Inflasjonsrapport 3/2003

Utskrift

Direkte virkninger av renten på husleiene

I forskriften om pengepolitikken av 29. mars 2001 heter det at Norges Bank i rentesettingen i utgangspunktet ikke skal ta hensyn til "direkte effekter på konsumprisene som skyldes endringer i rentenivået, skatter, avgifter og særskilte midlertidige forstyrrelser". Pengepolitikken er fremoverskuende, normalt med en horisont på to år. Midlertidige forstyrrelser i prisveksten vil vanligvis ikke påvirke prisveksten om to år og skal derfor ikke påvirke pengepolitikken.

Også i en vurdering av pengepolitikken i ettertid må en se bort fra slike direkte effekter og midlertidige forstyrrelser som ikke har betydning for utviklingen i inflasjonen over tid. Det er ingen entydig måte å beregne underliggende prisvekst på som korrigerer for slike forhold. Statistisk sentralbyrå publiserer en indeks for konsumprisveksten justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE). Denne indeksen er ikke justert for mulige direkte renteeffekter på konsumprisene.

I løpet av det siste året har rentene falt markert. Dette bidrar isolert sett til å redusere bokostnadene. Lavere rente gir for eksempel lavere renteutgifter på boliger som er lånefinansiert; det kan igjen gi lavere husleier. I den grad slike effekter reflekteres i KPI-JAE, vil rentefallet bidra til et fall i indeksen. I denne rammen drøftes slike eventuelle direkte virkninger av renten på KPI-JAE.¹

I land der boliglånsrenten inngår direkte i husholdningenes bokostnader i konsumprisindeksen blir denne ofte fjernet fra prisindeksen som pengepolitikken styres etter. Dette er for eksempel tilfelle i Storbritannia og Sverige.² I euroområdet har man valgt å holde slike utgifter utenfor den harmoniserte konsumprisindeksen.

I Norge inngår ikke utlånsrenten direkte i bereg-ningen av konsumprisindeksen (KPI) og KPI-JAE. Husholdningenes kostnader knyttet til boligkonsum måles ved husleieindeksen, som utgjør 16,7 prosent av KPI. Husleieindeksen skal i utgangspunktet måle utviklingen i dette konsumet for både selveiere og leietakere. Selveieres og leietakeres boligkonsum utgjør henholdsvis 11,2 og 2,6 prosent av KPI.³ Husleiene i leiemarkedet måles ved en spørreundersøkelse av 1300 leietakere. Prisveksten på selveieres bokostnader beregnes også med utgangspunkt i denne undersøkelsen. Utviklingen i husleieindeksen bestemmes dermed i all hovedsak av utviklingen i leieprisene i utleiemarkedet.

Slik bokostnader måles i den norske konsum-prisindeksen, er det således ikke mulig å fjerne rentens direkte effekt på bokostnadene fra indeksen. Anslag for rentens direkte virkning på husleiene må derfor baseres på en empirisk modell. Vi har estimert en modell som forklarer husleieindeksen i KPI og KPI-JAE med renten, konsumprisindeksen, prisene på brukte boliger, lønn i privat tjenesteyting, produksjonsgapet, arbeidsledighetsraten, andelen av befolkningen i alderen 20-24 år og av andelen personer i denne aldersgruppen som er under ut-danning. Se vedlegg for nærmere omtale.⁴ Modellen impliserer at husleieindeksen øker med 0,3 prosent på lang sikt dersom renten øker permanent med ett prosentpoeng og de øvrige forklaringsfaktorene ligger fast. Dette er et anslag på rentens direkte, langsiktige effekt på husleieindeksen. Modellen tilsier at rentenedgangen fra desember 2002 til september 2003 isolert sett trekker ned årsveksten i KPI-JAE med 0,12 prosentpoeng i 2004 og med 0,05 prosentpoeng i 2005 som følge av direkte renteeffekter på husleiene, se tabell 1.⁵

Tabell 1

Flere forhold gjør at estimeringsresultatene må tolkes med varsomhet:

• Husleiemarkedet er blitt gradvis mer deregulert de siste årene.
• Målemetoden for husleieindeksen ble endret flere ganger i perioden 1999 - 2002.

Spesielt fikk leien i borettslagsleiligheter redusert vekt fra og med august 1999, og den er tatt ut av indeksen fra og med august 2002.
Disse endringene kan ha betydning for hvilke faktorer som påvirker husleieindeksen og hvor sterkt de virker. Spesielt kan renten virke annerledes på husleiene framover enn det som følger av modellen.

Våre analyser gir ikke holdepunkter for at renteendringer har sterke direkte effekter på husleieindeksen.

Teknisk vedlegg: En økonometrisk modell for husleieindeksen i KPI-JAE

Modellen omtalt over er gitt ved:⁶

leiet  =

-0,35 + (5,12)

0,05 wt-4 + (1,64)

0,02 pht-3 + (1,95)

0,02 4stud2024t + (4,20)

0,34 5GAPt + (5,37)

0,002 5ut (3,93)

Estimeringsperiode: 1986.K1 – 2003.K2 (kvartalstall), R² = 0,96.
Absolutte t-verdier er oppgitt i parentes under estimatene.
X_t angir endring i variabelen X: X_t = (X_t - X_t-1), ₄X_t = (X_t - X_t-4), ₅X_t = (X_t - X_t-5).

Avviket mellom den faktiske og modellerte husleieindeksen er i gjennomsnitt på 0,18 prosent av indeksen.

Variablene er definert ved (små bokstaver angir at variabelen er målt på logaritmisk skala):
leie = Husleieindeksen i KPI og KPI-JAE
w = Lønn i privat tjenesteyting
ph = Bruktboligpris
stud2024 = Andelen personer i alderen 20-24 år som er under utdanning
GAP = Produksjonsgapet (på rateform), se figur 1.2 i denne rapporten
u = Arbeidsledighetsraten
R = Tremåneders pengemarkedsrente⁷ (på rateform)
kpi = Konsumprisindeksen
bef2024 = Andelen av befolkningen i alderen 20-24 år

Uttrykket i klammeparentesen måler avvik mellom faktisk husleie i forrige kvartal og en estimert langtidssammenheng mellom husleiene og forklaringsfaktorene.

Ifølge modellen vil husleiene øke med 0,48 prosent på lang sikt dersom lønningene i privat tjenesteyting (w) øker med 1 prosent og de øvrige forklaringsfaktorene ligger fast. Denne effekten avspeiler primært at husleiene avhenger av kostnadene ved vedlikehold, men kan også fange opp at økte inntekter gir økt boligetterspørsel. Effekten av konsumprisene (kpi) ivaretar at leiene i eksisterende kontrakter ofte indekseres med veksten i konsumprisindeksen.

En økning i prisene på bruktboliger (ph) vil isolert sett gjøre det mer gunstig å leie (framfor å kjøpe) og mindre gunstig å leie ut (framfor å selge). Det vil gi økt etterspørsel etter utleieboliger og redusert tilbud av slike boliger. Dermed presses husleiene opp. Ifølge modellen vil husleiene øke med 0,15 prosent på lang sikt dersom prisene på bruktboliger øker med 1 prosent (alle andre forhold like).

Effektene av produksjonsgapet (GAP) og arbeidsledighetsraten (u) fanger opp at husleiene avhenger av konjunktursituasjonen og situasjonen i arbeidsmarkedet. En økning i produksjonsgapet med ett prosentpoeng gir en økning i husleiene med 0,34 prosent i samme kvartal. Økt arbeidsledighet gir økte husleier for gitt nivå på konjunktursituasjonen, boligprisene og de øvrige forklaringsfaktorene. Det reflekterer at økt ledighet gir redusert (forventet) betalings- og låneevne for de som blir ledige og for de som får økt jobbusikkerhet som følge av den forverrede situasjonen på arbeidsmarkedet. Disse personene kan bli mer tilbøyelige til å leie framfor å kjøpe egen bolig dersom de skal endre tilpasning i boligmarkedet når ledigheten øker eller har økt. Det vil isolert sett trekke opp husleiene.

Modellen impliserer at husleiene avhenger positivt av andelen personer i alderen 20-24 (bef2024) og (på kort sikt) andelen personer i denne aldersgruppen som er under utdanning (stud2024). Effektene fanger opp at det særlig er ungdom og personer under utdanning som etterspør husleieboliger.

Fotnoter