| |
Det vises til brev fra Stortingets kontroll- og konstitusjonskomite av 11. mai 2005, der det bes redegjort nærmere for følgende spørsmål:
«Under høringen fremkom det at salg av
forsvarseiendommer kan medføre betydelige utgifter i forbindelse med salg -
og at det finnes eksempel fra Sverige hvor utrangerte flyplasser har en
negativ verdi ved salg. Komiteen ber om at dette utdypes. »
Svar:
Utrangerte forsvarseiendommer er i stor grad preget av å være krevende salgsobjekter i marginale markeder. Eiendommene er også ofte beheftet med betydelige kostnader knyttet til sikring og opprydding. I inneværende langtidsperiode er det derfor lagt til grunn at salgsinntekter og kostnader, samt utgifter ved avhending vil utlikne hverandre, jf. St.prp. nr. 55 (2001-2002).
Mange av de eiendommene som skal selges har mangler som må utbedres for å få til en hensiktsmessig etterbruk. Forsvarsbygg har opplyst at det, i hvert enkelt tilfelle, foretas en vurdering av om utbedringskostnadene skal dekkes av egen virksomhet, eller om manglene skal følge eiendommen, og gi grunnlag for prisavslag.
Militære leire er som regel etablert med en avgrenset og lukket infrastruktur (vei, vann og avløp). Infrastrukturen er også gjerne basert på én bruker. Ifølge Forsvarsbygg vil det derfor, for kunne nyttiggjøre seg leiren, ofte være behov for å justere og tilpasse de aktuelle anleggene. Dette betegnes vanligvis som « mangler » i forhold til ordinær, sivil bruk.
Miljøopprydding representerer stedvis store kostnader. Krigsrelatert forurensning er spesielt krevende. Etterkrigstidens forurensning er imidlertid kjent og avgrenset. Hvorvidt miljøkostnader skal dekkes av egen virksomhet, eller om eiendommen skal selges med en mangel, blir vurdert av Forsvarsbygg ut fra hva som er hensiktsmessig i det enkelte tilfellet. Forsvarsbygg forholder seg her til de pålegg som miljømyndighetene kommer frem til.
Behovet for riving og sikring innebærer andre betydelige kostnader som må ivaretas ved salg. Forsvarsbygg avgrenser gjerne riving og sikring til det som er strengt nødvendig, i første rekke kondemnable bygg og farlige bygg og installasjoner. Som et eksempel på aktuelle sikringsbehov vises til Forsvarets omfattende utrangering av militære stillinger og befestninger. Sikringsarbeidene på Bolærne kostet for eksempel 5,4 mill. kroner.
De aktuelle militære stillingene og befestningene ligger i hovedsak i Nord-Norge, der eiendomsverdiene i utgangspunktet også er lave. Kostnadene til sikring vil derved ofte føre til at mange eiendommer har en negativ verdi. Noen av eiendommene i nord med større befestningsanlegg, representerer store negative verdier. Dette gjelder for eksempel Lyngenlinjen.
Forsvaret vurderer for tiden utrangering av skytefelt. Feltene innebærer ekstraordinære utfordringer knyttet til rydding av eksplosiver og forurensning. Utfordringene vil variere i omfang og tid. Eksempelvis vil Hjerkinn skytefelt måtte ryddes over lang tid, siden telen « driver » eksplosiver opp til overflaten over en antatt periode på 20-30 år.
Forsvarets skytefelt har også
punktforekomster av eksplosiver og skrapjern. Det er imidlertid store
variasjoner i tiltaksalternativenes kostnader. Forsvaret er derfor varsom
med endelige kostnadsberegninger før tiltakenes hensiktsmessighet er
utredet.
Eksempler fra avhending av flyplasser i Sverige
Söderhamn er en nyrestaurert hovedflyplass bygd på 1980-tallet, med svært høy teknisk standard. Flyplassen (80.000 m2 ), som ligger to timer med bil fra Stockholm, ble solgt for 7 mill. SEK. Inkludert i salget var skog til en verdi av 3,5 mill. SEK. Det svenske forsvaret har bidratt til likviditet for kjøper ved å leie tilbake anlegget i fire måneder à 2 mill. SEK. Likviditeten har gitt kjøper anledning til å eie Söderhamn uten kapitalkostnader så langt.
Karlsborg, en militær flyplass (50.000 m2) beliggende nær Vättern, ble solgt for 100 SEK, og ble gitt et tilskudd på 6,5 mill. SEK.
Ingen av de to flyplassene hadde heftelser tilsvarende avtalen med Lista Lufthavn AS (LILAS).
Både Lista flystasjon, Söderhamn og Karlsborg fremstår med en verdi tilnærmet lik null kroner ved salg fra de respektive lands forsvar. Alle salgene har også ulike « finansielle pakker »: Lista-kjøperen fikk en kompensasjon på 5,5 mill. kroner for å etablere verdiøkende ny infrastruktur, Söderhamn-kjøperen fikk et likviditetstilskudd på 8 mill. SEK i form av en gunstig leie i fire måneder, og Karlsborg-kjøperen fikk et tilskudd på 6,5 mill. SEK.
Eksemplene ovenfor er ikke uttømmende. Det kan dessuten være mindre regnskapsmessige avvik fra de oppgitte rundsummene. Forsvarsbygg har for øvrig mottatt informasjonen om salget av de to flyplassene fra henholdsvis Söderhamn og Karlsborg kommuner som kjøpte eiendommene, uten at Forsvarsbygg har hatt tilgang til de formelle sluttrapportene om salgene.
Det har de siste årene vært et prioritert arbeid for Forsvarsbygg å snu eiendommer med negativ verdi til muligheter, som kan gi avkastning. Forsvarsbygg viser til følgende som eksempel på dette:
I 2002 var det forutsatt at Forsvaret skulle rive fire bunkere i Narvik. Budsjettert rivekostnad var 2,5 mill. kroner. I 2003 solgte Forsvarsbygg de samme eiendommene for til sammen 1 mill. kroner. To av bunkerne er nå blitt solid grunnmur for en familiebolig.
« Det er fremkommet en takst på 11
millioner kroner, en kjøpesum på 3,5 millioner kroner og en overføring fra
staten til kjøper på noe over 14 millioner kroner. Hvordan er man kommet
frem til denne negative salgssum? »
Svar:
Forsvarsbygg har opplyst at Verditakst AS takserte Lista lufthavn 7. juni 2002 til 11 mill. kroner. Videre at Verditakst AS la en avkastningsanalyse til grunn, med den begrunnelse at taksten må reflektere en investors tilnærming. Taksten forutsatte at eiendommens bygningsmasse, slik den fremsto på takseringspunktet, kunne leies ut i et sivilt marked. Verditakst AS la også til grunn at teknisk tilstand var på et slikt nivå at de leieinntektene taksten bygde på kunne oppnås. Taksten dannet utgangspunkt for selgers forhandlingsposisjon.
Gjennom forhandlinger kom partene fram til en samlet kompensasjon på 10,9 mill. kroner. Beløpet baserer seg på følgende fire punkter:
| 1. | Det forelå branntekniske mangler ved eiendommen. Etter forhandlinger ble takstverdien redusert med 7,5 mill. kroner i forhold til takstforutsetningen om at eiendommen skulle være utleiebar. Salgssummen utgjorde dermed 3,5 mill. kroner. |
| 2. | Forhandlingene identifiserte også mangler ved de tekniske anleggene. Dette innebar en vesentlig svikt i forutsetningene for utleie, jf. pkt. 1. I første rekke omfattet dette nedslitt oljefyr og elektrisk spredenett. Manglene ble kompensert med 3,5 mill. kroner. |
| 3. | Taksten ser bort fra LILAS-avtalen som en heftelse. Denne ble kalkulert til 5,4 mill. kroner, som det ble kompensert for. |
| 4. | I tillegg ble det, gjennom forhandlingene, enighet om at kjøper skulle få et bidrag på 5,5 mill. kroner til ulike infrastrukturtiltak som veier, grøfter, pumpestasjon etc. Dette ble gjort for å sikre at føringene i Innst.S.nr.182 (1994-1995), jf. St.prp. nr. 50 (1994-1995), ble innfridd. Deler av beløpet anses også å ivareta føringer om utbedring av dreneringsanlegg. Bidraget anses dessuten å være i samsvar med kommunens ønske om utbedring av grunnleggende infrastruktur for å kunne legge til rette for utvikling av området til næringspark. |
Forsvarsbygg viser for øvrig til Skifte Eiendoms fortolkning av taksten, jf. brev av 4. mai 2005, samt Verditakst AS' bekreftelse på dette i brev av 6. mai 2005. Kopi av brevene følger vedlagt.
« Kjøper har overtatt forpliktelser om
utbedring av eiendommen. Hvordan har selger sikret faktisk oppfølging av
disse forpliktelsene - herunder den utbedring av brannsikring som lå til
grunn for reduksjon av kjøpesummen i forhold til takst? »
Svar:
Forsvarsbygg har, gjennom formuleringer i kjøpekontrakten, sikret seg at kjøper overtar ulike forpliktelser knyttet til eiendommen. Forpliktelsene fremkommer flere steder i kjøpekontrakten:
| - | Pkt. 7: «Kjøperen forplikter seg til å ivareta eksisterende investeringer og utnytte disse til sivilt formål.» I dette ligger at bygninger og infrastruktur skal ivaretas av kjøper, og benyttes/tilbys til sivil bruk. |
| - | Pkt. 9: «Selger forplikter seg til å bidra til utbygging av ny infrastruktur for å mulig-gjøre utviklingen av en sivil næringspark i.h.t. vedlegg 7. » |
| - | I vedlegg 7 til kjøpekontrakten forplikter kjøper seg til utbygging av ny infrastruktur på eiendommen for å kunne gjennomføre omstilling fra militær virksomhet til en sivilt fungerende næringspark i henhold til gjeldende kommunedelplan for Lista flystasjon. |
| - | Kjøper har overtatt totalansvaret for drenering i henhold til kjøpekontraktens pkt. 8. Dette er bekreftet av ny eier i brev av 14. april 2005, jf. vedlagte kopi. |
Ved mislighold av ovennevnte forpliktelser har selger anledning til å påklage kontraktsbrudd, og derved løse en konflikt gjennom forhandlinger, eller forfølge saken rettslig.
For å sikre forpliktelsene i kontrakten ble det 18. november 2004, i forbindelse med overføringen av hjemmelen til ny eier, tinglyst en heftelse på eiendommen som regulerer hvordan kostnadsbruken skal synliggjøres, og at investeringene skal skje i takt med nyetableringer på området. Denne forpliktelsen gjelder den som til enhver tid eier eiendommen.
Brannsikkerhet er et forhold mellom byggeier og brannvernmyndighetene. Forsvarsbygg fikk i mars 2002 utarbeidet en uavhengig vurdering av oppgraderingsbehovet på flyplassen for å bringe 15 bygninger i forskriftsmessig stand. TekØk AS anslo kostnadene knyttet til dette til 18 mill. kroner.
« Var Forsvarsdepartementet inne i
bildet i forbindelse med inngåelse av leieavtalen - og den forkjøpsrett som
ble etablert med Lista Airport Development AS i 1996? »
Svar:
Leiekontrakten ble underskrevet av partene henholdsvis 24. og 27. juni 1996, og ble approbert 22. august 1996 av Forsvarsdepartementet, jf. vedlegg.
« Hvilke rammeavtaler foreligger for
juridisk bistand til Forsvarsdepartementet og underliggende etater og
selskaper? »
Svar:
Forsvaret har undertiden behov for ekstra kapasitet og spisskompetanse på avgrensede områder, som for eksempel i forbindelse med statens krav om ekstern kvalitetssikring av investeringsprosjekter over 500 mill. kroner. I den anledning er det inngått rammeavtaler med ulike konsulentselskaper. Avtalene er utlyst i henhold til lov om offentlige anskaffelser.
Når det gjelder juridisk bistand, har verken Forsvarsdepartementet, Forsvarets militære organisasjon, inkludert Forsvarets logistikkorganisasjon, Nasjonal sikkerhetsmyndighet eller Forsvarets forskningsinstitutt egne rammeavtaler om dette, men forholder seg til regjeringsadvokaten eller de kontakter han henviser til.
Forsvarsbygg har opplyst at deres behov for juridisk bistand generelt dekkes gjennom internt ansatte jurister, gjennom bistand fra regjeringsadvokaten eller eventuelt ved kjøp av bistand eksternt. Forsvarsbygg har en egen juridisk seksjon, som blant annet ivaretar kontakten med regjeringsadvokaten. Alle rettslige prosesser skal skje via, eller med direkte fullmakt fra Forsvarsdepartementet. Med mindre departementet beslutter noe annet i konkrete tilfeller, er det regjeringsadvokaten som ivaretar oppgaven som statens prosessfullmektig.
Forsvarsbygg kunngjorde 30. april 2002 en konkurranse om juridisk bistand knyttet til grunnerverv for Regionfelt Østlandet. Dette ble gjort etter at drøftinger mellom Forsvarsbygg, Forsvarsdepartementet og regjeringsadvokaten hadde avklart at verken regjeringsadvokaten eller Forsvarsbygg hadde ressurser selv til å håndtere oppdraget. Konkurransen ble vunnet av advokatfirmaet Mageli & Co.
I forbindelse med juridisk bistand knyttet til salgsvirksomheten, inngikk Forsvarsbygg i januar 2003 en rammeavtale med advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, som innebar muligheter for å innhente juridiske råd fra selskapet etter behov. Forsvarsbyggs begrunnelse for avtalen var dels å sikre tilstrekkelig tilgjengelige ressurser, dels å ha tilgang på en ekstern rådgivingsressurs, som omverdenen i større grad oppfattet som mer habil enn om Forsvarsbygg skulle benytte interne ressurser. Spesielt i forbindelse med kvalitetssikring har det vist seg viktig for Forsvarsbygg å ha muligheten til å bruke eksterne ressurser. Rammeavtalen med advokatfirmaet Steenstrup Stordrange utløp 31. desember 2004, og er ikke fornyet.
Kravene i lov om offentlige anskaffelser knyttet til kjøp av tjenester i staten innebærer at en rammeavtale er eneste mulighet for å kunne dekke et behov for ekstern bistand raskt, når det oppstår. Når det gjelder det samlede behov for juridiske kompetanse er imidlertid ressurssituasjonen internt i Forsvarsbygg nå så god at en rammeavtale ikke er nødvendig. For å sikre en helhetlig ressurstilgang er det dessuten hensiktsmessig at eventuelle behov for kjøp av eksterne tjenester koordineres gjennom Juridisk kompetansesenter i Forsvarsbygg.
Pr. dags dato har Forsvarsbygg kun ovennevnte rammeavtale med advokatfirmaet Mageli & Co, relatert til kjøp av juridisk bistand.
Forsvarsbygg har for øvrig opplyst at man er i ferd med å inngå en rammeavtale om juridisk bistand i forbindelse med en vurdering av egen struktur/organisering og økonomi/finansspørsmål.
« På hvilken måte er avtalene inngått
(utlyst?) og hva er de beløpsmessige og tidsmessige avgrensingene? »
Svar:
Forsvarsbygg har opplyst at rammeavtalen med advokatfirmaet Steenstrup Stordrange ble utlyst i henhold til lov om offentlige anskaffelser. Avtalen ble inngått i januar 2003, og terminert 31. desember 2004.
Avtalen med advokatfirmaet Mageli & Co ble også lyst ut i henhold til lov om offentlige anskaffelser.
« I hvilke saker er advokatselskapet
Steenstrup Stordrange DA benyttet de seneste fem år? »
Svar:
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har i perioden januar 2003 til desember 2004 vært engasjert for å bistå Forsvarsbygg med gjennomgående rådgivning i forbindelse med salg av eiendom. Totalt har Steenstrup Stordrange vært engasjert i 15 forskjellige saker, inkludert salget av Lista flystasjon.
Eksempler på slike saker er:
| - | Nes fort, Nordland |
| - | Skarsteindalen leir, Andøya |
| - | Voldgiftsskjønn, Kristiansand, |
| - | Eiendomsutvikling, Odderøya |
| - | Rådgivning kontrakter, Fredriksvern verft/Stavern |
| - | Lista Eiendomsutvikling |
« Hva er utbetalt dette selskapet i
samme periode for denne type bistand? »
Svar:
Forsvarsbygg har opplyst at det i perioden januar 2003 til desember 2004 samlet er utbetalt 2,3 mill. kroner til advokatfirmaet Steenstrup Stordrange. Av dette er ca 670.000 kroner relatert til evalueringen av salget av Lista flystasjon.
« Forelå det branntekniske pålegg for
eiendommen? »
Svar:
Gjennom brannforskriftene er enhver eier av eiendom pålagt å holde bygg og anlegg forskriftsmessig vedlike når det gjelder brannsikkerhet. Forsvarsbygg fikk utarbeidet en brannteknisk vurdering, som den nye eieren ble kjent med, jf. svar på spørsmål nr. 3 ovenfor. Dette medførte at taksten, som ikke tok hensyn til eventuelle vedlikeholdskrav knyttet til brannsikring, ble redusert etter forhandlinger med 7,5 mill. kroner.
Det forelå ingen konkrete pålegg gitt av andre myndigheter på salgstidspunktet. Forsvarsbygg meddelte det lokale branntilsyn at de selv gjennomgikk eiendommen brannteknisk. Brannrapportene, som avdekket svakheter, er i seg selv et pålegg/føring, som enhver eier må følge opp.
« Forelå det kun en takst for
eiendommen? »
Svar:
Forsvarsbyggs faglige utgangspunkt er at takst er en uavhengig og kvalifisert vurdering av eiendommens markedsverdi på salgstidspunktet. Taksten skal gi banker og andre lånegivere grunnlag for å etablere tilstrekkelig sikkerhet i tilknytning til kjøpers kredittbehov. I denne betydning forelå det, ifølge Forsvarsbygg, kun én takst for eiendommen.
Verditakst AS utarbeidet 7. juni 2002 en takst på hele eiendommen, slik den fremstod som verdi på takseringstidspunktet. Av takstdokumentet fremgår det at taksten er basert på klart presiserte forutsetninger, idet selskapet ikke hadde tilgang til mer detaljerte tilstandsrapporter eller funksjonstester av eiendommen. Taksten tar utgangspunkt i leiepotensialet i juni 2002, hvor aktuelle og relevante aktører ble intervjuet om deres interesse for bruk og leie. Taksert verdi utgjør 11 mill. kroner.
OPAK AS foretok i mai 2002 en « forenklet markedsvurdering », jf. vedlegg. Selskapet la til grunn at flyplassen omfattet operativ flyvirksomhet. OPAK AS' vurderinger av leienivåer synes å tilsvare Verditakst AS' takst. OPAK AS' markedsvurdering er ikke direkte sammenlignbar med Verditakst AS' takst, idet vurderingene er ulikt strukturert. Markedsvurderingen er en tolkning av den betalingsviljen det ville være mulig å utvikle, gitt de forutsetninger som ble lagt til grunn. Markedsverdien ble vurdert til å kunne representere en salgssum på 25-34 mill. kroner.
Stray MNEF AS avgav to verdivurderinger av eiendommen 2. og 12. februar 1999. Stray MNEF AS' primærvirksomhet er eiendomsmegling, selv om selskapet også har de nødvendige godkjenninger for å utføre takst. Vurderingene baserer seg på at eiendommen er ferdig utviklet med daglige flygninger. Stray MNEF AS har, i vurderingen av 12. februar 1999, lagt hovedvurderingen av 2. februar 1999 til grunn, med fratrekk for de forpliktelser som denne tilla staten. Forpliktelsene er knyttet til drenering, tilknytning til offentlig infrastruktur og miljø. Eiendomsverdien er anslått til henholdsvis 200,7 mill. kroner (2. februar 1999) og 65,4 mill. kroner (12. februar 1999), der sistnevnte overfører nevnte forpliktelser i sin helhet til kjøper.
« Det ble i høringen opplyst at
kjøpesummen ble fratrukket overføringen til kjøper - følgelig at kjøper ikke
innbetalte kjøpesummen. Forholder det seg slik? »
Svar:
Under høringen av salget av Lista flystasjon i Stortinget 9. mai 2005 opplyste Forsvarsbygg at transaksjonen mellom selger og kjøper foregikk som en nettoutbetaling på 10,4 mill. kroner. Forsvarsbygg har i ettertid presisert at kjøpesummen ble mottatt fem dager før kompensasjonsbeløpet ble utbetalt. Beløpet på 3,5 mill. kroner ble innbetalt til Forsvarsbygg 5. desember 2002, i henhold til kjøpekontraktens pkt. 5.
Kompensasjonsbeløpet på i overkant av 14 mill. kroner ble, i henhold til kontraktens pkt. 29, anvist til betaling 10. desember 2002.
« Det ble opplyst under høringen at
Farsund kommune burde forstått at den taksten de ble forespeilet ikke var
reell da kommunen var deleier i et selskap som hadde opsjon for kjøp til en
langt lavere sum. Kommunen opplyser at denne opsjonen var et av de
argumenter som ble brukt, men avvist av kjøper. Komiteen kan heller ikke se
at kommunen var deleier ved det aktuelle tidspunkt som det ble hevdet.
Komiteen ber om kommentarer til dette. »
Svar:
Flere tidligere regjeringer har engasjert seg for å søke å skaffe erstatning for de arbeidsplasser og den skatteinngang som falt bort ved nedleggelsen av Forsvarets virksomhet på Lista flystasjon. Kommunikasjonen mellom Farsund kommune og Forsvarsbygg om å nå dette målet synes imidlertid i perioder ikke å ha vært tilstrekkelig. Forsvarsdepartementet har for sin del vært involvert i saken i flere runder. I brev av 22. februar 1999, med referat fra møte med tidligere statssekretær O. Heggheim, fremgår det blant annet at departementet forutsetter at partene finner frem til et omforent takstgrunnlag. Det heter videre at departementet forventer å bli involvert, dersom det blir brudd i forhandlingene, og en av partene ønsker å bringe dette inn for departementet. Det vises også til brev av 9. desember 1999 fra daværende statssekretær K. Alvheim til Farsund kommune med oppfordring om videre samarbeid og kontakt mellom partene, og at nødvendige ressurser blir satt inn fra kommunens side, slik at omstillingsarbeidet igjen kan komme i gang.
Det ble for øvrig i oktober 1998 inngått en samarbeidsavtale mellom Farsund kommune og LILAS, jf. vedlagte kopi av brev fra Farsund kommune av 21. desember 2001. Av avtalen fremgår det at LILAS og kommunen planla å samarbeide om den videre fremdrift og strategi overfor sentrale myndigheter. Den fremtidige fordelingen av flyplassarealene mellom avtalepartene ble også konkretisert. At Forsvarsbygg ikke var kjent med denne avtalen indikerer også hvor vanskelig kommunikasjonen og samarbeidet var allerede i oktober 1998.
Ifølge Forsvarsbygg eide Farsund kommune fra 1996 20 % av Lista Airport Development/Lista Lufthavn AS (LAD/LILAS). Dette eierskapet innebar at kommunen tidlig hadde tilgang til kunnskap om selskapets forkjøpsrett, selv om den fra 1999 ikke lenger var deleier i virksomheten. Som fremholdt under høringen, kan det derfor i ettertid virke spesielt at forhandlingene mellom partene i 1999 skulle ta utgangspunkt i en verdivurdering på 200 mill. kroner - en salgssum som man allerede den gang kanskje anså som lite realistisk.
« Kan en forsvarseiendom ha lavere verdi
enn tomtens verdi fratrukket kostnader for vedtatte pålegg? »
Svar:
Norges takseringsforbund har i vedlagte kopi av notat av 8. april 2005 til Forsvarsbygg redegjort for hvilke forhold som er viktige for takseringsgrunnlaget mv.
Forsvarsbygg har vist til at en takst alltid vil være satt før et salg er avsluttet. Taksten er et forsøk på å anslå en markedsverdi. I Norge har en takst tradisjonelt vært en « forsiktig anslått markedsverdi ». Ifølge ovennevnte notat av 8. april 2005 fra Norges takseringsforbund er taksten: » ... det beløp takstmannen mener eiendommen kan selges for på takseringstidspunktet ... ».
En eiendoms/tomts verdi utledes således av de forventede inntekter som er knyttet til eiendommen, og/eller et gjennomsnitt av et tilstrekkelig utvalg av sammenlignbare og gjennomførte salg. Eiendommer har lang levetid. Det betyr at reguleringsforhold, markedsrisiko, rentenivå, utviklingsmuligheter mv. påvirker verdien.
Til fratrekk i verdien kommer eksisterende pålegg, sannsynlige pålegg (for eksempel fra Statens forurensningstilsyn), og privatrettslige heftelser. For salg av statlig eiendom kan forkjøpsrettigheter knyttet til staten, kommuner og fylkeskommuner redusere eiendommens verdi. En eiendoms verdi skal ta hensyn til ovennevnte forhold, inklusive vedtatte pålegg. Selger har en selvsagt opplysningsplikt, slik at markedet kan prise sine bud på et riktig grunnlag. Dersom markedet oppfatter at eiendommen genererer større utgifter enn inntekter, vil verdien bli oppfattet som negativ.
Ved salget av Lista flystasjon ble manglene priset gjennom forhandlinger, basert på partenes eget skjønn. Dette med unntak av kompensasjonen for å overta forpliktelsene overfor LILAS, der beløpet kunne utledes direkte fra avtalen mellom Forsvarsbygg og LILAS. Etter Forsvarsbyggs oppfatning hadde eiendommen derfor en negativ verdi. Forsvaret var således tjent med å yte en viss kompensasjon for å spare fremtidige driftsutgifter.
For øvrig vises til svaret på spørsmål 1 ovenfor om hvordan en eiendom kan ha negativ verdi.
Forsvarsbygg
1 av 1
Vår dato 2005-05-04
Vår referanse 2003/01023-I29/FB/853
Vår saksbehandler dir Sverre Tiltnes
Til Verditakst AS
Hegdehaugsveien 31
0352 OSLO
Tolking takst
Viser til kontakt om takst for Lista lufthavn datert 07.06.02. Iht. avtale med Brandshaug oversendes vår tolkning for å få Verditakst AS sin respons.
Takst på 11 millioner er en overordnet takst basert på hva markedet er villig til å betale for anlegget slik det fremstod på takseringstidspunktet. Verditakst AS, som takserte eiendommen, hadde imidlertid ikke tilgang på tekniske tilstandsrapporter eller utført funksjonstester.
De mangler som er avdekket av bl.a. TekØk AS er av et så vidt stort omfang at brannteknisk tilstand representerte en tilleggsmangel.
Forhandlingene identifiserer også mangler på tekniske anlegg som det var grunn til å anse ikke å være inkludert i taksten. Dette gjelder forhold som representerte vital svikt for utleiesituasjonen. I første rekke gjelder dette nedslitt oljefyr og elektriske spredenett.
Taksten ser videre bort fra
LILAS-avtalen som en heftelse. Ser fram til Deres snarlige svar.
Med vennlig hilsen
Sverre Tiltnes (sign.)
Eiendomsdirektør
Forsvarsbygg
Verditakst as
Hegdehaugsveien 31
O352 OSLO
Skifte Eiendom - Oslofjorden
Pb 405, Sentrum
0103 OSLO
Att.: Sverre Tiltnes
Svarbrev - Tolkning takst
Ref.: 2003/01023-129/FB/853
Notatet er i samsvar med Verditakst AS sin oppfatning av taksten.
Verditakst AS vil allikevel presisere
at det ikke er mottatt eller gjennomgått tekniske tilstandsrapporter eller
funksjonstester, og at vi således ikke kan uttale oss spesifikt om disse
forhold.
Med vennlig hilsen
Verditakst AS
Tor-Gunnar Brandshaug (sign.)
Vedlegg: ref 2003/01023-129/FB/853
Hotell & Appartements
Lista, 14. april 2005
Skifte Eiendom.
Pb. 405 Sentrum
0103 Oslo
Att. Atle Eliassen.
I forbindelse med gjennomgangen av forskjellige forhold rundt salget av Lista Flystasjon til Lista Flypark AS er vi bedt om å kommentere hvordan vi tolker avtalens bestemmelser om drenering av området.
Vi tolker avtalen bestemt slik at ansvaret for dreneringen tillegger Lista Flypark AS for den del av eiendommen som vi til enhver tid er eier av. Herunder vil LILAS måtte overta dreneringsansvaret for den delen av arealet de overtar dersom de benytter seg av opsjonen.
I samsvar med kjøpekontrakten skulle
Skifte Eiendom utføre en fullstendig utbedring av dreneringsanlegget, og som
anvist t kontrakten har vi mottatt en sakkyndig rapport som dokumenterer at
arbeidene ble utført.
Med vennlig hilsen.
Ole K. Paulsen (sign.)
Styreleder
13. aug. 2004 - Forsvarsbygg - Nr.0777 - s. 10
| 14.1 | Dette avtaleforholdet forutsetter at avtalen approberes av høyere myndighet. |
| 14.2 | Dersom utgifter etter pkt 3 ovenfor ikke blir rettidig betalt eller ikke betalt i det hele. godtar leietaker herved at utleier kan begjære utkastelse uten søksmål og dom jf Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav a, Det samme gjelder når leietiden er lept ut, jf Tvangfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav b. |
| 14.3 | Denne avtalen inngås med den forutsetning at flest mulig av overtallig personell ved Lista flystasjon får tilbud om arbeid i forbindelse med leietakers virksomhet. Leietaker forplikter seg derfor til i tilfeller der to elter flere personer finnes å være likt kvalifisert, å foretrekke den tidligere ansatte. |
| 14.4 | Utleier godtar at denne avtalen med LAD som avtalepart, på et nærmere avtalt tidspunkt går over til LILAS. LILAS påtar seg fra dette nærmere avtalte tidspunkt alle i kontrakten omtalte plikter og alle rettigheter tilfaller fra samme tidspunkt LILAS. Utover dette kan avtalen ikke overdras til andre. |
| 15. | TVISTER |
| 15.1 | Dersom ikke annet er avtalt eller avtales, skal tvister som oppstår som følge av kontraktsforholdet avgjøres ved rettergang for de ordinære domstoler. |
| 16. | SIGNATUR |
| 16.1 | Denne kontrakt er utferdiget i to underskrevne eksemplarer, hvorav ett til hver av partene. |
| Lista den ____________ | Sola den ____________ |
| Lista Airport Development AS | Staten v/ Forsvarsdepartementet |
| v/ Forsvarets bygningstjenesten | |
| Foretaksnummer | Etter fullmakt |
| Adm.dir. / styreformann | Leif Erik Olsen (sign.) |
| Gunnar Brøvig (sign.) | Avdelingsdirektør |
| APPROBERT den | |
A-104868
LISTA FLYSTASJON
NOTAT O-1/2002 22.05.2002
FORENKLET MARKEDSVURDERING AV EIENDOMMEN LISTA FLYSTASJON,
GNR. 90, BNR. 10, GNR. 95, BNR. 24, GNR. 31, BNR. 16, GNR. 34, BNR. 61, GNR. 92, BNR. 23, GNR. 99, BNR. 25, GNR. 26, BNR. 43, GNR. 35, BNR. 97, GNR. 94, BNR. 9, GNR. 33, BNR. 39, GNR. 39, BNR. 24, GNR. 28, BNR. 47, GNR. 93, BNR. l, GNR. 32, BNR. 18
I FARSUND KOMMUNE.
Etter anmodning fra eier, Forsvarsdepartementet v/Forsvarsbygg v/Cecilia Bruszt, har OPAK v/reg.sjef/bedr.økonom Bjørg Wigestrand og prosjektingeniør/bedr. økonom Ove Takvam 21.05.2002 besiktiget ovennevnte eiendom for å avgi en forenklet markedsvurdering. Oppdraget ble gitt via Cecilia Bruszt den 13.05.2002, og det ble avtalt at markedsvurderingen skal utfares som en foreløpig vurdering.
Det er ikke foretatt innvendig gjennomgang i alle bygninger. I henhold til avtale med oppdragsgiver har hoveddelen av tid ved befaring vært benyttet for gjennomgang av bebyggelsen innenfor gruppene velferdsbygg, mannskapsbrakker og forlegningsbrakker samt i bygninger hvor det er utleie. Befaring av resterende bebyggelse er stort sett foretatt fra bil, med stikkprøver tatt i bebyggelse med de mest høyverdige materialkvaliteter. I tillegg er flystripe med tilhørende anlegg for flystasjon befart.
Hele befaringen ble utført på Lista i løpet av 21.05.2002. OPAKs forenklede markedsvurdering skal i henhold til avtale med Cecilie Bruszt leveres innen 29.05.2002.
Markedsvurderingen skal benyttes i forbindelse med vurdering av et mulig salg av hele anlegget samlet, dvs. med all militær aktivitet avviklet og eiendommen ledig i markedet.
Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver:
| - | Inventarkart for Lista Flystasjon, datert 02.05.2002. |
| - | Inventarbeskrivelse med tegninger |
| - | Kopi av sammenføyde eiendommer av 16.06.1993 |
| - | Oversikt over lagringsområde ved Sleivdalsvannet, utdatert |
| - | Kopi av utsnitt av Landsvernplan for Forsvaret katalog Sør- og Vestlandet |
| - | Leieavtale med Lista Airport Development AS, registrert 17.09.1996 |
| - | Oversikt over leietakere og terminsum, udatert |
| - | Takst over bygning 0006 av 01.09.1999, utarbeidet av Stray og Andersen |
| - | Takst over bygning 0067 av 01.09.1999, utarbeidet av Stray og Andersen |
OPAK har i tillegg innhentet:
| - | Informasjon fra Norsk Eiendomsregister, ajourført pr. 19.10.2001. |
Til stede ved befaringen var:
| Fra oppdragsgiver: | Anne Salvesen |
| Lester Abrahamsen | |
| Fra OPAK AS: | Ove Takvam |
| Bjørg Wigestrand |
Verdivurderingen er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger:
| - | At eier er positiv til salg av eiendommen. |
| - | At en fritt kan markedsføre eiendommen for salg og over en normal tidsperiode |
| - | At en ser bort fra kjøpere som er villig til å by unormalt høyt pga. «spesielle interesser» |
| - | At de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte |
| - | At OPAK ikke har oppmålt bebyggelsen, kontrollert fundamentering eller kontrollert hvor vidt det er asbest i bygningene |
| - | At OPAK ikke har fått fremlagt ferdigattest eller kontrollert om det foreligger brannpåbud, offentlige påbud, eller om dagens bruk er tillatt |
| - | At OPAK ikke har kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen |
Og følgende spesielle forutsetning:
| - | All opprydding av mulig forurensning i grunnen er selgers ansvar |
Verdivurderingen omfatter eiendommen Lista Flystasjon, gnr. 90, bnr, gnr. 95, bnr. 24, gnr. 31, bnr. 16, gnr. 34, bnr. 61, gnr. 92, bnr. 23, gnr. 99, bnr. 25, gnr. 26, bnr. 43, gnr. 35, bnr. 97, gnr. 91, bnr. l, gnr. 32, bnr. 18, gnr. 39, bnr. 24, gnr. 94, bnr. 9, gnr. 33, bnr. 39, gnr. 39, bnr. 24, gnr. 28, bnr. 47, gnr, 93, bnr. l, gnr. 32, bnr. 18.
I henhold til opplysninger fra Norsk Eiendomsregister.
Forsvarsdepartementet hjemmel til eiendommen.
Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet.
Eiendommen ligger ca 6 km vest for Vanse, ca 12 km vest for Farsund sentrum ca 20 mil fra Stavanger og ca 10 mil fra Kristiansand.
Nærliggende bebyggelse utgjør jordbruk og boligbebyggelse.
Skole og servicefunksjoner ligger i Vanse eller Bjorhaug, ca 5 km sør for Lista flystasjon. Kollektivtrafikk til området dekkes av buss.
Ved nedleggelse av Lista flystasjon pr 1995 behandlet Stortinget Innst.S.nr.182 (1994-1995) til St.prp. nr. 50 (1994-1995) som for Listas vedkommende er følgende:
| « Forsvaret opprettholder bruken av Marka skyte- og sprengningsfelt, herunder eksisterende ammunisjonsområde. Etter nedleggelse av Lista flystasjon pr. 1. juli 1996 vedlikeholder Forsvaret de deler av etablissementet som kan nyttes til nærings- og eventuelle militære formål som skrevet i proposisjonens kap. 6.3. » |
Kommunedelplan for « Lista Fly og Næringspark » er utarbeidet og vedtatt pr 18.12.2001, og Forsvarets arealer er disponert i følgende:
Forretning/service og lignende med en utnyttelse på TU=30%.
Industri og flyrelatert industri med en utnyttelse på TU=30-50%
Eksisterende flystripe er disponert til flyplass.
Disponibelt areal for næringsformål med fradrag av flyplass er om lag: 1.900 dekar.
Et større område er båndlagt for Forsvaret, herunder adkomst til forsvarets lager. Restriksjonsområde for flyplass og naturvern.
Iht. Landsverneplan for Forsvaret, katalog Sør- og Vestlandet er følgende bygninger foreslått vernet:
FKP verneklasse l: Bygn.nr. 40,32 og 45, hangarer, Bygn.nr. 38, luftvernsimulator
FKP, verneklasse 2, eksteriør: Bygn.nr. 30, messebygg/velferdsbygg
Ved vurdering av alternativ bruk antas det mulig å få eventuelt omdisponert og utnyttet eiendommen til alternativ bruk. Det er sannsynligvis mulig å utbygge eiendommen ytterligere.
Tomten på leirområdet er eiet, og er i flg opplysninger gitt av Forsvarsbygg v/Anne Salvesen, ca. 5.000 dekar. Det er for øvrig ikke gitt noen dokumentasjon på tomtens størrelse.
Tomten er plan med noe kupering i terrenget, og grunnen er morenemasse, som er godt drenerende. Foruten bebyggelsen på tomten er det opparbeidet veisystem innenfor militærleirens grenser samt flystripe for flystasjonen. Tomten er delvis skogkledd, samt består av åpne områder og i tillegg areal ved flystripe som nyttes til gressproduksjon.
Vann- og avløpsystem inne på det militære området er offentlig. Det er bygget et omfattende dreneringssystem v/kanaler under lufthavnområdet.
På eiendommen Lista Flystasjon er det totalt vel 80 bygninger. Byggeår er fra 1912-1989. En stor del av bebyggelsen stammer fra 1940-årene.
Bebyggelsen vil bli inndelt i følgende grupper ved denne markedsvurderingen, evt. annen gruppering:
| - | Kontorer |
| - | Forlegningsbrakker |
| - | Lager m.m. |
| - | Tekniske bygg (lager, garasjer etc) samt småbygg |
| - | Hangarer |
I henhold til arealoversikt fra
Forsvarsbygg har bebyggelsen følgende arealer, gruppert etter type bygg:
| Type bygg | Antall bygg (stk) | Brutto gulvareal BTA (m2) |
|---|
| Kontorer | 9 | 2.675 |
| Forlegninger | 15 | 8.415 |
| Lager m.m. | 15 | 4.146 |
| Tekniske bygg + småbygg | 39 | 3513 |
| Hangarer | 4 | 9.718 |
| Sum | 82 | 28.467 |
Ved gruppering av bebyggelsen ut fra
alder fremkommer følgende oversikt:
| Alder på bebyggelse | Antall bygg (stk) | Brutto gulvareal BTA (m2) |
|---|
| 1912-1939 | 1 | 228 |
| 1940-1950 | 38 | 21.587 |
| 1951-1960 | 27 | 3.551 |
| 1961-1970 | 6 | 922 |
| 1971-1980 | 1 | 27 |
| 1981- | 10 | 2.152 |
| Sum | 28.467 |
Ved gruppering av bebyggelsen ut fra
størrelse fremkommer følgende oversikt:
| Størrelse på bygninger | Antall bygg (stk) | Brutto gulvareal BTA (m2) |
|---|
| Større enn 2.000 m2 | 2 | 5.896 |
| 1.500-2.000 m2 | 2 | 3.822 |
| 1.000-1. 500 m2 | 4 | 5.044 |
| 500-1. 000 m2 | 10 | 6.301 |
| Delsum | 18 | 21.063 |
| Mindre enn 500 m2 | 63 | 7.404 |
| Sum | 28.467 |
OPAK har ikke foretatt kontrollmåling av de arealer som er oppgitt fra Forsvarsbygg.
Bebyggelsen er fundamentert på morenemasse. For de av bygningene som har kjeller, er grunnmur oppført i betong.
Mannskapsbrakker og forlegningsbrakker er stort sett oppført i tre med utvendig panel og har salt tretak tekket med taksten.
Etasjeskillere har trebjelkelag. I trebygninger er stort sett både yttervegger og bjelkelag tilleggsisolert.
Gulv i bygningene har linoleum, tregulv og keramiske fliser. Vegger i bygningene har malt glassfiberstrie, keramiske fliser og malt trepanel. Tak har stort sett malt trepanel. Vinduer har dobbelte eller trelagsglass.
Mannskapsbrakker og forlegningsbrakker har stort sett 4-, 8- eller 12-mannsrom.
Disse er fundamentert med plate på mark og med støpt ringmur. Yttervegger er i bindingsverk som er utvendig platekledd. Tak er salt tretak tekket med platekledning.
Hangarene er bygget opp under krigen og er utført i betong med trekonstruksjon i tak. Taket er tekket med papp.
Små bygninger som er plassert innenfor militærleiren. Dette er varierende bygningsmasse med varierende kvaliteter og standard.
Bolig fra 1912 er besluttet revet.
Velferdsbyggene har relativt gode materialkvaliteter. Sentralt mekanisk ventilasjonsanlegg installert.
Det er installert brannvarslingsanlegg i boligdelen av bygningsmassen i henhold til de krav som forelå for tidligere bruk som militær forlegning.
Bebyggelsen gir et stort sett bra inntrykk. Det har vært utført rehabilitering og ombygging av en del av bygningene i forbindelse med utleie.
Nyere bebyggelse med mer høyverdig standard og kvalitet, både innenfor kontorvirksomhet, lager, verkstedbebyggelse og velferdsbebyggelse er bra vedlikeholdt og manglet kun utvending maling av flere av bygningene.
Eiendommens vedlikeholdsmessige tilstand er kun skjønnsmessig vurdert. OPAK har ikke som en del av oppdraget foretatt vedlikeholdsinspeksjon av bebyggelsen.
Det ble registrert ved befaringen jevnlig vedlikehold på bebyggelsen.
I flg opplysninger fra sekretær for bebyggelsen Lista flystasjon, Anne Salvesen, har det helt frem til dags dato fortløpende blitt utført rehabilitering/vedlikehold på all nyere og eldre bebyggelse som har vært i ordinært bruk av Forsvaret innenfor militærleirens område samt rehabilitering og ombygging av bygninger i forbindelse med utleie.
OPAK har ved befaring og skjønnsmessige vurderinger ikke avdekket noen potensielle forurensninger.
Fra Forsvarsdepartementets side ble det som en av premissene for Forsvarets fraflytting lagt til grunn at opprydding av mulige forurensninger i grunnen skal foretas av dem.
Det er en gammel bossfylling på området, om det her er event. miljøforurensende stoffer vites ikke.
Det foreligger en leieavtale med Lista Airport Development AS (LILAS) som gjelder lufthavnområdet med tilhørende bygninger. Avtalen omfatter 12.513m2 bygningsmasse fordelt på 9 bygninger, samt banelegemet på flyplassen totalt 421 dekar.
Avtalen er gjeldene til 1. juli 2006, med rett til forlengelse.
Formålet med avtalen er at leietaker gis en oppstartsperiode på 5 år hvor det skal drives flyrelatert virksomhet på det leide arealet, uten at virksomheten begrenses til dette. Utleier kan fri seg fira avtalen dersom leietaker ikke overholder dette.
Utleiers ansvar for drift og vedlikehold er begrenset oppad til NOK 1,5 millioner pr. år.
I kontrakten pkt. 13, Forkjøpsrett m.m. gis leietaker rett til å kjøpe følgende områder, under ett, med alle påstående bygninger/faste strukturer, til en pris av NOK 10 millioner: Hangarområde, 1,2 og hele det definerte flyplassområdet.
I tillegg gis leietaker følgende forkjøpsrett iht. avtalens pkt. 13.6:
Dersom Forsvaret avhander hele området Lista Flystasjon under ett (samlet) har leietaker forkjøpsrett til pris NOK 25 millioner.
Øvrige bygninger er delvis utleid til private virksomheter, kommune e.l. Varighet på avtaler er hhv. 1-3 år for kontor etc.
Leieforholdene er for flere leietakere basert på en symbolsk pris. Total leieinntekt pr år er oppgitt til kr 357.000,-.
Disponibelt areal for næringsformål iht. kommunedelplan er om lag 1.900 dekar. Eksisterende leieavtale LILAS omfatter deler av dette arealet, med nødvendige tomteareal til bygninger som omfattes av leieavtalen.
Næringsarealet har en foreslått utnyttelse på TU= 30-50%, som tilsier en maksimal utbygging på 570.000-600.000 m2.
Realistisk utbygging for området er betydelig lavere.
Markedsverdien ut fra tomteareal med potensiale for utbygging settes ut fra OPAKs vurdering til kr 50,- pr.m2 tomt
Anlegget Lista flystasjon er et langstrakt og innholdsrikt anlegg, som vil kunne ta opp ny virksomhet eller utvidelse av dagens aktiviteter.
Det er fra Luftfartsverket oppgitt at et finnes et Stortingsvedtak som forutsetter at det skal være flyrelatert virksomhet på anlegget. OPAK har ikke fått bekreftet denne påstand, men deler av eiendommen er disponert til flyplass på gjeldende kommunedelplan vedtatt 18.12.2001.
Inntektspotensialet vurderes som begrenset.
Nærmarkedet antas å være begrenset til effektivt å kunne omsette et anlegg av denne størrelsen til « markeds priser ».
Lista / Farsund området er et forholdsvis lite lokalsamfunn som baserer sin inntekt- og oppholdsgrunnlag på jordbruk, noe industri og enkelte har sitt virke i Nordsjøen.
Sivil status:
I utgangspunktet kan Lista flystasjon være et attraktiv område for et utall av virksomheter. Inntektspotensialet for området anses å være lavt da markedet vurderes å være for begrenset til å kunne absorbere et anlegg av denne størrelsen.
I perioden fra nedleggelse i 1996 og fram til i dag har Forsvaret selv bestått utleie og ombygging for utleie av en del bygg, til lave leiepriser. Leiemarkedet er begrenset i området, og etterspørselen er lav.
Markedsverdien for kontor og forlegningsbrakker antas å være ca, kr 250,- pr.m2 pr. år. Lager og verksteder antas å ha en markedsleie på kr.75,- - 50,- pr.m2 pr. år, basert på eksisterende leieavtaler.
Iht. kommunedelplanen er eksisterende flystripe disponert til flyplass. Iht. gjeldende leieavtale med opsjoner må flyplassområdet anses som disponert, og ikke ledig på markedet.
Øvrige deler av eiendommen vil ha et utbyggingspotensiale. Det er etter OPAKs vurdering begrenset hva markedet vil kunne absorbere av tomteareal de neste 5-10 år.
OPAK har foretatt 3 alternative beregninger ut fra gjeldende leieavtale med forkjøpsrett, samt ved fritak av denne avtalen og området ledig for markedet for alternativ bruk.
Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommenes beliggenhet og tomt, bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand, samt bygningenes effektivitet
Ved vurderingen er det tatt hensyn til dagens leieinntekt, reguleringsmuligheter og varighet på leiekontraktene, sett i relasjon til dagens markedsleie.
Salgsverdi er den pris man må påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villige til å betale for den på dato for vurderingen. En enkelt interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi.
Ved vurdering av krav til kapitaliseringsrenten må det i tillegg til antatt realrentenivå legges betydelig vekt på risikoen ved framtidig utleie, beliggenhet, bruk, tilstand, alder attraktivitet i markedet Ut fra samlet vurdering finner OPAK det forsvarlig å benytte en netto kapitaliseringsrente på 12%.
I det etterfølgende er det foretatt en
skjønnsmessig markedsvurdering av eiendommen i tre alternativer.
Alternativ 1:
Eiendommens verdi basert dagens antatte markedsverdier og med lokalene ledig for markedet
Skjønnsmessig markedsverdi:
| 1. Kontorer og forlegning, 11.090m2 x kr 250,-/m2 | = kr | 2.770.000,- | avrundet |
| 2. Lager og hangarer, 13.636m2 x kr 75,-/m2 | = kr | 1.020.000,- | |
| 3. Teknisk + små bygg, 3513m2 x kr 50,-/m2 | = kr | 180.000,- | |
| 4. Korrigert for ledighet, vedlikehold | - = kr | 800.000,- | |
| Netto leieinntekter | = kr | 3.170.000,- | |
| Kapitalisert verdi(avrundet): | = kr | 26.500.000,- | |
| Tomtepotensial | = kr | 10.000.000,- | |
| Sum | = kr | 36.500.000,- | |
| Fradrag for vedlikeholdsutgifter til flybanen fram til 2006 - | = kr | 5.000.000,- | |
| Sum markedsverdi | = kr | 31.500.000,- | |
| Salgsverdi alternativ l, avrundet: | kr | 32.000.000,- |
Alternativ 2:
LILAS benytter sin forkjøpsrett for flyplassområdet (pkt 13.1):
| 1. Kontorer og forlegning, 9599m2 x kr 250,-/m2 | = kr | 2.400.000,- | avrundet |
| 2. Lager og hangarer, 2527m2 x kr 75,-/m2 | = kr | 190.000,- | |
| 3. Teknisk + små bygg, 2986m2 x kr 50,-/m2 | = kr | 150.000,- | |
| 4. Korrigert for ledighet, vedlikehold | - = kr | 500.000,- | |
| Netto leieinntekter | = kr | 2.240.000,- | |
| Kapitalisert verdi (avrundet): | = kr | 18.600.000,- | |
| Forkjøpsavtale LILAS, pkt. 13.1: | = kr | 10.000.000,- | |
| Tomtepotensial | = | kr 5.000.000,- | |
| Sum markedsverdi: | = kr | 33.000.000,- | |
| Salgsverdi alternativ 2, avrundet: | kr | 34.000.000,- |
Alternativ 3:
LILAS benytter sin forkjøpsrett for hele området(pkt 13.6):
| Salgsverdi alternativ 3: | kr | 25.000.000,- |
Stavanger 29.05.2002
OPAK AS STAVANGER
Bjørg Wigestrand (sign.)
reg.sjef/ing.
Ove Takvam
Prosjekting.
Distribusjon:
Forsvarsbygg v/Cecilia Bruszt, Postboks 159, 4097 Sola
Kvalitetssikring:
| Utført av: siviling. Fredrik Sverdrup Dahl | Dato: | Sign: |
DET KONGELIGE FORSVARSDEPARTEMENT
Farsund kommune
Postboks 100, 4551 Farsund
Lista Lufthavn A/S (LILAS)
N-4560 Vanse
Forsvarets bygningstjeneste
Tidl. ref: Farsund kommune brev av 23 nov 98 - TUBR/970245/U01
Vår ref: 97/02781-21/FDIV5/BHO/860 - L
Dato: 22 FEB 1999
AVHOLDT MØTE I FORSVARSDEPARTEMENTET OM LISTA - KONKLUSJON OG FORUTSETNINGER
Det vises til drøftelser under møtet
som ble holdt i Forsvarsdepartementet 10. februar 1999 hvor representanter
for adressatene var til stede. Ved slutten av møtet trakk statssekretær
Ommund Heggheim en konklusjon og ga et par forutsetninger som er gjengitt
nedenfor.
KONKLUSJON
| - | Partene FBT - LILAS/Farsund kommune fortsetter forhandlingene med henblikk på å komme frem til en omforenet løsning innen 15 april 1999. Forsvarsdepartementet vil ikke i involvere seg i saken før det eventuelt blir brudd i forhandlingene og en av partene bringer dette inn for FD. |
| - | Et
omforenet takstgrunnlag er helt vesentlig og partene må finne frem til dette.
|
FORUTSETNINGER
| - | FP vil foretrekke å ha kommunen som hovedavtalepart Dette har bakgrunn i de langsiktige ansvarsforhold som kommunen er den riktige til å ta seg av, og de fullmakter FD har vedrørende overdragelse av eiendommer. Hvilke avtaler som så inngås mellom. kommunen og LILAS vil ikke FD blande seg inn i. |
| - | Verdivurderingen blir helt vesentlig, slik at vi har klart for oss hvilke verdier vi snakker om. |
Denne oppsummering fra Statssekretærens side ble akseptert av partene i møtet
Departementet finner det riktig å
underrette partene skriftlig om dette, slik at dette er klarlagt
Med hilsen
Stig Røveberg (e.f) (sign.)
underdirektør
Birger Hole (sign.)
underdirektør
Kopi: Forsvarets bygningstjeneste region Sør- og Vestlandet
11/02 '05 FRE 14:40 FAX 38382066 RÅDMANNSKONTOR 023
38382066
DET KONGELIGE FORSVARSDEPARTEMENT
Farsund kommune v/ordføreren
Postboks 100
4551 FARSUND
Tidl ref: F.k. 9702451-39/E: U01/JOSY
Vår ref: 1997/02781-44 /FD IV/SHE/860-L
Dato: 9 DES 1999
SKISSE TIL OPPLEGG FOR NÆRINGSUTVIKLING PÅ LISTA. FLYSTASJON
Jeg viser til møte i Forsvarsdepartementet 10. juni 1999, Farsund kommunes brev av 7. juli 1999, der kommunen sammen med LILAS setter frem forslag om opprettelse av et selskap for næringsutvikling på Lista (A/S Næring), samt mitt foreløpige svar av 27. september 1999.
Som det fremgår av mitt foreløpige svarbrev, reiser det fremsendte forslag interessante, men vanskelige problemstillinger. Av denne grunn har vi måttet bruke noe tid på å sette oss inn i problemstillingene som forslaget reiser i forhold til nedleggelsen av Lista flystasjon, for derved på best mulig vis å kunne ta stilling til det fremsatte forslag.
Slik jeg ser det, er Forsvaret ikke tjent med å gå inn i et slikt utviklingsselskap som er foreslått av Farsund kommune og LILAS. Det foreligger i dag en leieavtale mellom Forsvaret og LILAS som omfatter en meget stor del av den tidligere flystasjonen. Avtalen omfatter alle nødvendige funksjoner og arealer som trengs for å kunne utøve/utvikle flyrelatert virksomhet Denne avtalen må anses som meget gunstig for LILAS, og inneholder en stor grad av frihet mht. utvikling/utøvelse av næringsvirksomhet Vi kan ikke se at en annen organisering mht. eierstruktur i et slikt næringsselskap som er foreslått, vil vitalisere prosessen. Resultatet vil snarere kunne medføre at ansvaret pulveriseres og at man får en mindre fleksibel organisasjonsform.
Dersom kommunen/LILAS ønsker å fremme annen næringsvirksomhet enn den som er flyrelatert, kan ett av de allerede opprettede selskapene, LILAS eller LAD, forhandle med Forsvarets bygningstjeneste (FBT) om erverv av areal som ligger utenfor de arealer som omfattes av LILAS-avtalen.
Etter min oppfatning er dagens struktur med en eier og derigjennom klare ansvarsforhold, den mest formålstjenlige for gjennomføring av omstillingen. Denne rollen ivaretas av FBT på vegne av departementet. Frem til i dag har det innenfor tidligere Lista flystasjons område til sammen blitt etablert ca 100 årsverk, og om lag halvparten av den bygningsmassen som ikke inngår i LILAS-avtalen er disponert til næringsformål.
Jeg har registrert at det fra flere hold er uttrykt tvil om FBTs evne til å håndtere -omstillingsarbeidet på tidligere Lista flystasjon. Jeg ønsker derfor å slå fast at FBT har utført sin rolle i samsvar med det iverksettingsskriv vi har gitt i forbindelse med nedleggingen av Lista flystasjon. Dette er synliggjort ved at det 3 år etter nedleggelsen er etablert flere arbeidsplasser innenfor det tidligere stasjonsområdet enn det var ved nedleggelsen.
Jeg ønsker også å benytte anledningen til å knytte noen kommentarer til uenigheten rundt spørsmålet om taksering av eiendommen. FBT har innhentet taksten fra et eiendomsmeglerfirma (Andreas S Stray AS) som er fylkets største hva gjelder taksering av næringseiendommer, I henhold til oppdragsspesifikasjonen ble arealdelen i forslaget til kommunedelplanen, som nå er til høring, lagt til grunn for taksten. Før kommunedelplanen er sluttbehandlet er dette det beste utgangspunkt man har. Den fremgangsmåte som kommunen har presentert, er en form for voldgift hvor den fastsatte verdien ikke kan « kontrollmåles » mot et marked. Videre er det kommunens forutsetning at en slik takst ikke skal være bindende for partene, men kun et utgangspunkt for videre forhandlinger. På denne bakgrunn kan jeg ikke se behovet for å sette i gang en slik omfattende takseringsprosess når det allerede foreligger en takst fra et anerkjent eiendomsmeglerfirma.
Som Farsund kommune er kjent med, har FBT allerede solgt mindre deler av eiendommen til private foretak. I disse tilfellene er det taksten innhentet fra eiendomsmegler Andreas S Stray AS som har vært utgangspunktet for forhandlinger om pris. Etter min mening avkrefter dette påstandene om at den innhentede taksten er urealistisk, og taler for at den bør kunne brukes som et utgangspunkt for de videre forhandlinger.
Avslutningsvis vil jeg anmode om at
det videre arbeidet med omstilling av Lista flystasjon til sivil aktivitet
skjer i nært samarbeide mellom partene. Målsettingen må være en raskest
mulig omstilling til beste for regionen. Fra Forsvarets side vil det videre
arbeidet som tidligere bli ivaretatt av FBT. Jeg håper derfor at Farsund
kommune og LILAS vil sette inn de nødvendige ressurser og ta kontakt med
FBT, slik at omstillingsarbeidet kan komme i gang igjen.
Med hilsen
Kjell Alvheim (sign.)
Kopi:
FD III
Forsvarets bygningstjeneste Sentralledelsen
Forsvarets
bygningstjeneste Sør- og Vestlandet
FARSUND KOMMUNE
Rådmannen
Rådmannskontoret
Forsvarets bygningstjeneste Region Sør- og Vestlandet
v/seksjonssjef Leiv Berge
Postboks 159
4097 SOLA
Vår ref.: 200102436-2/E: Q65/JOSY
Farsund, 21122001
Samarbeidsavtale mellom LILAS og Farsund kommune
Jeg viser til Deres brev dat 07.12.01.
På et møte mellom Farsund kommune v/
formannskapets medlemmer og LILAS den 20.10.1998 var det enighet om vedlagte
konklusjon vedrørende arealdisponeringen for Lista Fly- og Næringspark.
Med hilsen
Johnny Johnsen (sign.)
Formannskapssekr.
KONKLUSJON:
| 1. | LILAS og Farsund kommune er enige i at i det videre arbeidet med overtakelse av arealer på Lista fly- og næringspark skal: |
| a) | LILAS og Farsund kommune være samarbeidspartnere om den videre fremdrift og strategi overfor sentrale myndigheter, |
| b) | Farsund kommune disponerer arealene på nordsiden av hovedveien H-2a, H-2b, H-2c, I-5, I-6, I-7 samt deler av I-8 og I-9, |
| c) | LILAS disponerer arealene på sydsiden av hovedveien. Områdene I-1, I-2, I-3, I-4b og I-4c. |
| 2. | Farsund kommune og LILAS arbeider med målsetting i få i stand et sentralt møte i departementet i løpet av november -98 hvor FBTSV er tilstede. Farsund kommune er initiativtaker. |
| 3. | LILAS gir snarest tilbakemelding til FBTSV på deres henvendelse om støysoner. |
| 4. | Ammunisjonslageret
med restriksjoner og sikkerhetssoner, samt andre vernebestemmelser tas opp med
departementet. |
Farsund kommune 21. oktober 1998
Johnny Johnsen (sign.)
Forsvarets bygningstjeneste
Region Sør- og Vestlandet 1 av 1
Vår dato: 2001-12-07
Vår referanse: 1996/00274-O67/FBTSV/E/800
Tidligere dato: 2001-12-03
Vår saksbehandler: Leiv Berge.
Til: Farsund kommune
v/ordføreren
4550 Farsund
Samarbeidsavtale mellom LILAS og Farsund kommune
Det vises til møte den 28.11.01 i Farsund rådhus vedr. det videre arbeid med omstilling av tidligere Lista flystasjon. På møtet ble FBTSV av ordføreren gjort kjent med at det er inngått en samarbeidsavtale mellom LILAS og Farsund kommune om framtidig bruk av flyplassområdet.
Som grunneier og som deltaker i
samarbeidet om denne omstillingen, vil det være av interesse for FBTSV å få
kjennskap til avtalens innhold. Det bes med dette om å få en kopi av
avtalen tilsendt.
Leiv Berge (ef)
Seksjonssjef
Sjef Eiendomsseksjonen
Til: Forsvarsbygg v/ Sverre Tiltnes
Fra: Norges Takseringsforbund v/ Arne Støbakk
Sendt på e-mail 8. april 2005
TAKSERING OG PRESISJON
Det kommenteres ofte hvorvidt en eiendom selges over eller under takst, og med hvor mye. En kan få inntrykk av at taksten oppfattes som en mye mer matematisk satt størrelse enn det den er. Det kan være grunn til å peke på noen forhold som påvirker statistiske risikoen for avvik mellom taksten og den verdien som fremkommer ved salg.
En må huske at taksten alltid er satt før salget er avsluttet og fasit foreligger. Taksten er et forsøk på å anslå en markedsverdi. I Norge har det tradisjonelt vært en « forsiktig anslått markedsverdi » og etter de gjeldende definisjonen, litt forenklet, er da taksten
| « ... det beløp takstmannen mener eiendommen kan selges for på takseringstidspunktet ... ». |
Den offisielle definisjonen på markedsverdi finnes i internasjonale standarder (IVS og EVS) og det forutsettes der også at kjøper og selger ikke har andre motiver for å kjøpe/selge enn de en har i et fritt marked, at markedsføringen har foregått på en tilfredsstillende måte og at det finnes et marked for objektet.
Hvorvidt det finnes et marked og hvor omfattende og balansert dette markedet er, er en problemstilling som er særlig relevant i et land som Norge. Vi har store avstander og liten befolkning. Enkelte eiendommer, for eksempel vanlige leiligheter i Oslo, vil være lett å definere og samtidig være i et område med relativt stort tilbud så vel som etterspørsel. Dette er trolig det nærmeste vi kommer et helt fritt eiendomsmarked i Norge. Den andre ytterligheten er spesialiserte eiendommer og eiendommer i utkanten av Norge.
Fordeler en alle som har vist interesse for å kjøpe en normal leilighet i Oslo i forhold til prisen, vil en trolig se at majoriteten vil samle seg rundt en gjennomsnittspris. Noen få kan tenke seg å by litt mer og noen få kan tenke seg å by litt mindre. Samler en de interesserte i et diagram, hvor x-aksen er pris og y-aksen er antall interesserte, vil vi få den klassiske normalfordelingskurven med en bratt topp og lite avvik på begge sider av gjennomsnittet. Markedet blir veldig forutsigbart og takstmannens oppgave er enklere på slike eiendommer enn på de som er mer spesielle eller ligger i utkanten av Norge. For boliger pleier vi ofte å si at det ikke bør tolereres avvik på mer enn +/- 10 %.
Det finnes imidlertid eksempler på kostbare, men originale, boligeiendommer hvor antall interessenter har vært svært lavt og hvor en derfor må akseptere noe større avvik. Årsaken kan ha vært en uvanlig arkitektur, planløsning og materialbruk kombinert med en spesiell beliggenhet. Selger vil da være avhengig av at nettopp den kjøperen som har sans for denne
eiendommens særegenheter blir klar over salget. Gjennomsnittsprisen av det alle interessenter kunne tenke seg å gi for denne eiendommen vil være vesentlig høyere enn den omtalte leiligheten, men normalfordelingskurven vil være vesentlig lavere/flatere (dvs. langt færre tilbydere) og den vil gå mer parallelt med x-aksen både i begynnelsen (lave verdier) og mot slutten (høye verdier). Dette kurveforløpet signaliserer en mye større usikkerhet omkring hvilken pris, fastsatt ved det punktet kurven skjærer x-aksen med høyest pris, en vil kunne oppnå. Da blir naturlig nok også de verdiene takstmannen setter mer usikre.
Går en så videre til en mer spesialisert eiendom eller en som ligger i utkanten av Norge (eller sågar begge deler) forsterkes den tendensen som er beskrevet for den siste, litt spesielle, boligen. Antall tilbydere er vesentlig mer usikkert. Tilbydernes oppfatning av eiendommens verdi vil variere vesentlig mer, og i ekstreme tilfeller vil det være for få tilbydere til at en i det hele tatt kan snakke om et marked. Det finnes helt sikkert flere eiendommer i Norge som en må betale for å bli kvitt. I slike sammenhenger er den tradisjonelle taksten ikke det best egnede dokument som referanse for salget siden verdien gjerne settes som et resultat av forhandlinger med den ene parten som har vist interesse. Tvert imot, en slik rapport, lest av ukyndige, kan lett skade mer enn den tjener formålet.
At en eiendom er spesialisert kan bety så mye. Dersom spesialtilpasningen kan anvendes av fremtidige brukere er betydningen ikke så vesentlig som når det må gjøres ombygginger eller som når det sågar blir behov for å fjerne konstruksjoner eller som når grunnen må renses på grunn av tidligere forurensende bruk. Slik informasjon må takstmannen, og de potensielle kjøperne, få kjennskap til for at det i et hele tatt skal være mulig å sette en fornuftig pris. Det er både en informasjonsplikt fra selger og en undersøkelsesplikt hos takstmannen. Dette gjelder både om eiendommen er sentralt plassert og om den ligger i utkanten av landet.
I stedet for en tradisjonell takst vil
det i slike sammenhenger være til mer hjelp å få takstmannen til å gjøre
tekniske verdiberegninger (ikke markedsverdi) og bistå med
sensitivitetsanalyser og simulering av ulike markedsscenarier (hva - hvis?).
Forutsetningene i en sensitivitetsanalyse (hva er det som legges til grunn
og hvilke parametere er det som testes?) må fremgå i rapportene og brukerne
av slike tjenester må ha innsikt i hva som har blitt forutsatt og de må
kunne forstå begrensningene som ligger i estimatene. Dette er rapporter for
profesjonelle brukere.
Arne Støbakk