireglement? »

       Økonomireglementet inneholder bestemmelser om forvaltningen av statens midler når bevilgningsvedtak er gjort av Stortinget, eller i det foreliggende tilfellet når vedtak om kjøp eller salg er fattet i Stortinget. Regler for prosedyrer fram til beslutning om kjøp eller salg tas, reguleres således ikke av økonomireglementet.