Finansiell stabilitet 1/2007

Utskrift

Internasjonale erfaringer med omslag i boligmarkedet

I de fleste OECD-landene har boligprisene fra 1970-årene og frem til i dag svingt rundt en stigende trend. Det har vært noen tilfeller av fall i boligprisene og kraftig fall i boligprisveksten. Disse har sammenfalt med økonomiske nedgangstider.

De fleste kraftige boligprisfall fant sted i periodene 1980-82 og 1989-92.¹ Figur 1 viser utviklingen i boligprisene i noen av de OECD-landene som opplevde størst svingninger rundt 1990. I disse landene var boligprisfallet ganske kraftig og langvarig. På slutten av 1980-tallet falt høy boligprisvekst sammen med sterk vekst i privat konsum og høy inflasjon i flere land. Pengepolitikken ble strammet til. Det bidro til lavere etterspørsel i økonomien, høyere arbeidsledighet og svakere boligmarked. Sverige, Finland og Norge opplevde bankkriser tidlig på 1990-tallet.

Figur 1

Fra midten av 1990-tallet steg de reelle boligprisene kraftig i mange land. De siste årene er prisveksten blitt mer avdempet i flere land. Hittil har landingen vært nokså myk. Nedenfor drøftes noen mulige årsaker. Vi ser spesielt på Nederland, Storbritannia og Australia, som er blant de OECD-landene med mest markert utvikling i boligprisene.

En viktig forskjell fra boligprissyklene rundt 1980 og 1990 er at kortsiktige og langsiktige renter er lavere både nominelt og reelt. Pengepolitikken i mange land er lagt om fra mål om fast valutakurs til inflasjonsmål. Det kan kanskje bidra til mindre konjunktursvingninger enn før, noe som isolert sett reduserer faren for kraftig boligprisfall.

Lave renter letter betjeningen av gjeld og støtter opp om boligprisene. Samtidig har økte boligpriser bidratt til gjeldsvekst i husholdningene. Dersom den kraftige gjeldsveksten fortsetter, vil husholdningene bli mer sårbare overfor negative økonomiske forstyrrelser. Da kan også tilbakeslagene i boligmarkedet bli kraftigere.

Endringer i arbeidsledigheten er en viktig faktor både for størrelsen på korreksjoner i boligmarkedet og for hvor store de realøkonomiske virkningene blir.² Arbeidsmarkedet er avgjørende for inntekt og forventninger om fremtidig inntekt i husholdningene. Det påvirker både privat konsum og etterspørselen i boligmarkedet. De siste årene har arbeidsmarkedet støttet opp om boligprisene. I mange land var arbeidsledigheten langt høyere tidlig på 1990-tallet.

I Nederland har boligprisveksten avtatt markert etter toppen i 1999. I 2000-03 var den økonomiske veksten svak, privat konsum falt og arbeidsledigheten steg, se figur 2. Det svekket etterspørselen etter boliger. Samtidig er det fysiske begrensninger for nybyggingen i Nederland. Det demper nedsiden for boligprisene.

Figur 2

I Storbritannia har boligprisveksten avtatt betydelig siden toppen i 2002-03, se figur 3. Historisk har veksten i boligpriser og privat konsum vært høyt korrelert i Storbritannia. I den siste perioden med sterk boligprisvekst vokste privat konsum mer moderat. Det kan indikere at boligprisoppgangen var drevet av andre faktorer enn forventninger om fremtidig inntektsvekst. Svakere sammenheng mellom boligpriser og privat konsum kan redusere ringvirkningene fra boligprisveksten på resten av økonomien.³ Det øker samtidig sannsynligheten for en myk landing i boligmarkedet. I tillegg har økt innvandring av arbeidere fra de nye EU-landene til Storbritannia de senere årene ført til høyere etterspørsel etter boliger. Dette kan og ha bidratt til å dempe fallet i boligprisveksten.

Figur 3

I Australia økte de reelle boligprisene med nesten 70 prosent mellom 1996 og 2003, men veksten har avtatt kraftig de siste årene, se figur 4. Boliginvesteringene falt og veksten i privat konsum avtok noe. Den økonomiske veksten holdt seg likevel godt oppe. Sterk vekst internasjonalt, spesielt i Kina, har økt etterspørselen etter viktige australske eksportvarer. God lønnsomhet i eksportindustrien har bidratt til å holde den økonomiske veksten oppe, og har redusert gjensidige negative virkninger mellom boligmarked og realøkonomi.⁴

Figur 4

I sum har lavere renter, lavere arbeidsledighet og mer stabil økonomisk utvikling så langt bidratt til mindre korreksjoner i boligmarkedet de siste årene enn rundt 1980 og 1990. Enkelte landspesifikke forhold har også spilt inn. Samtidig har gjelds-belastningen i husholdningene økt i mange land. Lån med avdragsfrihet har lettet gjeldsbetjeningen, men innebærer at en finansiell buffer brukes opp. Det øker husholdningenes sårbarhet. Erfaringene med nokså milde omslag i boligmarkedene i flere land de siste årene innebærer derfor ikke at faren for kraftige omslag kan avblåses.