Finansiell stabilitet 2/2006

Utskrift

2 Makroøkonomi, husholdninger og foretak

2.1 Hovedtrekk i norsk økonomi
2.2 Husholdningene
2.3 Foretakene

2.1 Hovedtrekk i norsk økonomi

Norsk økonomi er nå i en høykonjunktur. Norges bytteforhold har bedret seg med nesten 30 prosent siden 2000. Globaliseringen av verdensøkonomien har gitt lav prisvekst på importerte varer, og sterk vekst i etterspørselen har gitt høy prisvekst på mange norske eksportvarer. Aktiviteten i eksportrettet næringsliv er svært høy. Investeringene i petroleumssektoren har steget kraftig. Det har ført til økt etterspørsel etter varer og tjenester fra bedrifter i Fastlands-Norge. Etter hvert har også realinvesteringene i resten av næringslivet steget. Lavt rentenivå og høy inntektsvekst har bidratt til sterk vekst i husholdningenes etterspørsel og i boligprisene. Den underliggende prisveksten i norsk økonomi er fortsatt lav. Gjeldsveksten i både husholdninger og foretak er høy.

Etter flere år med sterk vekst er det nå lite ledige ressurser i økonomien, se figur 2.1. Sysselsettingen har steget raskt, og arbeidsledigheten er nå på linje med ledighetsnivået under forrige høykonjunktur på slutten av 1990-tallet. Lønnsveksten har tatt seg opp fra moderate nivåer det siste året, men er fortsatt klart lavere enn under forrige høykonjunktur.

Figur 2.1

Norges Banks styringsrente er økt med 0,5 prosentenheter til 3,25 prosent siden forrige rapport i begynnelsen av juni. Den effektive kronekursen (I44) har svekket seg med knapt 6 prosent i samme periode.

Fortsatt lav rente, høy aktivitet i verdensøkonomien og høye oljeinvesteringer vil bidra til at kapasitetsutnyttingen øker i 2007. Økonomien kan i økende grad støte på kapasitetsskranker. Det kan begrense den videre veksten i produksjonen. Lenger fram vil høyere renter, lavere vekst internasjonalt og noe lavere oljeinvesteringer bidra til at veksten i etterspørselen dempes. Sterkere lønnsvekst i norsk eksportsektor kan også gi noe svakere vekst i eksporten. Finanspolitikken vil bidra til å holde etterspørselen oppe. Vi venter at kapasitetsutnyttingen vil ligge over et normalt nivå gjennom de tre kommende årene, men at avviket gradvis avtar.

Arbeidsledigheten ventes å holde seg lav, selv om den anslås å øke noe i 2008 og 2009, se tabell 2.1. Økte renter og skatter demper husholdningenes reelle inntektsvekst, mens økte lønnsinntekter virker i motsatt retning. Husholdningenes disponible realinntekter ventes samlet å vokse noe mindre fremover enn de har gjort de siste årene, se figur 2.2.

Tabell 2.1     Figur 2.2

2.2 Husholdningene

Fortsatt sterk gjeldsvekst

Husholdningenes gjeld har vokst raskt siden 2000, se figur 2.3. I oktober var gjelden 12,8 prosent høyere enn ett år tidligere. Veksten er blant annet drevet av lave renter og sterk vekst i boligpriser. De siste årene har bankene introdusert låneprodukter som gjør det lettere å frigjøre boligkapital, såkalte rammelån med pant i bolig. Rammelånene har vokst kraftig gjennom 2006. Rammelån og vanlige nedbetalingslån med pant i bolig utgjør 77 prosent av husholdningenes gjeld.

Figur 2.3

Veksten i lån uten pant i bolig ("andre lån") har avtatt siden slutten av 2005. En årsak kan være at husholdningene i økende grad tar opp rammelån med pant i bolig istedenfor tradisjonelle forbrukslån. Samtidig er nedgangen i veksten i andre lån siden slutten av 2005 trolig noe overvurdert som følge av at de nye låneproduktene ikke er blitt rapportert systematisk i statistikken før desember 2005. Kredittilsynets undersøkelse av et utvalg finansieringsselskaper viser at veksten i forbrukslån har vært høy de siste to årene.

Husholdningenes gjeld har lenge vokst raskere enn inntektene. Samtidig er det stadig færre husholdninger som velger å binde renten på sine lån, se figur 2.4. Lav fastrenteandel og høy gjeld i forhold til disponibel inntekt (gjeldsbelastning) innebærer at norske husholdninger er mer sårbare ved uforutsette renteøkninger enn husholdninger i andre land der fastrenteandelen er høyere.

Figur 2.4

Mer fleksible låneprodukter har gjort det mulig å betjene en høyere gjeld med en gitt inntekt. Det har bidratt til gjeldsveksten både i Norge og andre land, se utdyping side 36. Gjennomsnittlig løpetid på nye boliglån har økt noe de siste årene, og lån med avdragsfrie perioder er blitt mer utbredt. De siste årene har inflasjon og renter vært lave. Lave rente-utgifter i starten av lånets løpetid har gjort det lettere å betjene høyere lån på kort sikt og kan derfor ha bidratt til høy gjeldsvekst.

Lave finansinvesteringer

Husholdningene fortsetter å bygge opp finansielle fordringer. De siste årene er det særlig forsikringsreserver som har økt, se figur 2.5. Størstedelen av forsikringsreservene er kollektive forsikringsreserver. Disse midlene kan i liten grad brukes til å betjene gjeld.

Figur 2.5

Husholdningenes netto finansinvesteringer har imidlertid falt markert siden slutten av 2005, se figur 2.6. På grunn av høye netto realinvesteringer er husholdningenes sparerate likevel samlet sett moderat. Anslag tyder på at spareraten i 2006 blir lavere enn i 2005, se figur 2.7. Dersom sparingen fortsetter å avta, kan det føre til en innstramming i husholdningenes konsum lenger fram i tid. Store forskjeller mellom netto finansinvesteringene slik de er målt i nasjonalregnskapet og i kredittmarkedsstatistikken skaper dessuten usikkerhet om nivået på spareraten.

Figur 2.6     Figur 2.7

Høy aktivitet i boligmarkedet

Prisveksten på brukte boliger har vært sterk siden slutten av 2003, se figur 2.8. Tolvmånedersveksten har vært rundt 18 prosent i høst. God vekst i husholdningenes inntekter, lave renter og fallende arbeidsledighet har trolig bidratt. Lavere utlånsmarginer i bankene har dempet virkningen av økte styringsrenter på boligprisene. Antall omsatte boliger er høyt, og tiden det tar å selge brukte boliger (formidlings-tiden) er lav. Igangsettingen av nye boliger har vært høy de siste årene. Nybyggingen har vært særlig høy i og rundt de største byene. Veksten i boligbyggingen har sammenheng med den sterke veksten i boligprisene, se utdyping på side 34.

Figur 2.8

De reelle boligprisene (deflatert med konsumpriser, byggekostnader og husleier) er høye historisk sett (figur 5 i sammendrag). Sett i lys av utviklingen i disponibel inntekt har imidlertid boligprisveksten vært moderat de siste ti årene. Tekniske simuleringer basert på en enkel estimert modell kan tyde på at boligprisene i femårsperioden fram til andre kvartal 2006 steg i overkant av 10 prosent mer enn utviklingen i renter, inntekter, arbeidsledighet og boligbygging isolert sett skulle tilsi.¹ Slike modellberegninger er usikre. Mer fleksible låneprodukter, arbeidsinnvandring, flytting til sentrale strøk samt forventninger om lave renter på lang sikt kan også ha bidratt til økte boligpriser.²

Den sterke prisveksten på boliger må også ses i lys av skattesystemet. Lav eiendomsskatt, skattefradrag for renteutgifter og gunstig gevinst- og formuesbeskatning har gjort det lønnsomt å investere i bolig fremfor finansielle eiendeler som for eksempel børsnoterte aksjer og bankinnskudd. Boligkjøp blir også relativt sett mer gunstig hvis fradragsretten for nye premieinnbetalinger i individuelle pensjonsavtaler avvikles i 2007. Bortfallet av fordelsbeskatning av egen bolig fra og med 2005 har trolig bidratt lite isolert sett, og motvirkes av økte likningsverdier på boliger fra 2006.

Informasjon fra noen av de største utbyggerne i Norge indikerer at kjøp av nye boliger for videresalg og utleie har økt det siste året. Det kan innebære at noe av boligetterspørselen er drevet av forventninger om at boligprisene fortsatt skal stige.

På grunn av sterk boligprisvekst og høye boliginvesteringer har boligformuen, slik vi måler den, økt kraftig de siste årene til om lag 3600 milliarder kroner. Samtidig har lån med pant i bolig vokst mer enn boligformuen, slik at belånings-graden samlet sett har økt litt det siste året. Foreløpige tall fra Kredittilsynets boliglånsundersøkelse for 2006 viste at om lag 42 prosent av nye lån hadde belåningsgrad over 80 prosent. Det er en økning på 5 prosentenheter fra 2005.

De makroøkonomiske tallene for gjeld og formue i figur 2.9 tyder på at husholdningenes formuesstilling samlet sett er god. Det er imidlertid store forskjeller mellom ulike grupper av husholdninger. Gjeld og formue er skjevt fordelt, og noen husholdninger kan være sårbare ved økonomiske forstyrrelser.

Figur 2.9

Flere husholdninger med høy gjeldsbelastning

I 2004 hadde 13 prosent av husholdningene høy gjeldsbelastning, her definert som gjeldsbelastning over 400 prosent.³ Disse husholdningene holdt 37 prosent av samlet gjeld. Andelen husholdninger med høy gjeldsbelastning avtok kraftig etter forrige bankkrise, men siden slutten av 1990-tallet er dette reversert, se figur 2.10. Andelen med høy gjelds-belastning er størst i aldersgruppen 25-34 år. Mange i denne aldersgruppen har etablert seg i boligmarkedet i en periode med sterk prisvekst på boliger. Innenfor denne gruppen har økningen i andelen husholdninger med høy gjeldsbelastning vært størst i gruppene med de laveste inntektene. Med sterk gjeldsvekst i 2005 og 2006 er det grunn til å tro at andelen husholdninger med høy gjeldsbelastning har økt. Høy boligprisvekst kan tilsi at dette særlig gjelder for husholdninger i etableringsfasen.

Figur 2.10

Selv om husholdningene samlet sett har høy finansformue, holder husholdninger med høy gjeldsbelastning lite av den. Husholdninger med høy gjeldsbelastning vil derfor i liten grad kunne trekke på finansformue ved betalingsproblemer.

Det siste tiåret har husholdningenes samlede økonomiske marginer vokst betydelig, se figur 2.11. Økonomiske marginer defineres som det husholdningene sitter igjen med av midler etter at renteutgifter, avdrag på lån og alminnelige levekostnader er betjent.⁴ Andelen husholdninger med negative økonomiske marginer har avtatt. I 2004 hadde 12 prosent av husholdningene negative marginer, disse holdt 16 prosent av den samlede gjelden. Det meste av denne gjelden holdes av husholdninger i aldersgruppen 25-34 år med lavere og midlere inntekt. Enkle fremskrivinger viser at andelen gjeld i husholdninger med negative marginer kan være noe høyere i 2006 enn i 2004.

Figur 2.11

Utsiktene fremover og risikofaktorer

Etter hvert vil økt tilbud av nye boliger og økte renter kunne dempe veksten i boligprisene, se figur 2.12. Økte kortsiktige renter kan få mindre effekt på boligprisene dersom de langsiktige rentene blir liggende på et lavt nivå. Erfaringene tyder på at utviklingen i boligprisene har sterke og langvarige virkninger på husholdningenes gjeld. Den høye boligprisveksten vil dermed kunne bidra til økt gjeldsbelastning de nærmeste årene, selv om veksten i boligprisene skulle avta.

Figur 2.12

Veksten i husholdningenes gjeld har vært høyere enn veksten i disponibel inntekt siden 1999. Gjeldsbelastningen er nå anslagsvis 190 prosent, se figur 2.13. Fremskrivinger av husholdningenes gjeldsbelastning basert på referansebanen i Inflasjonsrapport 3/06 antyder at gjeldsbelastningen kan fortsette å øke en god del. Rentebelastningen er fortsatt lav, men den øker i takt med renten fremover. Ved utgangen av 2009 kan rentebelastningen være på sitt høyeste nivå siden slutten av 1993. Pengepolitikken vil reagere på forstyrrelser i økonomien. Det gir usikkerhet om den fremtidige renten.

Figur 2.13

Samlet sett er den økonomiske situasjonen i husholdningene god. Det er utsikter til lav arbeidsledighet og moderat vekst i reelle inntekter de nærmeste årene. Den lange perioden med sterk vekst i gjeld og boligpriser kan imidlertid være en kime til senere ustabilitet i økonomien:

• Gjeldsbelastningen er høy og økende, og andelen lån med rentebinding er lav og avtakende. Samtidig øker omfanget av lån med avdragsfrihet. Den støtputen mot dårligere tider som avdragsfrihet kan gi, er dermed allerede benyttet av en del husholdninger. Andelen av samlet gjeld i husholdninger med høy gjeldsbelastning har økt siden slutten av 1990-tallet. Til sammen bidrar disse utviklingstrekkene til at husholdningers sårbarhet ved økonomiske forstyrrelser kan ha økt noe i det siste.
• Boligprisene har fått et kraftig løft det siste halvåret. Et eventuelt fall i boligprisene kan skape ubalanse mellom gjeld og formue. Det vil særlig ramme husholdninger som vil måtte selge bolig i et fallende marked.
• Økonomiske forstyrrelser vil kunne føre til at husholdningene reduserer sitt forbruk og nedbetaler gjelden i et raskere tempo. Det vil i sin tur svekke foretakenes inntekter og evne til å betjene gjeld.

2.3 Foretakene

Sterk gjeldsvekst, men positivt hovedbilde

Foretakenes gjeld har økt kraftig det siste året, se figur 2.14. God vekst i investeringene har bidratt til gjeldsveksten. Gjeldsveksten har vært sterk i de fleste næringer, se figur 3.10 i kapittel 3. Det indikerer bred optimisme i næringslivet.

Figur 2.14

Lønnsomheten forbedret seg ytterligere i 2005. Forbedringen skyldes hovedsakelig sterk etterspørselsvekst, høye priser på eksportvarer og moderat kostnadsvekst. Avkastningen på egen- og totalkapitalen har økt kraftig siden 2002, se figur 2.15. Samlet sett er foretakenes lønnsomhet god.

Figur 2.15

Alle næringer utenom eiendom hadde en økning i totalkapital-avkastningen fra 2004 til 2005, se figur 2.16. Den sterkeveksten i gjelden og egenkapitalen bidro til en marginal reduksjon i totalkapitalavkastningen i eiendomsnæringen. Totalkapitalavkastningen var langt høyere i 2005 enn gjennomsnittet for perioden 1988 – 2003 i samtlige næringer.

Figur 2.16

Foretakenes likviditetsbeholdning økte kraftig i 2005 og inn i 2006. En viktig forklaring er den sterke økningen i foretakenes omsetning. Økt omsetning krever normalt større beholdninger av kontanter og bankinnskudd for at likviditeten skal opprettholdes på samme nivå. Videre har de gode resultatene sammen med innføring av skatt på personlig utbytte bidratt til at enkelte foretak har akkumulert store likviditetsbeholdninger.

De store utbytteutbetalingene før innføringen av skatt på personlig utbytte bidro isolert til å redusere egenkapitalandelen i en del foretak. Siste års gode resultater i kombinasjon med innskudd av ny egenkapital har imidlertid ført til at egen-kapitalandelen samlet sett har økt. Soliditeten i foretakene vurderes som god. De fleste næringer hadde en egenkapital-andel på godt over 30 prosent ved utgangen av 2005, se figur 2.17. Egenkapitalandelen var lavest i hotell- og restaurant-næringen med 22 prosent.

Figur 2.17

Det var en kraftig forbedring i de børsnoterte selskapenes lønnsomhet i første halvår 2006 (figur 6 i sammendrag). Samtidig har egenkapitalandelen holdt seg høy. Utvalgte delårsregnskap indikerer at den positive utviklingen har fortsatt inn i tredje kvartal. I årets 10 første måneder har børsselskapene emittert nær 80 prosent mer aksjekapital enn i hele 2005. Det er særlig selskaper innen oljerelaterte aktiviteter, fiskeoppdrett og IT/telekommunikasjon som henter inn ny egenkapital.

Utviklingen på Oslo Børs indikerer at markedsaktørene fortsatt ser lyst på utsiktene til selskapene. Aksjekursene har svingt mye siden mai. Hovedindeksen har likevel steget siden forrige rapport, se figur 2.18. Siden forrige rapport har analytikerne oppjustert forventningene til de norske børsselskapenes inntjening i 2007 og 2008, se figur 2.19. Forventet inntjening de neste to årene har stabilisert seg på et høyt nivå.

Figur 2.18     Figur 2.19

Selv om forventningene til fremtidig inntjening er høye, er investorene usikre på utviklingen i aksjekursene. Implisitt volatilitet i aksjemarkedene økte da aksjekursene falt i mai i år. Volatiliteten er fortsatt nokså høy historisk sett og sammenliknet med andre land.

Utviklingen i de børsnoterte foretakene gir normalt en god pekepinn på utviklingen i andre foretak. Dersom dette er tilfellet også i 2006, vil de ikke-børsnoterte foretakenes avkastning og egenkapitalandel forbedre seg ytterligere i 2006.

Lavere konkurssannsynligheter

Bedre lønnsomhet, likviditet og soliditet bidro til lavere konkurssannsynlighet både i gjennomsnitt og for høyrisikoforetakene i 2005. Konkurssannsynligheten er sannsynligheten for at det angitte år er det siste året foretaket leverer regnskap og at det senere går konkurs.

Konkurssannsynligheten til høyrisikoforetakene ble redusert i de største næringene i 2005, se figur 2.20. Reduksjonen gjelder også for næringene som ikke er vist i figuren, bortsett fra verftsindustri, transport og hotell- og restaurant. Sistnevnte næringer står for en liten andel av gjelden sammenliknet med de største næringene.

Figur 2.20

Kredittinstitusjonenes forventede utlånstap, slik vi måler dem, falt i alle næringer utenom verftsindustri og telekommunikasjon fra 2004 til 2005, se figur 2.21.⁵ Forventet utlånstap er beregnet som det enkelte foretaks konkurssannsynlighet multiplisert med foretakets gjeld til kreditt-institusjoner og deretter summert for næringen. Den positive lønnsomhetsutviklingen så langt i år trekker i retning av lavere konkurssannsynligheter og forventet utlånstap, mens den sterke gjeldsveksten trekker i motsatt retning.

Figur 2.21

Det forventede utlånstapet er størst i eiendomsnæringen, se figur 2.22. Olje- og gassnæringen og offshorenæringen (ikke vist i figuren) står for bare 2 prosent av kreditt-institusjonenes forventede utlånstap. Svak utvikling i disse næringene kan imidlertid bidra til å øke utlånstapene i andre næringer.

Figur 2.22

I følge KMV-Moody’s falt kredittrisikoen i de mest risikoutsatte store ikke-børsnoterte foretakene i 2006. Kredittrisikoen i medianforetaket var om lag uendret.

Risikopremier på obligasjoner utstedt av norske foretak er fortsatt lave historisk sett. Det indikerer at investorene vurderer kredittrisikoen som lav. Antall åpnede konkurser fortsatte å falle i tredje kvartal 2006.

Foretakenes gjeldsbelastning har falt kraftig de siste årene, se figur 2.23. Det skyldes bedret lønnsomhet kombinert med lav gjeldsvekst. Det var først fra slutten av 2005 at foretakenes gjeldsvekst begynte å øke sterkt. Gjeldsbelastningen er beregnet som foretakenes gjeld til kredittinstitusjoner i prosent av resultat før skatt og av- og nedskrivninger. Selv om foretakenes gjennomsnittlige lønnsomhet i prosent av totalkapitalen for perioden 1988 – 2005 legges til grunn, vil gjeldsbelastningen i 2005 være betydelig lavere enn på begynnelsen av 1990-tallet. Foretakenes rentebelastning, det vil si rentekostnader i prosent av resultat før skatt, rentekostnader og av- og nedskrivninger, har falt i takt med lønnsomhetsforbedringen og reduksjonen i rentenivået de siste årene.

Figur 2.23

Dersom lønnsomheten etter hvert svekkes og gjeldsveksten fortsetter å være høy, vil foretakenes gjeldsbelastning øke fremover. I figur 2.23 har vi forutsatt at utviklingen i foretakenes rentekostnader, lønnsomhet og gjeld for 2006 – 2009 følger anslagene i referansebanen i figur 3.11. Gjelds- og rente-belastningen vil med disse forutsetningene øke fram mot 2009. De vil imidlertid fortsatt være lavere enn i perioden 2000 – 2003. I tillegg vil foretakenes egenkapitalandel være høyere.

Selv om foretakenes samlede gjeldsbelastning kan synes lav, er en viss andel av gjelden i foretak med negativt resultat eller særlig høy gjeldsbelastning, se figur 2.24. Foretakene med negativt resultat er på sikt avhengige av å forbedre sin lønnsomhet for at de skal klare å betjene gjelden. Det samme gjelder antakeligvis også for en del av foretakene med særlig høy gjeldsbelastning. En eventuell konjunkturnedgang kan innebære at mange av disse foretakene ikke vil klare å forbedre lønnsomheten tilstrekkelig og dermed får problemer med å innfri sine gjeldsforpliktelser. I tillegg vil verdien på bankenes pantesikkerheter falle i en konjunkturnedgang.

Figur 2.24

På lengre sikt er det flere usikkerhetsmomenter ved utviklingen i kredittrisikoen til norske foretak. I første rekke er disse knyttet til utviklingen i priser på olje og andre norske eksportvarer, kostnader, eiendomspriser, privat konsum (se utdyping på side 38) og gjeldsutviklingen. Flere næringer er også eksponert overfor endringer i kronekursen. Valutakursrisikoen begrenses imidlertid ved at mange norske foretak benytter seg av valutasikring. En undersøkelse i Norges Banks regionale nettverk viser at 91 prosent av foretak som har mer enn 50 prosent av inntektene eller kostnadene i valuta har benyttet seg av valutasikring det siste året. Det er i samsvar med resultatene fra en tilsvarende undersøkelse utført høsten 2004.⁶

Høy aktivitet i eiendomsnæringen

Eiendomsnæringen står for 35 prosent av fastlandsforetakenes gjeld til banker og andre kredittinstitusjoner. Utviklingen i denne næringen er derfor viktig for kredittinstitusjonenes utlånstap.

Aktiviteten i markedet for næringseiendom er høy. Kvadratmeterprisen for kontorer i Oslo har steget kraftig i 2006. Leieprisene har også økt både i Oslo-området og i de andre store byene. Arealledigheten i Oslo har falt gradvis de tre siste årene og er nå nede i under 8 prosent. Direkteavkastningen, definert som årlig netto leieinntekter dividert med kjøpspris, på investeringer i kontorlokaler av god standard i Oslo var i november nede i 5,25 prosent, se figur 2.25. Det var bare vel 1 prosentenhet høyere enn renten på tiårs statsobligasjoner. Direkteavkastningen på prestisjelokaler er enda lavere. Den lave direkteavkastningen indikerer at markedsaktørene forventer en fortsatt økning i leieprisene framover.

Figur 2.25

Et fall i eiendoms- og leieprisene vil redusere eiendoms-foretakenes lønnsomhet. Det samme vil en økning i rente-nivået dersom foretaket ikke har bundet renten. Et prisfall og en renteøkning kan inntreffe samtidig. Dersom det skjer vil eiendomsforetakenes gjeldsbetjeningsevne kunne svekkes betydelig. I tillegg vil verdien på pantesikkerhetene falle. Eiendomsnæringen er i tillegg avhengig av utviklingen i andre konjunkturavhengige næringer, som for eksempel varehandel og forretningsmessig tjenesteyting.

Vi har analysert eiendomsforetak innenfor Utleie av egen eiendom og Omsetning og utvikling av egen eiendom. Foretak innenfor Utleie av egen eiendom står for 20 prosent av aksjeselskapenes samlede gjeld til kredittinstitusjoner og 12 prosent av kredittinstitusjonenes forventede utlånstap til ikke-finansielle aksjeselskap. Viktige risikoer denne næringen står overfor er bortfall av leieinntekter, for eksempel fordi leietaker går konkurs eller får betalingsproblemer, reduksjon i leieprisene og uforutsette økninger i rentenivået.

Til tross for økt gjeldsvekst falt gjeldsbelastningen innenfor Utleie av egen eiendom i 2005, se figur 2.26. For å illustrere sårbarheten til eiendomsforetakene har vi som en stresstest forutsatt at gjeldsveksten blir 25 prosent i 2006 og deretter faller til 12,5 prosent i 2007. Videre har vi forutsatt at lønnsomheten inneværende år blir som i 2005, og deretter reduseres med 15 prosent i 2007 som følge av at leieprisene forblir uendret og rentenivået øker i tråd med anslagene i referansebanen i Inflasjonsrapport 3/06. Eiendomsprisene forutsettes å falle med 20 prosent i 2007. Prisfallet forutsettes ikke å påvirke utleieforetakenes inntekter, men forutsettes å redusere egenkapitalen. Gjeldsbelastningen vil med disse forutsetningene øke kraftig, men vil fortsatt være lavere enn i 2002. Egenkapitalandelen vil falle, men likevel holde seg høy historisk sett.

Figur 2.26

Foretakene innenfor Omsetning og utvikling av egen eiendom driver hovedsakelig med kjøp, utvikling og videresalg av nærings- og boligeiendom. Disse foretakene står for 7 prosent av aksjeselskapenes samlede gjeld til kredittinstitusjoner og 11 prosent av kredittinstitusjonenes forventede utlånstap til ikke-finansielle aksjeselskap. Viktige risikoer disse foretakene står overfor er fall i eiendomsprisene og uforutsette økninger i rentenivået.

Gjeldsbelastningen innenfor Omsetning og utvikling av egen eiendom har falt kraftig de siste årene, se figur 2.27. Vi har også her som en stresstest forutsatt at gjeldsveksten blir 25 prosent i 2006 og deretter faller til 12,5 prosent i 2007 . Videre har vi forutsatt at lønnsomheten blir uendret i 2006 og deretter faller med 50 prosent i 2007 som følge av et fall i eiendomsprisene med 20 prosent og en økning i rentenivået i tråd med referansebanen. En slik utvikling vil føre til et kraftig økning i gjeldsbelastningen. Den vil imidlertid fortsatt være lavere enn i 2002. Egenkapitalandelen vil falle, men vil fortsatt holde seg høy historisk sett.

Figur 2.27

Oppsummering av risikomomenter for foretakene

• Foretakenes finansielle stilling er generelt meget god. En fortsatt økning i gjeldsveksten kombinert med en svekkelse eller normalisering i lønnsomheten kan imidlertid føre til at en del foretak får problemer med å betjene gjelden.
• Et eventuelt prisfall i eiendomsmarkedet kan ramme mange eiendomsforetak hardt. Et slikt fall vil kunne utløses av høyere renteøkninger og svakere konjunkturutvikling enn eiendomsmarkedet forventer. Eiendomsnæringen står for den klart største andelen av kredittinstitusjonenes forventede utlånstap, slik vi måler dem (figur 2.22).