Innst.S.nr.229 (2003-2004)
Innstilling fra kommunalkomiteen om boligpolitikken

4. Boligmarkedene

4.1 Sammendrag

       Ett av boligpolitikkens hovedmål og hovedstrategier er å legge til rette for at boligmarkedene skal fungere best mulig. Et velfungerende boligmarked skal ideelt sett imøtekomme alles behov for bolig på en økonomisk effektiv, sosialt rettferdig og miljøvennlig måte. Boligmarkedet vil fremskaffe boliger med de ønskede kvaliteter til en lavest mulig kostnad for samfunnet. Det offentliges oppgave er å tilrettelegge for at markedene skal fungere best mulig.

       Statens viktigste virkemidler for å tilrettelegge for et velfungerende boligmarked er lover og regler, organisering, kunnskap og kommunikasjon. De økonomiske virkemidlene, som husbanklån, boligtilskudd og bostøtte, skal først og fremst rettes mot tiltak for å korrigere markedet, og på den måten sikre boliger til vanskeligstilte og til å øke antall miljøvennlige og universelt utformede boliger.

       Boligprisene har steget betydelig det siste tiåret, bl.a som følge av den generelle prisstigningen og økt standard på boligene. Produktivitetsutviklingen i byggebransjen har imidlertid vært lavere enn i andre bransjer. Dette har bidratt til at kostnadene er høyere enn nødvendig. De økte kostnadene bidrar til å øke boligprisene og til at det bygges færre boliger. Høye priser og lav boligbygging bidrar til at flere blir vanskeligstilte på boligmarkedet. Regjeringen ønsker derfor å rette spesiell oppmerksomhet mot tiltak for å redusere veksten i byggekostnadene og for å forenkle den offentlige plan- og byggesaksbehandlingen. Tiltak som sikrer enklere og raskere saksbehandling er allerede iverksatt sommeren 2003. Videre er det nedsatt et offentlig utvalg for å vurdere ytterligere forbedringer av bygningsloven og en arbeidsgruppe med representanter fra det offentlige og byggenæringen, for å vurdere tiltak for å øke produktiviteten og dempe veksten i byggekostnadene.

       Feil og byggskader er en betydelig kostnadsdrivende faktor i BAE-næringen. Sammen med feil og skader begått i forbindelse med arbeidet med anleggsprosjekter anslås de totale innsparingsmulighetene til 13 mrd. kroner pr. år, dvs. dersom arbeidet utføres riktig første gang (BAE-rådet).

       Mer enn halvparten av feilene og skadene kan unngås gjennom en vel gjennomført prosjekteringsfase, ifølge næringen selv. Dette er imidlertid avhengig av en høy prioritering av skadeforebyggende tiltak og identifisering, prioritering og igangsetting av tiltak på tvers av næringens mange særinteresser.

       Undersøkelser tyder på at tomteforsyningen overveiende er tilfredsstillende, men at det er knyttet utfordringer til en enklere og raskere behandling av saker om regulering av tomter til boligformål. Regjeringen vil ikke foreslå å innføre en ny finansieringsordning for kommunalt tomtekjøp, da bl.a. Kommunalbanken allerede gir lån til dette formålet.

       I flere presskommuner som benytter utbyggingsavtaler ved gjennomføring av nye boligprosjekter er det uenighet om hvem som skal finansiere sosial infrastruktur, som skoler og barnehager. Både planlov- og bygningslovutvalget har gitt sine tilrådninger om lovregulering av kommunenes bruk av utbyggingsavtaler. Regjeringen vil med utgangspunkt i disse tilrådningene legge fram forslag til nye bestemmelser.

       Om vekstkommunene kompenseres tilstrekkelig for veksten i folketallet, skal vurderes av inntektssystemutvalget. Blant annet med henvisning til nevnte utvalg avviser Regjeringen boligutvalgets anbefaling om å innføre et nytt tilskudd til kommunene pr. nybygd bolig. For å tilgodese vekstkommunene har Regjeringen fått gjennomslag i Stortinget for at tellingen av kommunenes innbyggere, som danner grunnlag for overføringene, blir lagt nærmere budsjettåret.

       Et godt lovverk er avgjørende for å legge til rette for et velfungerende marked. Arbeidet med å forbedre plan- og bygningsloven er allerede nevnt. Etter Regjeringens vurdering fungerer de øvrige lovene som regulerer boligmarkedet i all hovedsak etter intensjonene, og vil ikke foreta større endringer av disse. Det er imidlertid behov for å øke aktørenes kunnskap om lovene.

4.2 Komiteens merknader

4.2.1 Innledning

       Komiteen mener at for å oppnå de boligpolitiske målene bør lover, regler, organisering, politiske vedtak på lokalt, regionalt og nasjonalt nivå, samt økonomiske virkemidler, virke i samme retning.

       Komiteen vil peke på at svært mange faktorer påvirker boligmarkedet, og at det ikke er snakk om ett boligmarked, men en rekke markeder i samspill. På grunn av flyttestrømmer kan prisen på en enebolig falle i deler av Finnmark mens mangelen på en tilsvarende bolig i Oslo gir ny prisoppgang.

       Komiteen vil understreke at den sterke prisøkningen både i eie- og leiemarkedene fra 1991 og frem til i dag ikke skyldes en enkelt faktor, men er resultatet av en rekke forhold både på tilbuds- og etterspørselssiden av boligmarkedet. Regjeringen legger vekt på at produktiviteten i byggebransjen har vært svak. Komiteen støtter arbeidet som er gjort sammen med byggebransjen for å forbedre produktiviteten. Nybolig-bygging utgjør imidlertid kun i overkant av 1 % av det samlede boligmarkedet.

       Komiteen vil påpeke at prisen på boliger avhenger både av forhold på tilbudssiden, som tomtetilgang og produktivitet i bransjen, samt forhold på etterspørselssiden.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet, viser til at de siste tiårene har prisen på nye boliger vært høyere enn for bruktboliger, og at boligbyggingen i hovedsak har svingt i takt med prisen på brukte boliger.

       Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, mener det må legges til grunn at det først og fremst er forskjellige sider ved etterspørselen på boliger som er avgjørende for prisen på boliger.

       Dette flertallet viser til at de siste tiårene har prisen på nye boliger vært høyere enn for bruktboliger.

       Dette flertallet vil peke på at meldingen mangler fokus på hvorfor det er viktig å ha en stabil prisutvikling på både eie- og leiemarkedet. Det er ikke lenger tilbake enn til 1987-1993 at vi hadde et betydelig prisfall. Slike fall har store sosiale konsekvenser og boligpolitikken må søke å unngå slike prissvingninger. Historisk sett har forholdet mellom boligpris og inntekt for den norske befolkning sett under ett vært svært stabil. I en utredning fra SSB pekes det på at forholdet mellom boligpris og inntekt i dag er høyt.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at meldingen nettopp har et fokus på å sikre en stabil prisutvikling, både gjennom arbeidet med en enklere plan- og bygningslov og gjennom fokuset på en bedre produktivitetsutvikling i byggebransjen.

       Komiteen viser til at Regjeringen har nedsatt et bygningslovutvalg nettopp med sikte på å forenkle plan- og bygningsloven og dermed også bidra til lavere kostnader og redusert tidsbruk.

4.2.2 Tilbudssiden

       Komiteen vil peke på flere forhold som er viktig for tilbudet av nye boliger: Tomtetilgang, kommunale og statlige reguleringer og pålegg, herunder utbyggingsavtaler, tilgang på finansiering, produktivitet i næringen, bygging av nok og rett type boliger, skatter og avgifter og engangsutgifter.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, er opptatt av en stabil bygging av tilstrekkelig antall boliger. Flertallet mener det må bygges mellom 20.000 og 25.000 boliger hvert år.

       Flertallet mener Husbanken spiller en avgjørende rolle som finansierer av boligbygging gjennom oppføringslånet og bør gjøre det for fremtiden gjennom Regjeringens foreslåtte grunnlån. I perioden fra 1991 til 2004 har Husbanken finansiert mellom 40 og 98 % av boligene som er bygget hvert år.

       Husbankens oppføringslån har både fungert som et motkonjunkturinstrument i perioder når de private bankene ikke har villet finansiere boligbygging, det har blitt gitt i de områder private banker ikke har villet finansiere boligbygging, det har fungert disiplinerende på private bankers lånetilbud til boligbygging og det har ført til bygging av nøkterne boliger med kvaliteter. I all hovedsak er nye boliger som er bygget med universell utforming bygget med husbanklån, og husbankfinansierte boliger er mindre enn boliger bygget med annen finansiering.

       Flertallet mener det nye grunnlånet må ha samme funksjon.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet mener at grunnlånet i tillegg bør gis som 20-30-årig fastrentelån, knyttet opp til boligen for å stabilisere prisene på boligmarkedet og øke tryggheten for beboerne.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti mener det best kan sammenliknes med planøkonomi å politisk styre boligbyggingen for lang tid fremover. Disse medlemmer vil ikke binde seg til et spesielt produksjonsmål og mener boligmarkedet er best tjent med at nybyggingen varierer noe fra år til år, bl.a med henblikk på etterspørselen.

       Disse medlemmer viser til ECONs rapport som sier at Husbankens låneordninger har liten betydning for antallet boliger som blir bygget, særlig i sentrale strøk. Derimot har Husbankens låneordninger hatt betydning for andre boligpolitiske mål, bl.a tilgjengelighet og miljø og har bidratt til at folk med liten egenkapital har kunnet etablere seg. Disse medlemmer støtter derfor Regjeringens forslag til omlegging av låneordningene i tråd med dette.

       Disse medlemmer vil videre påpeke betydningen av en balanse mellom boliger finansiert av Husbanken og av private institusjoner. En slik balanse er svært viktig med tanke på å legge til rette for et velfungerende boligmarked.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, vil påpeke at det er stor uenighet om konklusjonene i ECONs rapport om Husbankens betydning for nyboligbygging. Rapportens konklusjoner høstet sterk kritikk både fra byggenæringen, fra NBBL og fra Husbanken. Det er grunn til å understreke at ECONs rapport kun tok for seg bruken av oppføringslån blant profesjonelle utbyggere i de fire største byene samt Tromsø i perioden 2000-2002.

       Flertallet registrerer at denne rapporten kun omhandler en del av Husbankens lånevirksomhet ettersom privatpersoner og utbyggere i landet for øvrig ikke er tatt med.

       Flertallet konstaterer også at undersøkelsen er gjort i en periode med sterk vekst i bruktboligmarkedet og i norsk økonomi for øvrig. Tall fra NBBL viser at i perioden 1982-2002 har Husbanken økt andelen i år hvor boligbyggingen har gått ned fra foregående år, og redusert andelen når byggingen har økt.

       Flertallet vil understreke Husbankens viktige rolle som virkemiddel for nyboligbygging, i hele landet og i distriktene spesielt. Flertallet vil også understreke Husbankens konjunkturregulerende rolle. Det er ikke minst viktig å holde boligbyggingen oppe også i nedgangstider.

       Flertallet vil på denne bakgrunn etterlyse en bred gjennomgang av Husbankens låneordninger som er rettet inn mot nyboligbygging.

       Flertallet mener kommunene må gjøres bedre i stand til å være en aktiv tomteaktør. Flere kommuner har tomteselskaper som i tråd med kommunens arealplan og områdeplaner, erverver og opparbeider tomter til nybygging. Som tomteeier har man en helt annen mulighet til å styre utviklingen i tråd med kommunens helhetlige behov. Mange kommuner hadde tomteselskap før krakket på slutten av 1980-tallet som enten gikk konkurs, eller førte til at kommunene har vært mer reservert i ettertid. Flertallet er uenige med Regjeringen i at Kommunalbanken tilbyr tilstrekkelig finansiering til formålet, og mener Husbanken må kunne tilby lån med avdrags- og renteutsettelse.

       Flertallet viser til forslag under kapittel 7.2.2 om en låneordning i Husbanken med rente- og avdragsutsettelse for å finansiere tomtekjøp.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til at det er kommunens ansvar å sørge for et tilstrekkelig antall regulerte tomter. Disse medlemmer viser videre til at det finnes låneordninger bl.a i Kommunalbanken som ivaretar kommunenes behov for kreditt til finansiering av eventuelle tomtekjøp.

       Komiteen er enig med Regjeringen i at det er utfordringer knyttet til regulering av tomteformål til bolig. Helhetlig planlegging av områder i områdeplaner og annet planverktøy er for lavt prioritert i for mange kommuner. Dette skaper usikkerhet for utbyggere, kan bidra til å høyne kostnadene gjennom at utbyggere blir sittende med løpende kapitalkostnader på tomter, og kan sette kommunen i en vanskelig situasjon på grunn av behovet for en helhetlig planlegging av sosial infrastruktur som kollektivtrafikk og barnehager. Komiteen er oppmerksom på at kommuner benytter rekkefølgebestemmelser i reguleringsplaner eller utbyggingsavtaler for å sørge for at den sosiale og annen infrastruktur kommer på plass. Komiteen viser til B.innst.S.nr.5 (2003-2004) der komiteen understreker at utbyggingsavtaler ikke skal kunne benyttes til å finansiere sosial infrastruktur. Komiteen vil samtidig peke på utfordringene ved at inntektssystemet ikke fanger opp i tilstrekkelig grad utbyggingskommunenes kostnader til investeringer i sosial infrastruktur. Komiteen viser til at inntektssystemutvalget behandler denne problemstillingen.

       Komiteen vil vise til at Regjeringen vil legge frem en egen odelstingsproposisjon om utbyggingsavtaler til høsten, med innstramninger i bruken av utbyggingsavtaler.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, viser til at Boligutvalget tok opp problemstillingen knyttet til kommunens kostnader ved boligbygging og foreslo et tilskudd til kommunen for hver bolig bygget. Dette ble støttet av Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, og et lignende forslag ble fremmet av Arbeiderpartiet i Innst.S.nr.95 (2002-2003). Regjeringen går i Stortingsmeldingen imot et slikt tilskudd.

       Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser til forslag under kapittel 7.2.3.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, viser til at Regjeringen også foreslår å avvikle tilskudd til boligkvalitet som har tilskudd til helhetlig utvikling av områder og prosjekter med ønskede kvaliteter.

       Flertallet går imot avviklingen av tilskuddet til boligkvalitet, og mener tilskuddet bør utvikles til et tilskudd som også kan gis til kommuner både for å fremme helhetlig områdeplanlegging med ønskede kvaliteter og til å dekke investeringskostnader for kommunen ved utvikling av de aktuelle områdene. Flertallet mener slike tilskuddsmidler vil være et viktig bidrag til å sikre en utvikling og gjøre Husbanken til en attraktiv samarbeidspartner og dermed styrke Husbankes kompetanserolle. Flertallet viser til forslag om en slik ordning under kapittel 7.2.3.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til at Regjeringen fikk tilslutning i Stortinget for at grunnlaget for telling av befolkning i forbindelse med fordeling av midler skal gjøres i det aktuelle budsjettår og at dette bedre ivaretar vekstkommunenes behov. Disse medlemmer vil videre vise til at Inntektssystemutvalget for kommunene er blitt bedt om å vurdere hvordan vekstkommuners behov bedre kan ivaretas i inntektssystemet. Videre påpeker disse medlemmer at et eget tilskudd til antallet bygde boliger bryter med det viktige nøytralitetsprinsippet i inntektssystemet, nemlig at kommunene ikke skal kunne påvirke sine egne inntekter og at fordelingen av inntekter skal skje etter objektive kriterier.

       Disse medlemmer viser også til at tilskudd til boligkvalitet skal innlemmes i tilskudd til kommunikasjon og kompetanseutvikling. Disse medlemmer vil påpeke at Regjeringen foreslår at innenfor dette nye tilskuddet i Husbanken vil kommunene kunne søke midler til f.eks. helhetlig områdeplanlegging og andre prosjekter for å utvikle god lokal boligpolitikk, samt at den nye ordningen vil gi økt fleksibilitet i forhold til dagens ordninger.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti viser til Regjeringens forslag om å opprette et nytt tilskudd til kunnskap og kommunikasjon og at dette sammen med Husbankens kompetanse vil styrke Husbanken som en samarbeids-partner overfor kommuner, men også utbyggere og andre aktører i boligmarkedet.

       Komiteen viser for øvrig til innføring av frister for kommunal plan- og byggesaksbehandling, og vil vise til Innst.O.nr.38 (2002-2003).

       Komiteen støtter arbeidet for å øke produktiviteten i byggebransjen. Komiteen er kjent med innstillingen fra utvalget og forslaget om å følge opp med et femårig program. Komiteen regner med at dette følges opp fra Regjeringens side med en økonomisk andel i tråd med utvalgets anbefalinger. Komiteen viser til at boligbygging på et stabilt nivå er bra for utvikling av produktivitet i bransjen.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti vil peke på at i de seneste årene har boligbyggingen holdt seg relativt stabil uten at det har medført noen bedret produktivitetsutvikling i næringen.

       Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til sine merknader under kapittel 6.2.3 vedrørende manglende produktivitetsutvikling.

       Komiteen vil også peke på at Boligutvalget omtaler en mulig reduksjon i prisene som følge av forbedret produktivitet på følgende måte:

       Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet mener det bør vurderes gjeninnført bygningskontroll og viser til merknader om dette under kapittel 6.2.3.

       Disse medlemmer mener at skatter og avgifter, særlig merverdiavgiften, men også dokumentavgiften, bidrar til å øke prisen på nye boliger. En ensidig fjerning av merverdiavgiften ved boligbygging vil bidra til å senke prisene på nye boliger. Disse medlemmer vil likevel ikke gå inn for dette av hensyn til helheten i skattesystemet og at det alene ikke ville være et tilstrekkelig effektivt tiltak til å forsvare tap av inntekter.

       Disse medlemmer viser til at det betales dokumentavgift på tomteverdien for selveide boliger ved førstegangs kjøp og for hele verdien på selveide boliger ved senere overdragelser. Dokumentavgiften fungerer i dag som en flytteskatt og har ingen boligpolitisk funksjon, utover å bidra til mindre lønnsomhet ved kortsiktig spekulasjon i boligmarkedet. Dokumentavgiften gir anslagsvis staten en inntekt på 3,1 mrd. kroner. Disse medlemmer mener dokumentavgiften bør avskaffes ved en gradvis nedtrapping.

       Komiteen vil vise til at Regjeringens skattemelding nå er til behandling i finanskomiteen. Komiteen viser til sine respektive partiers merknader i innstillingen fra finanskomiteen.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti vil vise til at skattespørsmål ikke ligger innenfor kommunalkomiteens saksområde.

4.2.3 Etterspørselssiden

       Komiteen vil påpeke flere forhold som er avgjørende for etterspørselen i boligmarkedet: Renter, inntekt, arbeidsløshet, demografi, bostøtte og tilskudd, tilgang på finansiering, skatt og forventninger.

       Komiteen viser til boligmeldingen der Regjeringen fastslår at rentene er den økonomiske faktoren som påvirker boligmarkedene mest, og understreker derfor målet om å føre en økonomisk politikk som sikrer stabile, lave renter. Rentene påvirker kostnadene ved å ta opp lån for å kjøpe bolig, og dermed prisene og indirekte boligbyggingen. Økte boligpriser gir som hovedregel økt boligbygging og omvendt.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet støtter Regjeringens målsetning, men viser til at myndigheten til å fastsette rentenivået er gitt til Norges Bank, som tolker sitt mandat slik at de så å si mekanisk skjeler til utviklingen i prisen for å fastsette renten. Prisstigningen i Norge påvirkes i stor grad av helt andre forhold enn politiske beslutninger tatt i Norge. Disse medlemmer mener derfor at Regjeringen ikke kan sies å ha styringsredskaper nok til å holde en lav rente gitt dagens rentefastsettelsesregime. Det er heller ikke ønskelig å ha høy arbeidsløshet for å kunne holde renten lav.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti, vil påpeke at en stram finanspolitikk bidrar sterkere til lavere renter enn en ekspansiv finanspolitikk.

       Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, konstaterer at det i langt større grad nyttes flytende rente enn fast rente i boligmarkedet.

       Dette flertallet ber Regjeringen foreta en vurdering av andre lands ordninger hvor det er høyere innslag av fastrentelån, og foreta en gjennomgang av nasjonalt regelverk knyttet til fastrentelån og Norges Banks tilbud av langsiktige lån.

       Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet mener derfor at Regjeringen bør foreta en vurdering av hensiktsmessigheten i dette.

       Disse medlemmer viser til forslag under kapittel 7.2.2.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti mener det må være en fordel å sikre en stabil rente ved boligkjøp, noe som vil gi en mer stabil boligprisutvikling mindre avhengig av utviklingen i den flytende renten. Disse medlemmer mener derfor det må være en målsetning å oppnå større bruk av fastrentelån ved boligbygging og boligkjøp. Disse medlemmer mener fastrentelån med lang løpetid, bundet opp til boligen, som hovedregel skal benyttes ved kjøp av bolig med lån gitt av Husbanken.

       Disse medlemmer mener at Regjeringen også må ta et initiativ overfor finansnæringen for å øke bruken av fastrentelån med lang bindingstid knyttet opp til boligen.

       Disse medlemmer viser til at mange økonomer hevder at låntakerne med fastrentelån betaler en noe større rentemargin på grunn av de trygghetselementer som ligger i fastrenta, og at dette er en av grunnene til at fastrentelån blir brukt i såpass liten grad. Låntakerne i Husbanken betaler i dag en rentemargin på 0,5 % i tillegg til bankens innlånskostnader. Disse medlemmer mener at et alternativ kunne være at denne marginen ble differensiert slik at f.eks. fastrentelån betaler en margin på f.eks. 0,3 %.

       Disse medlemmer viser til forslag under kapittel 7.2.2 om at Husbankens ulike lån som hovedregel skal være fastrentelån.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til at Regjeringen i meldingen foreslår å gi Husbanken større frihet med hensyn på låneutmåling og løpetid. Disse medlemmer vil understreke at det er den enkelte lånekunde som må vurdere om en velger flytende eller fast rente og bindingstid. Etter disse medlemmers mening er det urealistisk at lang bindingstid vil skape noe redusert usikkerhet. En slik lang løpetid vil ikke fange opp svingninger i økonomien, da det er umulig å spå så langt frem i tid, og dermed kunne gi en rente som er fullstendig feil i forhold til økonomien. I tillegg vil mye kunne skje i en persons private økonomi og andre forhold som f.eks. påvirker den enkeltes betalingsevne.

       Disse medlemmer mener at en stram finanspolitikk og en offentlig politikk for å legge til rette for en lavest mulig rente er det viktigste virkemiddelet for å minimere husholdningenes boutgifter.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at Regjeringens politikk har bidratt til det lavere rentenivå og dermed også lavere bokostnader for folk flest.

       Komiteen vil understreke at også inntektsnivå og arbeidsløshet spiller en avgjørende rolle for folks betalingsvilje og dermed boligprisene. Forholdet mellom boligpris og inntekt har holdt seg svært stabilt, noe som gjør at det i takt med økte inntekter har kommet en tilsvarende økning i pris, og at ved en gjennomsnittlig lønnsnedgang, som ved arbeidsløshet, har boligprisene tilsvarende blitt trukket ned. Prisnivået på boliger i forhold til inntekt er i dag akseptabelt.

       Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet vil peke på at skattelegging av boligsektoren kan påvirke boligprisene sterkt slik Boligutvalget peker på, men at det ikke berøres i boligmeldingen og bare delvis i St.meld. nr. 29 (2003-2004) Om skattereform.

       Komiteen viser til Nasjonalbudsjettet for 2004 som fastslår at boligsektoren samlet sett skattelegges om lag 30 mrd. lavere enn annen formue og eiendeler folk eier. For privatpersoner utgjør rentefradraget den største økonomiske skattesubsidien, med størst rentefradrag til størst lån.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet viser til at skatterabatten som følge av fastsettelsesmetode for ligningsverdi og eiendomsskattetakst er størst for de mest verdifulle boliger og eiendommer.

       Komiteen vil vise til finanskomiteens behandling av skattemeldingen.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti vil for øvrig påpeke at skattespørsmål ikke er en del av kommunalkomiteens ansvarsområde.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet viser til Skauge-utvalgets innstilling som fastslår at den lave bolig- og eiendomsbeskatningen fører til en overinvestering i bolig og eiendom, noe som isolert sett bidrar til å presse opp prisene. Det at det er gunstig å skjule formue gjennom å investere i bolig nummer to for utleie, eller annen eiendom, gjør at prisene stiger for dem som trenger en bolig å bo i selv.

       Disse medlemmer mener det er behov for en mer rettferdig skattlegging av boligsektoren som både kan bidra til å stagge prisveksten og finansiere en økning av bostøtten til de med dårlig råd og bidra til økte tilskudd til forskjellige former for boligetablering.

       Disse medlemmer har merket seg uttalelser fra Regjeringen om at ordningen med skattefradrag for boligsparing for ungdom (BSU) vurderes avskaffet. Disse medlemmer vil avvise et slikt forslag, med mindre pengene på andre måter gir andre og bedre måter å sikre boligetablering for ungdom.

       Komiteen vil peke på at det ligger sterke demografiske trender til grunn for et endret boligbehov og økning i etterspørselen. Innvandring, sentralisering inn mot større tettsteder, særlig Oslo-regionen, spiller inn, men også økt levealder, hyppigere skilsmisser, at unge både tar lengre utdanning og venter lenger med å etablere seg med familie og barn, virker inn på etterspørselsmønsteret. I fraflytningskommuner kan boligprisene falle til bortimot ingenting, mens prisene har økt mest sentralt i Oslo.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, mener det er viktig å arbeide for en spredt bosetningsstruktur, ved å arbeide for næringsutvikling og et variert tilbud av arbeidsplasser og livskraftige lokalsamfunn med en sterk kommuneøkonomi over hele landet, og viser i den anledning til merknader i B.innst.S.nr.5 (2003-2004).

       Flertallet vil understreke at fremtidsutsiktene spiller en stor rolle for prisdannelsen i boligmarkedet. Flyttestrømmer er sterkest i oppgangstider og lavest ved lavkonjunktur, og Boligutvalget pekte på at folk har en tendens til å tenke kortsiktig og spå fremtiden ut fra dagens trend, noe som fører til at folk er villige til å betale mer når prisen er på vei opp og mindre når den er på vei ned, noe som er med på å forsterke svingningene i boligprisen. Særlig ungdom kjøper når prisen er på topp og selger når den er på bunn. Flertallet vil peke på at begivenheter som former fremtidsutsiktene kan være svært vanskelig å planlegge og forutse. Byggenæringen melder at hvordan folk oppfatter fremtiden er avgjørende for salg av nye boliger.

4.2.4 Leiemarkedet

       Komiteen vil påpeke at noe over 20 % av alle husstander bor til leie. I 2001 var dette tilfellet for i underkant en halv million husstander. De som bor i leieboliger utgjør en betydelig andel av befolkningen. Hovedtyngden består av unge mennesker.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, registrerer at Regjeringen oppfatter det å bo i leiebolig som en fattigdomsfelle.

       Flertallet er uenig i dette og mener det avgjøres helt og holdent ut fra hvordan leiemarkedet organiseres, størrelsen på boligsubsidier og forholdet mellom boligsubsidier til henholdsvis eie- og leieleiligheter. I tillegg mener flertallet at det også kan være knyttet stor risiko til kjøp av bolig, særlig for mennesker som ikke har økonomi til å takle rentesvingninger eller som kan bli nødt til å selge, slik som etter prisfallet fra 1987-1993. Byggforsk har overfor komiteen gitt uttrykk for at risikoen ved å kjøpe kan være vesentlig høyere for enkeltmennesker enn ved å leie.

       Flertallet erkjenner imidlertid at flesteparten av boligsubsidiene er rettet inn mot de som eier sin egen bolig. Dette er et imidlertid en politisk løsning man har valgt, ikke noe som er gitt.

       Flertallet mener en større andel ikke-kommersielle utleieboliger både kan sikre billige boliger til de som trenger det, bidra til å dempe husleienivået for private utleiere og dempe prisstigningen for eieboliger.

       Flertallet mener at det derfor må gis tilskudd slik at det kan bygges 3.000-4.000 allmennyttige ikke-kommersielle utleieboliger, 1.000 lavinnskuddsboliger årlig og 1.000-1.200 studentboliger.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti presiserer at Regjeringen mener at det kan være en fattigdomsfelle å bo i leiebolig.

       Disse medlemmer støtter Regjeringens målsetting om at flest mulig bør settes i stand til å eie sin egen bolig. Dette vil gi den enkelte større rettssikkerhet, mulighet til å delta i eventuell verdistigning samtidig som det ligger en egen verdi i det å eie. Disse medlemmer vil vise til at den norske modellen med fokus på eierboliger har vært svært vellykket og at Norge derfor har mindre boligutfordringer enn våre naboland. Eiermodellen bør derfor fortsatt legges til grunn for den norske boligpolitikken også for vanskeligstilte. Disse medlemmer vil også vise til at for de fleste vil de totale kostnadene ved å eie være lavere enn ved å leie. Men disse medlemmer vil også understreke at for noen grupper vil leiebolig kunne være riktig, f.eks. for personer som skifter bolig ofte.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet mener det er viktig å satse på utbygging av en allmennyttig ikke-kommersiell utleiesektor i Norge. Kun 4 prosentpoeng av de 23 % som leieboligandelen utgjør i Norge, er ikke-kommersielle utleieleiligheter, mot hhv. 20 av totalt 41 % i Danmark, 19 av totalt 43 % i Sverige og 11 av 32 % i Finland.

       Disse medlemmer mener det er et mål at 10 % av boligmarkedet skal bestå av ikke-kommersielle utleieboliger.

       Med utgangspunkt i de danske og finske ordningene for allmennyttige ikke-kommersielle utleieboliger, ber Stortinget Regjeringen utrede alternative forslag til en lov om ikke-kommersielle utleieboliger som forplikter alle som mottar tilskudd til utleieboliger til å drive ikke-kommersiell virksomhet der tilskuddene blir i boligselskapet og kommer beboerne til nytte gjennom lav leiepris, og der overskudd på utleievirksomheten eller eventuelt salg av boliger skal reinvesteres i nye boliger eller oppgradering av eksisterende boligmasse. I slike boligselskaper kan også utredes nye former for beboerdemokrati. En slik lov vil også være svar på Boligmeldingens problematisering av at noen kommuner ikke tar lav leie selv om de mottar tilskudd, og at kommuner kan selge ut gamle leieboliger uten å reinvestere gevinsten etter formålet. Etter komiteens syn er det grunn til å være like skeptisk overfor enkelte private utbyggere som ikke har bindinger på tilskuddet de har mottatt til utleieboliger, utover 10-20 år.

       Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

       « Stortinget ber Regjeringen utrede ny lov om ikke-kommersielle leieboligselskaper. »

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti vil ta avstand fra påstandene om at antallet ikke-kommersielle leieboliger er et godt mål på hvor godt boligmarkedet og boligpolitikken fungerer. Disse medlemmer vil vise til at den norske boligpolitikken med fokus på eierskap har vært langt mer vellykket enn f.eks. den svenske modellen med langt flere ikke-kommersielle utleieboliger. Disse medlemmer vil vise til at « fastlåsing » av personer i en ikke-kommersiell utleiebolig kan være en fattigdomsfelle. Disse medlemmer vil også påpeke at i Sverige må staten nå ut med milliardsummer i vedlikehold av de såkalte allmennyttige boligene, samt at man må offentlig subsidiere regulerte leier, noe Norge slipper.

       Disse medlemmer vil videre påpeke at ikke-kommersielle utleieboliger er et lite egnet virkemiddel for å nå dem som har behov for hjelp til å kunne etablere seg.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, viser til at husleieloven og husleiereguleringsloven er de viktigste lovene som regulerer leiemarkedet. Etter siste store endring av disse lovene i 1999, er det på tide å foreta en evaluering av hvordan endringene har virket. En slik evaluering må bl.a ta for seg bruken av tidsbegrensede kontrakter opp mot tidsubegrensede kontrakter, bruken av uoppsigelige tidsbegrensede leiekontrakter og bruken av gjengs leie som leieprissikkerhet for leieboer.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti mener at husleieloven fungerer etter hensikt og at det ikke er behov for å gjøre endringer.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet har inntrykk av at det i større grad enn ønskelig brukes tidsbegrensede leieavtaler med og uten oppsigelsesmulighet for leietaker, og at slike avtaler er for lett å inngå uten særlig begrunnelse.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til at situasjonen faktisk er motsatt av det flertallet skriver, nemlig at det er leietager som ønsker korte, oppsigelige kontrakter - mens utleier ønsker lengre.

       Komiteen er positiv til utarbeidelsen av en husleieindeks. Det er imidlertid avgjørende at den blir tilstrekkelig detaljert og får en utforming som gjør at den faktisk skal kunne være det verktøyet for gjengs leiefastsetting som det er behov for. Det er også behov for at standard og beliggenhet blir tatt med i vurdering.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, merker seg at Husleietvistutvalget får svært gode skussmål fra brukerne. Antallet som benytter seg av ordningen er imidlertid lavt. Årsaken ligger trolig delvis i at forliksrådet er en mer kjent ordning som i tillegg er halvparten så dyr. Dette på tross av at behandling i forliksrådet er en dårligere ordning. I tillegg er det trolig lite kunnskap rundt hva som er gjengs leie og hva som er rimelig. Forholdene rundt gjengs leie vil bli klarlagt med en husleieindeks. Det er imidlertid et behov for å redusere prisen på tjenesten som i dag er to ganger rettsgebyret. Flertallet viser til at det tidligere var gratis å henvende seg til de kommunale husleienemndene. Flertallet mener prisen på å henvende seg til Husleietvistutvalget må være lik den å henvende seg til forliksrådet. Flertallet mener kostnaden på sikt må reduseres ytterligere.

       Flertallet mener husleietvistordningen på en egnet måte må utvides til å omfatte de kommuner som ønsker det.

       Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet mener for øvrig at ordningen med mild husleieregulering bør gjeninnføres. Ordningen med takstnemnd fungerer etter disse medlemmers oppfatning dårlig.

       Komiteen vil vise til at prøveperioden nå er utvidet, til også å gjelde Akershus. Komiteen vil vise til at Regjeringen vil komme tilbake til Stortinget i forbindelse med utløp av prøveperioden med sak om husleietvistordningen.

4.2.5 Andre forhold

       Komiteen vil peke på at det under høringene i komiteen ble påpekt at SSBs nybyggingsstatistikk ikke omfatter næringseiendom, loft o.l. som omgjøres til bolig. Komiteen mener dette er nyttig informasjon som det er behov for å fange opp i aktuell statistikk.

       Komiteen er kjent med at det er gitt tilskudd både i forbindelse med eldrereformen og som boligtilskudd til lavinnskuddsboliger som er klausulert på forskjellige måter i leiligheten. Bindingstiden på tilskuddene er imidlertid begrenset. Det er derfor behov for å få på plass et regelverk for å unngå uklarheter og konflikter knyttet til dette, med tanke på videreføring av klausuleringen.

       Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti vil understreke betydningen av ansvarlighet og effektiv ressursbruk i et økonomisk fellesskap som borettslag eller boligsameie utgjør. Et grunnleggende virkemiddel for effektiv ressursbruk er bruk av anbud/tilbud ved utførelse av arbeid eller oppdrag for laget. Disse medlemmer mener at for større oppdrag bør anbud/innhenting av tilbud alltid forekomme. Disse medlemmer vil påpeke at anbud og tilbudsinnhenting også skaper tillit til styrets ansvarlighet og økonomiske uavhengighet.

       Komiteen viser til at obligasjonskontrakter er en ordning der leietakerne har delfinansiert tomte- og byggekostnadene, oftest rentefritt, mot en tidsbegrenset eller « evigvarende » leiekontrakt - avhengig av om huseieren på et tidspunkt har rett til å innfri obligasjonen eller ikke.

       Komiteen viser til at leietakerne har rett til å overdra kontrakten. Det finnes eksempler på at leieretter har vært omsatt for mer enn 80 ganger pålydende. Komiteen er bekymret for at mangelfull informasjon til kjøperne fra meglerne og huseier samt bankers velvillige finansiering er vesentlige forklaringsfaktorer for en urealistisk prisfastsetting av en svært spesiell og uvanlig boligtype.

       Komiteen viser til at husleieloven i 1999 ble endret slik at en ikke tillater opprettelse av nye obligasjonskontrakter. Overgangsreglene bidrar samtidig til en kompliserende forståelse av lovforankringen. Størst usikkerhet finnes rundt reglene for prisfastsettelse med tilpasning til « gjengs leie » i 1999-loven, men det er også uenigheter om hvilken lov som styrer fremleierettigheter m.m.

       Komiteen ber på denne bakgrunn om at Regjeringen legger fram en sak for Stortinget der dagens system med obligasjonskontrakter vurderes avviklet.

       Komiteen mener at granskningsregimet i borettslag gir andelseiere et godt vern mot at tillitsvalgte kan begå misligheter ved utøvelse av sitt tillitsverv. Liknende regime finnes ikke for beboere i sameier etter eierseksjonsloven. Komiteen vil derfor be Regjeringen vurdere lignende regler for andre former for felleseierskap av bolig, eventuelt opprettelse av klagenemnd for slike beboere, og komme tilbake til Stortinget med forslag om dette på egnet måte.

       Komiteen viser til sine respektive partiers merknader og forslag under behandling av Ot.prp.nr.41 (2003-2004) om tomtefesteloven.